， 但变化幅度不大 图表历年存贷利率及存款准备金率走势图 货币供应紧缩，房地产企业融资艰难 据央行初步统计，年月末，全部金融机构人民币各项贷款余额万亿元，同比增长 ，年全年新增贷款达到万亿元，同比少增亿元 年全年广义货币供应量显著低于年初设定的目标，而当年的新增人民币贷款亦不足万 亿，同期人民币存款同比少增万亿 货币供应量增速跌至数年来低位，货币供应量紧缩，房地产企业融资艰难 图表国内银行新增人民币款额 房地产企业资金来源主要是企业自筹和其他资金 年，房地产开发企业本年资金预计来源亿元，比上年增长。其中，国内贷款 亿元，增长利用外资亿元，增长自筹资金亿元，增长其他资金 亿元，增长。在其他资金中，定金及预收款亿元，增长个人按揭贷款亿元， 增长。 表年全国房地产开发企业资金来源情况 指标绝对值同比 资金亿元↑ 其中国内贷款亿元↑ 利用外资亿元↑ 企业自筹亿元↑ 其他资金亿元↑ 其中定金及预收款亿元↑ 个人按揭贷款亿元↑ 年中国房地产发展的基础，宏观经济的发展呈现与增速双高态势 年中国房地产发展的基础，宏观经济的发展呈现与增速双高态势 年季度，物价指数得到控制，而伴随而来的是经济增长速度的减缓 年，中国经济的有望朝着，增速的最优状态发展，但也面临低增长 高通胀的滞胀风险 图表中国经济周期变化 宏观小结 数据显示，中国经济继续在向低增长高通胀的区间滑行，中国经济仍旧没有摆脱 进入滞涨的危险 前期紧缩的宏观调控政策逐渐起效，年月份同比上涨，同比上涨， 年内通胀拐点基本形成，至年初通胀数据将持续回落 但当前国外流动性泛滥仍难揭制，使国内通胀在未来段时间内仍存压力，预计宏观调控政策短 期内仍难放松。 区域发展及前景预测 区域经济发展研究 衡阳市位现地区生产总值亿元，按可比价格计算，增长。 其中，产业实现增加值亿元，增长二产业实现增加值亿元，增长三产 业实现增加值亿元，增长。二三产业对全市经济增长贡献率分别为 ，分别拉动全市增长个百分点全省第位。 注以上基础数据来源于衡阳市统计局 居民消费水平年衡阳社会消费品零售总额达亿元，增长，城镇居民恩格尔系 数为，上升个百分点，居民存在储蓄习惯，年储蓄存款达到亿元，增长 注以上基础数据来源于衡阳市统计局衡阳区域产业发展研究 工业发展速度加快。规模工业实现增加值亿元，增长。在规模工业中，轻工业增加值 亿元，增长重工业增加值亿元，增长衡阳实施工业立市战略，大力发展 区两园工业新城。 大力发展区两园工业新城 高新技术开发区高新技术产业和先进制造业。 松木工业园发展盐化工精细化工和金属冶炼等产业。 注数据源自衡阳市统计局 衡阳区域产业发展研究 衡阳实施工业立市战略，大力发展区两园工业新城，三大产业比重从年的∶∶ 调整为年的∶∶ 大力发展区两园工业新城 高新技术开发区高新技术产业和先进制造业。 松木工业园发展盐化工精细化工和金属冶炼等产业。 注数据源自衡阳市历年政府年报 各行业全面飞速发展，现代化大都市崛起湘南, 房地产年全市房地产开发投资亿元，增长。商品房屋销售面积万平 方米，增长。 旅游业年全市实现旅游总收入亿元，增长比年增长了近倍。 年末全市共有等级旅游区点个。 餐饮业全市年衡阳市大小餐馆达余家，餐饮业高度发展，是湘菜两大中心之， 成为我省湘菜产业的支劲旅。 资讯业年全市邮电业务总量亿元，增长。移动电话用户万户，增长 。年末互联网宽带用户数万户，增长。 区域人口发展研究 衡阳现辖区市县，共个县区市，是湘南第城市全市常住人口万，湖南 省第中心城区户籍人口万，湖南省第二。不断增加的城市人口带来大量的住房刚需。 全国第六次人口普查显示，衡阳常住人口达万，外来人口万，中心城区户籍人口 万。 年全市规模工业企业从业人员达到万人，比年净增万人，增长。 其中返乡就业人员达到万人，比年净增万人，增长。 年全市民政系统婚姻登记处向计生部门通报对。 区域规划发展研究与综合交通现状 规划十二五规划，万人口特大城市, 根据正在制定的十二五最新规划，到年，衡阳市中心城区将覆盖平方公里万人 口，形成特大城市规模。 规划方向东拓南移西扩北延发展目标将衡阳建设成为湘南商贸物流业发达，工业先进，宜居宜游的现代化中心城市。 居住空间采取十字型的空间布局形态，居住生活空间的发展沿着湘江两岸向南向北展开 交通铁路公路水路航空四位体的立体快捷交通网络 武广高铁已于年建成通车，小时可达广州，分钟可到长沙。 湘桂铁路运营时速公里预计年完工，届时衡阳至南宁仅需小时到达。 铁路九线归，星形辐射十二五期间，衡阳将形成普通铁路城际铁路客运高铁在内九条 线路组成的星形铁路辐射网。 公路全国个公路交通主枢纽之辖区公路纵横交错四通八达，高速公路两横衡邵高速 衡昆高速两纵京珠高速衡岳高速。 水路湘江水道，全国第二大的内河塔吊 航空新衡阳机场南岳机场位于衡南县云集镇，年通航。为国内支线机场，设计机型 为等机型。 区域定位及规划 衡阳城市发展定位大城目标平方公里，万人口 十二五主要目标之建成区域中心城市 用年的时间全面完成市域城乡规划，中心城区按平方公里万人口耒阳市区按平 方公里万人口，其他县城按平方公里万人口的规模来修编总规 衡阳发展裂变衡阳总体发展规划衡阳重点发展区域以解放大道和蒸湘路为发展轴线，蒸湘路为南北向生活居住主轴，解放路为 自西向东的综合服务功能主轴 房地产发展区域 城市发展方向集中在高新区的西部，即华新区与立新区 高新区以解放大道为南北界限，以南为高新技术工业园区，以北是居住商服区 西南云大都市经济圈的大城骨架正在成型随着衡大高速公路建成衡云干线衡阳市区到 云集南岳高速公路衡阳市区到南岳船山大道西延西渡相继开工，衡阳西南云大都市区雏形初现 衡阳西南云大都市区是衡阳未来经济发展与城市建设规划的战略构想 指以衡阳中心城区为核心，以西渡南岳区云集大浦为卫星城的经济圈 在产业布局上，构想是南岳以旅游业为主西渡以消费供应为主大浦以工业为主云集以物流 为主，发展相关产业。 相关政策研究 时间措施要点目的 新国八条 是各地季度要公布房价控制目标，二 是增加公共租赁住房供应，三是住房不足 年转手按销售款全额征税，四是二套房 首付款比例提至，五是土地两年不开 工要收回使用权，六是暂停省会城市居民 购第三套房，七是未完成调控目标政府将 被问责，八是散布虚假消息要追责 房产税试点年月日，上海重庆推行房产税试点。 京版国八条细则条落地 以国八条为精神京十五条外 地人购房须提供五年纳税证明，限购以认 房为标准，开发商定价与成本差异过大将 追责。 暂不公布北京调 控目标。可能目 的为控制北京市 人口过快增长。 发改委发布商品房销售明码标价规定 月日起，商品房销售必须明码标价。 对违反明码标价规定未执行房价 的房地产开发企业，将处以每套房 元罚款。构成价格欺诈的，将没收违法所 得，并处违法所得倍以下罚款没有违 法所得，处万元以上万元以下罚款 为规范房地产市 场秩序，着力解 决当前商品房销 售中存在的标价 混乱，信息不透 明价格欺诈等 问题目录 项目总论 项目背景 可行性研究结论 二项目投资环境和市场研究 市场宏观背景 区域市场分析 三项目分析及评价 地块解析 项目分析 项目评价 四市场定位及项目评估 项目定位 方案评估意见 五项目开发建设规划及销售节奏 项目建设规划概况 项目销售节奏 六项目资本投入及社会效益 项目资本投入 社会效益分析 七可行性研究结论项目总论 项目背景 项目名称 衡阳市石鼓区河景新城项目 项目建设规模和内容 根据开发公司提供的相关资料，我们确定项目建设规模和内容如下表 表项目规划设计指标 序号名称单位合计 总用地面积 总建筑面积计容 住宅包括商业及酒店 安臵房 容积率 建筑高度 土地使用年限年 开发建设期年 说明项目总占地块面积约亩，其中市政绿化带及其它占地亩，商住及酒店用地占亩 拆迁安置房用地占约亩，拆迁安置房万平方米容积率，商住及酒店占地约亩容积率按 衡阳规划上限。拆迁安置房无地价。建设资金元平方计入成本以上数据是与石鼓区政府部门沟 通初步得知。故本研究报告所有相关测算暂按以上数据测算。 可行性研究结论 市场预测 根据调查，项目地块所属的衡阳市石鼓区，发展目标是城市河滨居住区。目前区域房地产开发并不成 熟，属于市场的个待开发区域。随着区域交通配套及核心产业等方面的打造，可预见本项目发展商品 住宅仍拥有较广阔的市场前景。项目建设进度 项目计划于年底完成前期准备及设计报建阶段，年月动工建设，整个项目分三期或四 期分批开发，开发建设周期历时约年时间。 投资估算 根据估算，项目总投资,万元，包括土地及前期费用,万元，建筑安装工程费, 万元等。项目开发成本不含管理费用财务费用和销售费用达,万元，资金自筹解决。 表项目总投资估算表 序号项目单价元面积总投资万元 开发建设总投资, 开发成本, 土地成本, 前期工程费 建筑安装工程费, 开发期间税费 不可预见费 开发费用 管理费用 财务费用, 销售费用 备注测算数据来源于委托方提供的相关资料及数据 项目综合评价结论 本次评估认为该项目定位较为准确，具有相对稳定的市场前景，通过投资分析，项目开发经济评价指 标反映较好，具有定的经济效益。在社会效益方面，本项目的开发建设，将提升石