目年投资利润为含建 设期利息，计算期年内利润总额为万元全部投资财务 内部收益率为，高于本项目设定的的基准值全部投资回 收期为年含建设期年。不确定性分析显示本项目具有定 的抗风险能力，本项目经济分析可行。 报告从爱家小区项目用地的实际情况出发，提出了行之有效 的开发建设方案，建筑风格结合现代文明城市的设计理念，具有经济 合理投资省的特点。总之，该项目的实施具有良好的环境效益社 会效益和经济效益。 第二章项目建设的背景及必要性 项目建设的背景 爱家小区开发建设项目是在省委省政府全面实施民生八 大工程和市委市政府为改善城市环境提高城市品位造福于 民决策的大环境下提出的，该项目拟建于宝鸡市高新开发区西区内， 由项目竞地中标单位承担建设任务。 近年来，宝鸡市城市建设有很大的发展，特别是创卫创模 以来，城市建设和管理水平上了个新台阶。但随着渭河南岸高新开 发区突飞猛进的增长，拟建项目现有场地存在不少危旧房屋，区域基 础设施薄弱住宅与建材销售用房布局无序生活环境较差，且周边 商业用房及居住用房无法满足市场的需求，经市房屋经营主管部门与 宝鸡市土地收购储备中心组织相关市场人员精心调研，特别是根据土 地的使用特点，初步形成了拟建爱家小区蓝图的构想。项目具体 由获得土地使用权的使用单位实施，拟建成为个环境优良景观优 美功能齐全集城市景观和商住场所于体的万人大型现代化住宅 小区。为改善居民的居住条件，创建新的人居环境，必将发挥十分重 要的作用，也为宝鸡市的经济发展起到积极的推动作用。该旧城改造 项目的实施，有效提高了单位面积产出效益，拓宽了城区发展空间， 提升了城市品位，将宝鸡努力建设成为现代化生态园林大城市。 爱家小区开发建设项目的提出，是经过详细的调查研究，广 泛听取各方面意见，认真总结和借鉴周遍市县区商住小区建设的经验和教训，按照城镇规划的总体要求而布局，体现人性化简约化 和谐化的新型商住小区。力争将该项目建成为设计规模精美，文化 内涵丰富，性能价比极佳的商业与居住项目，融合宝鸡市中高收入 居民的消费导向的商住小区，使其成为渭河南岸最具发展潜力，最耀 眼的星座。 目前，该项目用地由宝鸡市土地储备中心进行收购，通过招拍 挂形式确认土地使用单位后，从而组织项目的开发建设。 房地产市场分析 宝鸡市概况 宝鸡位于陕西关中西部，辖九县三区，总面积万平方公里， 总人口万，其中市区面积平方公里，人口万。宝鸡市被评 为全国园林绿化先进城市，连续第五次荣获全国双拥模范城称号。 位于陕甘川三省结合部，是连接西南西北的交通枢纽。陇海 宝成宝中铁路在此交汇，是陇海铁 路线上第三个大十字。公路西通 八达，已形成东连西安西达兰州 北至银川南接成都的四条干线和 条支线公路网。 年实现国内生产总值亿元，同比增长，高于 全国和全省平均水平，也是我市九五以来最好水平完成大口径 财税收入亿元，其中地方财政收入亿元，较去年实际增长。结构调整成效显著。二三产业比例达到非 公有制经济占全市经济总量的比重达到，较年提高个百 分点县域经济呈现良好的发展势头。农业产业化步伐不断加快，畜 牧业产值占农业总产值的比重达到，较年提高个百 分点以实现投资主体多元化为方向的国有企业改革进步深化，工 业经济走上多投入大重组速度快效益好的路子，预计全年全市 规模以上工业完成工业增加值亿元，同比增长，工业经济 对全市经济增长的贡献率达到旅游商贸等第三产业快速发展， 城乡市场更加活跃，全年实现全社会商品零售额亿元，同比增 长。全市实现旅游综合收入亿元，同比增长。人民生 活水平进步提高。城市居民人均可支配收入元，农民人均纯 收入元，同比分别增长和，人口自然增长率为。 已探明铅锌铜金银煤等矿产资源多种。太白凤县铅 锌矿带黄金矿带，品位高储量大，排位亚洲及国内前列，已建成 中国西北地区最大的黄金出产企业。 宝鸡古称陈仓，是华夏始祖炎帝的故乡，周秦王朝的发祥地，青 铜器之乡。境内有省级文物保护景点处。著名古迹有炎帝活动过 的天台山西周宫室周原遗址雍城遗址法门寺钓鱼台周公 庙五丈原诸葛亮庙等名胜风光有太白山国家森林公园天台山风 景名胜区陇县关山草原等。 区位优势明显，工业基础雄厚，自然条件得天独厚，水利资 源丰富，农业产业化程度较高，土地肥沃，物产丰富，商贾云集，人民富裕，是关中西部地区重要工业城市。 年国内房地产市场回眸 来自国家统计局的最新数据显示，今年月全国住房销售量处 于下降的态势。月份全国个大中城市房价同比上涨，但环 比下降了。回顾年以来房价走势，可以清晰地看到条涨幅 下行的曲线。全国个大中城市的房屋销售价同比涨幅至月分 别为条涨幅 下行的曲线。全国个大中城市的房屋销售价同比涨幅至月分 别为。 国家统计局发布的国房景气指数也印证了楼市走低，国房景气指 数从年初的降至月的寄予厚望的金九银十销售季 节，也没挽回房价下滑的颓势。尽管楼市运行方向发生了改变， 但从我国房地产市场的基本面仍然较好。从至月，全国完成房地 产开发投资亿元，同比增长。住宅完成投资亿元， 增长。国房指数也在点以上。我国房地产市场，除少数起 步较晚的地区保持稳定外，大部分地区已先后步入调整与转型期。 发改委表示，当前房地产市场还存在三方面问题是新建商品 住宅供需矛盾较大，北京天津等大城市销售面积有所下降，其他中 小城市和城镇需求均比旺盛。二是平方米以下的普通商品住宅投 资仅占商品住宅投资的，住房供应结构调整任务仍十分艰巨。 三是房价涨幅虽总体有所下降，但西部新兴城镇商品住房销售价格仍 在不同程度的上涨。 宝鸡地区房地产市场分析 宝鸡的城市发展目标明确将宝鸡市建成为陕西西部和陕甘宁川四省毗邻地区的中心城市，达到科教先进工业发达交通便捷 商贸繁荣环境优美的百万人口的现代化大城市。项目建设地区规划 按照高起点高标准的要求高规格的建设，多方投入资金，改善基 础设施，提升管理水平，时间，爱家小区开发项目将会成为众 人关注的焦点。随着高新西区城镇基础设施的完善投资环境和人居 环境的优化，开发商蜂拥而至，土地价格房屋价格大幅聚升，已经 成为宝鸡地区增值速度最快增值空间最大的区域。 现在的宝鸡，是个高速发展的黄金时期，短短的两三年内， 用于城市建设基础设施改造的资金过几十亿元，相当于过去年 的总和，城市面积城镇功能以及城市品味都发生了根本性的变化。 据市房管局数据显示，年宝鸡城区居民人均住房面积达到平 方米，年将达到平方米，城区居民居住环境大幅提升。过去的 年，全市房地产业完成投资亿元，新开工房屋建筑面积万 平方米，竣工万平方米，其中住宅万平方米，如三迪世纪新 城左岸新城水木清华聚丰植物园二期阳光百翠园等大型住宅 小区竣工投用，基本改善当地居住住房需求矛盾，城区居民安居乐业。 随着城市框架东迁南移北上的战略实施，其日新月异的 发展吸引了众多知名的开发商投资者进驻，必定依托其敏锐的市场 嗅觉和前瞻性的效益眼光，还有中小投资者无法比拟的信息优势，这 些开发商的重大举措，很多时候成为中小投资者的方向标。 该项目位于宝鸡高新开发区西区的经济文化中心，地域交通发 达，商业繁荣，房屋建设成本不高，加之受政府政策的支持，现在的人气较强，区内工业企业云集，娱乐餐饮等第三产业发达，所以兴 建集商住于体的楼盘，项目风险小，销售难度不大。从价格方面分 析，该项目建设成本低廉，地域优势显现，高层住宅均价有望 元平方米，且商用建筑均价可在元平方米的价位销售从户 型面积分析，主力户型面积在平方米左右，户型以三室两厅或四 室为主，完全能够满足居室功能，而且符合市场销售的热点。 关于宝鸡市渭河南岸商品住房市场需求状况，由于过去注重中小 户型的经济适用房与廉租房建设，加之市区地价相对过高，造成当前 小户型房源过剩。住宅面积的大小是反映居民家庭生活质量的个重 要指标，随着宝鸡新区建设和旧城改造步伐的加快，市区居民迫切需 要批功能齐全设施完备的新型居住小区开发建设。 适当的开发商品房热销售，对于辖区内大多数购房压力不大的居 民来说，购买中户型会使有限的资金达到极佳的效果。中户型的消费 群体主要是经商个体经营户或外来投资者具有较高学历 的技术和管理人员城区具备中高收入的人员。 从当前的销售分析，项目建设区域正处于第二轮房地产项目开发 销售期，当前销售呈现出的态势有由于城镇消费者住房压力并 不强烈，有相当部分人对于购房持观望态度，总体销售处于慢热阶 段。小区的规划成为吸引购买行为的个重要因素，这深刻体现 了城市消费者对于安康生活的渴望需求面积大多集中于平 方米左右，三室的房屋较为热销。 项目建设的必要性 是房地产市场发展的迫切需要 近几年来，随着我国住房福利制度的改革，解困房退出历史舞台， 货币分房政策的推出，使人们对住房的需求变成现实的需要，大大刺 激了人们的购房欲望，推进了房地产市场的发展，使房地产业逐渐成 为我国国民经济架构中的重要组成部分和经济发展的重要推动力量。 随着社会经济的发展，人们对居住品质不断的提升。项目建设区 域地处原为城市边缘地段，由于历史原因，当地的商品房开发发展相 对滞后，现有的玉泉花园等住宅项目规模小，数量少，建筑拥挤风 格陈旧，分布零散。物业管理落后，没有统的地下排污管网，污水 横流，企业和居民怨声载道管理力量薄弱，乱搭乱