增长趋缓，房价趋于下降开发结构仍需改善空置总量与空置面积上升土地政策购置面积增势较猛成都房地产市场展望第五章市场有效需求及项目定位建议消费者特征分析消费能力年龄结构消费者地域结构消费者心理习惯特征成都市房地产消费市场需求特征消费者对方位选择分析消费者对置业环域选择项目所处板块消费环境成都购房者对运动与健康认知程度成都市购房者对精装房认知程度本项目目标消费群体综合定位产品主题定位第六章项目建设进度施工条件计划进度安排第七章项目投资估算及资金筹措投资估算范围投资估算内容投资估算依据项目总投资投资分年投入计划资金筹措第八章财务效益分析与财务评价财务分析依据财务指标选取财务效益分析盈亏平衡分析敏感性分析风险分析财务评价附表目录表经济技术指标表二年温江县主要经济指标表三成都市房地产业各年主要经济指标表四项目分期开发经济技术指标单位表五项目投资估算表表六资金筹措项目销售价格预测单位元项目各方案销售额投资收益率表保守方案项目现金流量表表般方案项目现金流量表表乐观方案项目现金流量表盈亏平衡表项目敏感性分析表报告总体结论报告说明本报告中投资估算采用假设开发法，依据定额标准和行业普遍惯例。销售预测采用市场比较法。计算时点为年月。本报告所采用计算方法分析依据以及得出结论和建议只代表本公司观点，供开发商以及相关单位作决策参考之用。在实际开发中按照实际情况作相应调整。总体评价温江得天独厚区位优势，良好自然生态环境，城市综合配套功能进步加强，各项社会事业协调发展，将为本项目发展提供良好社会环境与经济环境。大量土地资源建设单位雄厚经济实力，以及奥林匹克花园优良品牌资源，本项目具有良好市场前景。根据本报告定性定量分析和风险分析，我们得出以下总体结论性意见供委托方参考本项目用地区位理想，有相当发展潜力，适合开发大型项目。本项目开发住宅为主项目有较好市场前景。本项目在技术上和财务上是可行，并具有良好投资价值和相当收益回报。技术经济指标表经济技术指标项目合计期二期三期四期数量数量比例数量比例数量比例数量比例占地面积亩总建筑面积住宅其中多层住宅花园洋房联体别墅独体别墅商业及公共配套商业及公共配套包括售楼中心办公区奥运体育会馆幼儿园购物广场商业步行街生活会所等非住宅建筑。项目项目总占地面积亩容积率建筑覆盖面积平方米覆盖率设经济类型累计完成投资亿元，增长，比去年同期高出个百分点，其中更新改造和房地产开发投资继续保持了快速增长态势更新改造投资增长，房地产开发投资增长，基本建设投资增长。在固定资产投资地区分布中月份，西部地区国有及其他经济类型投资亿元，同比增长了，而东部和中部地区投资增速各比西部地区增速慢了和个百分点。在投资增长中，有二个方面是值得关注。是新开工项目和资金来源呈现了较快增长态势，在资金来源中，自筹资金增长明显，从自筹资金较快增长中可以看出，在加入世贸压力与政府鼓励措施共同作用下，扩大更新改造投资在很大程度上已成为企业种自觉行为，这将促进投资增长而房地产开发投资增长状况则反映出整体经济活动日渐活跃。二是住房投资增长已经连续数个季度保持在以上，由此也带来了建材装修和家具市场繁荣，人们购房观念和行为也开始从消费向投资转变。这与消费信贷发展有很大关系。在去年高速增长基础上，今年第季度信贷继续未动工。随着本项目及区域其它项目启动，本项目地块周边交通状况是非常良好。水土地空气污染状况项目地块整体污染状况小。江安河水质较为清澈流量大土地平坦，几乎均为农业用地，西南部企业处于停产状态，污染小光华大道施工未对周边环境造成明显破坏，粉尘污染较低。从整体比较，本项目地块污染状况远比成都市区为轻，似有心旷神怡及有氧运动之美。项目地块周边治安状况分析项目地块周边居民以村民为主，服务业人口较少，居民世代为邻，总体治安状况较好。项目地块周边建筑状况分析项目地块周边建筑以村民房舍为主，以围合式院落和两层自建房为主。西南面厂区内工业用房年代较为久远，以五至六层砖混建筑为主。项目地块周边居民状况项目地块周边居民以附近村民为主，农业人口占绝对比重。除西南处有极少企业职工外，没有其它类型居民，商业人口服务业人口及企业单位居民极少。项目地块周边市政工程实施情况目前地块周边在建市政工程仅光华大道西延线温江段项，路面现已推平，正在铺设两侧管网。政府在环境地块四周均规划有市政道路，目前均未进行施工。项目地块周边配套设施状况商业设施地块周边商业设施非常少，地块东南面康河村内有少量副食品商店杂货店和小餐馆，在温双公路侧有在温江县较为知名仲华养生园。地块周边缺少银行，邮局等配套设施和娱乐场所。生活设施地块处于农业区内，周边没有菜市场等生活配套设施。医疗教育设施附近缺少医院和疗养院，康河村内有个别个体诊所，东面土龙公路侧有成都市狮马路小学教育实验基地，星星外国语学校及四川省商业学校等教育单位。项目地块优劣势分析优势分析土地平坦，自然条件优越，适宜进行房地产开发及营造良好居住环境。项目规划用地近亩，符合房地产规模化开发趋势，同时也给设计师留出了设计空间，便于组团规划与配套设施完善。紧临光华大道，距成都市区三环路仅公里，交通条件极为便利。光华大道高标准建设以及规划沿路两侧米绿化带，不仅大大缩短了城乡距离，也令回家成为种享受。项目地块位于涌泉镇未来规划中高档居住区内，周边均为成都市知名开发企业项目地块，区域含金量高，升值潜力大。未来区域整体开发将有利于提升版块整体形象和竞争力。便于与其它开发企业合作共同营造周边配套，加速居住气候形成，同时避免重复投资带来重复性浪费。地块内有近三公里长河岸线，有利于打造生态河景沿岸良好茂密竹林，既有利于打造具有川西风俗景观环境，又为开发企业节省了营造景观绿化成本沿河河漫滩有利于营造亲水休闲空间。项目地块所处区域为房地产开发处女地，开发起点高，政府便于加强控制与规划，令区域产品整体风格与档次较为统，可保持版块形象完整性。住在温江成都房产高层论坛会召开，树立了良好温江版块区域品牌，引起了市场关注，为项目后期宣传推广创造了良好条件。光华大道两侧铺设管网为小区开发中管线引入引出创造了良好水电气路等基础设施条件。本项目良好区位环境和地块特征为项目成功开发创造了良好基础条件。加之成都建信公司雄厚资金实力背景和良好政府资源背景，辅以奥林匹克花园良好项目品牌和运作模式，温江县政府将建信奥林匹克花园项目列为温江县政府号工程，都将进步加强本项目优势。劣势分析项目地块面积大，开发建设周期长，投资成本大，资金回收慢。项目地块地势平坦，地块内相对落差仅为米左右，地势缺少起伏，不利于营造内部规划与景观规划空间层次感和差异性。地块周边现有交通条件较差，光华大道西延线青羊段施工尚未进行，存在较大变数，若其建设滞后，将对本项目开发周期产生较大影响。地块周边商业生活娱乐等配套设施落后，居住环境与商业环境尚未形成，不利于项目推广。森宇音乐花园距项目地块较近，并先于本项目推出市场，其价格定位较低，均价在元左右，若其推出后产品品质与消费者预期存在较大差异，会大大损害温江版块房产项目整体形象，不利于奥园项目推广。在相邻本项目地块附近圈地开发企业，如华新国际爱使房产等现在都未有实质性开发动作，造成本项目在营造区域配套设施和吸引人气上显得势单力孤。第二章宏观社会经济环境研究本项目投资规模大，开发周期长，在项目投资营建营销和管理各个环节必然会受到国家宏观经济形式及产业政策影响。当然要准确预测宏观面对本项目影响程度，作出量化分析是非常困难，本章我们将根据以下几个不同层面及角度对本项目面临宏观背景及经济形势作定性研判国民经济景气状况对本项目影响在全球经济增长趋势减缓，些权威结构普通提出悲观预测时候，中国在今年季度增长，需求方面，全社会固定资产投资同比增长，消费品零售总额同比增长，呈现出稳定增长运行态势，进而亚洲开发银行月日也提出预测，认为中国和东南亚各国经济今年增速分别大和以上。目前观察，国内需求今年是上升趋势，物价也是稳定，只要各项宏观经济政策保持连续性和稳定性，内需不会出现异常变化。不确定因素主要是外需，最近，有越来越多国内外学者产高层论坛会召开，树立了良好温江版块区域品牌，引起了市场关注，为项目后期宣传推广创造了良好条件。光华大道两侧铺设管网为小区开发中管线引入引出创造了良好水电气路等基础设施条件。本项目良好区位环境和地块特征为项目成功开发创造了良好基础条件。加之成都建信公司雄厚资金实力背景和良好政府资源背景，辅以奥林匹克花园良好项目品牌和运作模式，温江县政府将建信奥林匹克花园项目列为温江县政府号工程，都将进步加强本项目优势。劣势分析项目地块面积大，开发建设周期长，投资成本大，资金回收慢。项目地块地势平坦，地块内相对落差仅为米左右，地势缺少起伏，不利于营造内部规划与景观规划空间层次感和差异性。地块周边现有交通条件较差，光华大道西延线青羊段施工尚未进行，存在较大变数，若其建设滞后，将对本项目开发周期产生较大影响。地块周边商业生活娱乐等配套设施落后，居住环境与商业环境尚未形成，不利于项目推广。森宇音乐花园距项目地块较近，并先于本项目推出市场，其价格定位较低，均价在元左右，若其推出后产品品质与消费者预期存在较大差异，会大大损害温江版块房产项目整体形象，不利于奥园项目推广。在相邻本项目地块附近圈地开发企业，如华新国际爱使房产等现在都未有实质性开发动作，造成本项目在营造区域配套设施和吸引人气上显得势单力孤。第二章宏观社会经济环境研究本项目投资规模大，开发周期长，在项目投资营建营销和管理各个环节必然会受到国家宏观经济形式及产业政策影响。当然要准确预测宏观面对本项目影响程度，作出量化分析是非常困难，本章我们将根据以下几个不同层面及角度对本项目面临宏观背景及经济形势作定性研判国民经济景气状况对本项目影响在全球经济增长趋势减缓，些权威结构普通提出悲观预测时候，中国在今年季度增长，需求方面，全社会固定资产投资同比增长，消费品零售总额同比增长，呈现出稳定增长运行态势，进而亚洲开发银行月日也提报告总体结论报告说明总体评价绿化率高度限制米车位比例项目开发周期年开发总成本亿元营业税及附加未计入每平方米单位成本元平方米项目销售收入保守估计亿元般估计亿元乐观估计亿元总投资利润率保守估计般估计乐观估计权益资本利润率保守估计般估计乐观估计净现值单位万元保守估计般估计乐观估计内部收益率保守估计般估计乐观估计盈亏平衡点保守估计般估计乐观估计结论与建议本项目用地区位理想有相当发展潜力，适合开发大型住宅项目，并有较好宏观利好前景，具有良好投资价值和可