，产业为支撑，交易为基础，文旅为导向的超大型特色综合体。 建成后将成为中国糖酒食品全国知名的大型主题商业风情小镇国 家级旅游景区，预计年营业额可达亿，解决就业万余人。 国际城 遂宁国际城位于遂宁中国西部现代物流港园区桥头堡位置，总占地 亩，投资亿开发，汇聚了各大类建材家居相关产业配套产品，主 要包括建材家居汽车农机五金机电百货服装农副产品等五大主题 市场和个全国性的专业市场建设。将打造为行业内采购效率最高采购 成本最低的世界级现代化商贸城。该项目共分三期实施，建设周期为 个月，项目建成后年交易额将达到亿元。 经营者素质及管理水平 法定代表人董事长方清海，年出生，湖北黄陂人，硕士 研究生。湖北天润集团有限公司董事长，中国青年企业家协会理事 湖北省政协委员湖北工商联常委襄樊市人大代表襄樊市工商联副会 长，先后获得优秀政协委员优秀民营企业家荣誉称号优 秀中国特色社会主义建设者。擅长城市运营及区域发展战略，对其创意 产业有较深的研究。年创办了湖北天润集团，经过多年的发展，现已形成以住宅及 商业地产开发为核心，涉及旅游开发工业投资广告传媒物流物业 管理等领域的多元经营格局。 从以上资料分析，公司管理人员有较强的管理能力和较丰富的开发经 验。 项目简介 西南城位于成都市德阳广汉龙居寺片区，成绵高速青白江出口处，距 成都市区公里，北临德阳市区公里，交通便利，地理位置优越，项 目基地东南临成绵高速公路辅道，西侧及北侧为青白江，紧靠宝成铁路和 即将建成的成绵乐高铁线。西南城期项目地块与中心博览区相邻。四面 临主要规划道路，内有燃气管线通过，毗邻已建成的招商中心。 西南城期净用地面积约亩，规划总建筑面积 。期建设启动区项目标准商铺总建筑面积， 建设内容为标准商铺，建设期年，即年月年月，该 阶段正在竣工验收中。 本次建设项目为第二期建设项目，总建筑面积为，其中包 括商业综合体，风情街南段，美食街东西段， 地下物管用房，停车数个，绿地率，容积率。 在西南城建设基地各产业分区布局内，由条景观步行轴线串联统 领，由商业综合体风情街美食街区组成，各区域间联系紧密，停车及 生活设施配套齐全，该区域装饰风格以地中海为主要基调，为西南城建设基地乃至西南城周边提供格调高雅配置齐全的集餐饮娱乐休闲购 物等于体的商业综合体。 项目建设规模和内容 本次项目为西南城第二期建设项目，即以餐饮街风情街和商业综合 体为核心建筑的商业配套，二期修建项目总占地面积达，总 建筑面积，停车位个，绿地率达，容积率。 表西南城第二期建设项目及经济指标 序号项目名称单位数据或指标备注 二期规划净用地面积二期总体技术经济指标 二期规划总建筑面积二期总体技术经济指标 商业综合体建筑面积二期总体技术经济指标 商业综合体地上记入容积率面积二期总体技术经济指标 商业综合体地下建筑面积二期总体技术经济指标 风情街北段建筑面积二期总体技术经济指标 风情街北段地上记入容积率面积二期总体技术经济指标 风情街南段建筑面积二期总体技术经济指标 风情街南段地上记入容积率面积二期总体技术经济指标 美食街东西段建筑面积二期总体技术经济指标 美食街东西段地上记入容积率建筑面积二期总体技术经济指标 容积率二期总体技术经济指标 建筑密度二期总体技术经济指标 绿地率二期总体技术经济指标 机动车位个二期总体技术经济指标 项目建设工期及进度 本项目建筑面积，建设期年个月，从年月开 工，年月底竣工。具体安排如下表表西南城期二阶段项目建设进度表 项目建设工期 总工期年个月 基础工程 主体工程 内外装饰安装工程 总平道路 竣工验收 投资估算和资金筹措 估算西南城第二期项目总投资费用包括土地费用工程建设费 管理费财务费其他费用销售费用及流动资金等。经测算，项目总 投资约万元。该项目的自有资本金为万元，达到 建筑技术经济指标 二期规划净用地面积二期总体技术经济指标 二期规划总建筑面积二期总体技术经济指标 商业综合体建筑面积二期总体技术经济指标 商业综合体地上记入容积率面积二期总体技术经济指标 商业综合体地下建筑面积二期总体技术经济指标 风情街北段建筑面积二期总体技术经济指标 风情街北段地上记入容积率面积二期总体技术经济指标 风情街南段建筑面积二期总体技术经济指标 风情街南段地上记入容积率面积二期总体技术经济指标 美食街东西段建筑面积二期总体技术经济指标 美食街东西段地上记入容积率建筑面积二期总体技术经济指标 容积率二期总体技术经济指标 建筑密度二期总体技术经济指标绿地率二期总体技术经济指标 机动车位个二期总体技术经济指标 二投资估算及资金筹措 项目总投资万元 自有资本金万元 银行借款万元 预售转投入万元， 三售价估算 商业综合体售价元，。 风情街售价元， 美食街售价元， 四利润测算 销售收入万元， 利润总额万元， 所得税万元， 净利润万元， 五评价指标 项目全投资税前利润率 项目全投资税后利润率 项目建议 本项目的建设期为年个月，建筑面积平方米，规 模较大，能否按规划工期设计竣工标准完工，存在定的不确定性， 在施工管理中应严格控制房屋开发建设成本费用，降低投资成本，加强 对本项目工程进度的监管力度，确保该项目按计划正常施工，同时，注意建设资金的保障，有效确保施工进度的顺利进行。最大限度地规避因 施工进度，造成对项目竣工交付的影响。 二从项目销售来看，项目销售量较大，本地同期开发的商业地 产较大，竞争压力较大，因此应该密切关注市场变化，加强市场调研， 针对市场细分目标客户，有针对性的做好宣传推介，尽快开展楼盘的形 象展示，聚集人气，创造竞争优势，保障销售方案的顺利实施，加快销 售款回笼。 项目可行性分析报告主要编制依据 本报告根据中华人民共和国土地管理法中华人民共和国 建筑法中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城 市规划法城市房地产开发经营管理条例和国家地方有关法规 政策。 国家计委建设部发建设项目经济评价方法与参数第三版。 企业投资项目备案通知书备案号川投资备 号川投资备号。 广汉市规划和建设局建设工程临时规划许可证广住规建 临时号。 西南城期规划设计。 本公司市场调查资料。第二章项目建设背景 中国商业地产开发已进入黄金期 年以来，在经济刺激政策等多种因素的影响下，房地产市场提 前结束调整而急剧升温，出现了投资和价格回升成交量大幅增加资金 来源充裕等新情况新变化。全国及主要城市的商品房销售面积销售价 格销售额均创历史新高在土地招拍挂市场，总价及单价地王不断涌现， 市场热度甚至超过年。为遏制部分城市房价上涨过快，年年底， 中央政府决定将加大对市场的调控。 从国四条开始，国家对住宅类房地产的开发和售卖由宽松转 为调控。年出台的国十条新国十条限购令等政 策的出台遏制了房价过快上涨和住宅类房屋的投资投机行为。 伴随着国家对于住宅类产品的持续调控，人们逐渐把投资的重点投 向了商业类地产。商业地产不限购不限外不限贷的优势，越发凸现 出来。同时越来越多的开发企业开始意识到商业地产对企业的风险影响 与平衡。随着住宅市场竞争日趋白热化，以及中国人民银行多次上调存 款类金融机构人民币存款准备金率。使得能够专注住宅市场的开发商已 经所剩无几。 快速的城市化进程，除了对于住宅的最初需求之外，大量涌入城市的 人群需要生活消费就业，因此消费服务类行业，办公写字楼业态的需 求，有可能成为未来拉动城市经济的主体，而这个主体就离不开为数众多 的商业类地产产品的支撑。从这个意义上来看，与普通住宅相比，商业类投资产品拥有更广阔的投资空间和稳定的政策环境。商业地产由于价格也 比较合理，且随着我国经济的不断发展国民收入的不断提升消费需求 的不断升级，未来商业地产的发展前景被普遍看好。 从数据统计来看，年月，商品房销售面积万平方 米，其中，住宅销售面积下降，办公楼销售面积增长，商业营 业用房销售面积增长。商品房销售额亿元，下降，降幅 缩小个百分点其中，住宅销售额下降，办公楼销售额下降， 商业营业用房销售额增长。可见商业营业用房是目前房地产开发最 好的业态形式。 国内实力开发商如万科富力合生绿地绿城和上海世茂等开 始纷纷加大介入商业地产开发领域的力度。商业地产呈现了良好的可循 环发展势头，而城市也将借由商业地产的这份创新力量，展现出更加活 跃的脉搏。或者可以说，未来的十年是商业地产的黄金十年。 成都商业地产销售旺盛 年月成都主城区开始执行限购令，商业地产蓬勃发展。 年底成都共开发城市综合体余个，商业总体量近千万平方米，全年累 计成交万，同比增长，其中商业用房成交万平方 米，同比上涨，办公用房成交万平方米，同比大幅上涨 。 图年成都主城区商业类地产月度成交量 从成交价格来看，年成都市主城区商品房成交均价元平 方米，同比上涨了，各个形态的商品房成交均价也均大幅上涨， 住宅用房成交均价元平方米，同比上涨，商业用房成交均 价元，同比上涨，办公用房成交均价元平方米， 同比上涨。 图近两年成都商品房成交均价对比图目录 第章项目总论 项目概况 项目名称 项目性质 项目建设单位 项目简介 项目建设规模和内容 项目建设工期及进度 投资估算和资金筹措 项目评估结论及建议 开发条件及市场分析结论 经济分