算， 总量将超过亿美元。国民经济增长速度预 计达到，创改革开放以来，继年 和年之后的第三个高增速。全市人均 预计达到元，按目前美元对人民币的汇率 计算，人均将达到美元以上，突破了 美元的重要关口，提前年完成了十五 计划人均元的目标。 固定资产投资 年哈市固定资产投资总额达到亿元，增长 ，提前年超额完成十五计划亿元的 目标。由于不断优化经济发展环境，进步拓宽融资 渠道，鼓励支持促进民营经济快速发展，全市民 间投资呈现强劲的增长势头。全年民间投资达到 亿元以上，占固定资产投资的比重首次超过半数，民 间投头次占据半壁江山。 居民收入 年全市城市居民人均可支配收入达到元，比十五计划目标元高出近元， 增长速度达到，为十五以来同期新高。 城市化进程 年月，经国务院批准哈尔滨市对部分行政区 划进行调整撤销太平区，将其行政区域划归道外区 设立松北区撤销呼兰县，设立哈尔滨市呼兰区。 调整后的哈尔滨市辖道里道外南岗香坊动力 平房松北和呼兰等个区和宾县巴彦依兰延 寿木兰通河方正等个县，代管五常双城 阿城尚志等个县级市。全市总面积万平方公 里，其中市区面积由原来的平方公里增加到 平方公里全市总人口万人，其中城区人 口万人。 远景规划 到年，哈市将成为适于人居创业的城市，住宅 建筑面积总规模达到万平方米，人均住宅建 筑面积达到平方米。 远景目标成为中国北方重要的中心城市，有创新能 力的国内流城市，有国际竞争力的东北亚大都会区域定位是是东北北部跨省的区域性中心城市，东北 亚地区的制造业基地和具有定国际影响的重要中 心城市，中国北方文化名城，世界冰雪文化名城职 能定位是是以装备工业绿色食品产业冰雪旅游 以北药为代表的寒冷地区生物产业高技术产业，以 及金融业物流业和中高层次管理为代表的现代服务 业为主要职能城市形象目标是冬夏风光如画，多 元文化荟萃，经济开放繁荣，人居环境优良的北方大 都会。 近期至年，远期至年，对城市年 前后作远景发展构想。将以松花江江为主轴， 形成江南江北两大城区，构筑中心道里道外南 岗群力哈西哈东平房前进松浦利民 呼兰九大组团打造阿城双城宾县五常尚志 肇东六个卫星城将形成主五副个城市公共 中心。 根据市规划局制定的哈尔滨大都市圈城镇体系规 划，预计到年，哈尔滨大都市圈人口将达到 万人。按照核心圈网络化城市圈 拓展圈三个不同的空间结构层次，哈尔滨大都市 圈体系包括大都市圈中心城市次级城市地方性中 心城镇重点城镇和般的城镇级。大都市圈中心城市即大哈尔滨，是由主城二级聚集区卫星城和 小城镇组成的网络城市。 三地产品牌系列开发 期项目位于通达街号 用地面积为， 总建筑面积为 其中住宅建筑面积为 商服建筑面积为， 平方米艺术主题会所 平方米运动主题会所 近平方米的开敞式室内大型泊车位。 项目共计住宅套，商服套，地上车库个， 室内车位个。含两栋高层五栋多层，其中两 栋高层住宅层局部层，两栋多层住宅层 两栋住宅层带阁楼，栋多层层。户型面积从 平方米。 期总计销售额亿元人民币，年月 日开盘，历经个月销售周期，住宅销售率达到 ，实现成交均价使用面积元，商服销 售率达到，实现成交均价使用面积元， 现已完成销售额亿元，销售率达到。本项目已于年月日进户。 地产在期规划开发建设中，引入先进的规 划设计理念和品牌化运作机制，立志把期项目 建成哈市流的精品楼盘，创造了哈市地产开发的多 项领先成果，创新表现如下 涵盖购物餐饮娱乐康体休闲 文化教育装修家居装饰美容美发等生活配套服务。 高尚人文社区世家生活典范的市场定位个性鲜明，世 家文化主题贯穿其中，切合项目的高档品质和业主对高层 次生活品味的追求。 通过地产人精益求精的品牌开发运作，不但创造了良好 的经营业绩，同时也得到了业主和社会各界的高度评价，在 哈市第四届优秀住宅评选活动中荣获优秀住宅奖优秀 规划设计奖优秀户型奖庭院绿化奖住宅科技奖 优秀物业管理奖全部六项大奖全市仅十家，于哈市第十九届商品房展销会荣获最佳户型设计金奖全市仅 三家，成为名副其实的高档明星楼盘，高尚人文社区 世家生活典范的主题定位深入人心，很多因种种原因未买 到期的客户表示将关注品牌系列开发，并作为臵 业首选。 在期销售成功和开发品牌建立的基础上，地产人 再接再厉，投入开发本项目二期铂宫，并以项目自 身条件结合深入细致的市场调研，深度挖掘市场需求，加大 创新力度和手段，科学的制定了项目的市场定位，依据市场 定位指导制定了项目的规划设计，并经多次修正，力争达到 完美，地产人不但将在二期的开发建设中延续精益 求精的品牌化运作，而且立志超越期，为哈市城市建设地 产开发再添光彩，为消费者提供优质精美富有人文气息的高 品质商住精品，创造价值空间，缔造品位生活，实现社会效 益与经济效益的双丰收，为哈市城市化进程和大都市圈规划 作出积极的贡献。 第二章市场分析 总体市场分析及预测 年哈尔滨房地产市场整体态势呈平稳发展，国内超大型品 牌地产商进入冰城，圈定大宗土地开发，住宅市场由小规模开发进入大盘时代，商业地产的热潮席卷冰城市场，中低档经济适用住房依然走 俏。 第方面 中低价位住房占据市场，走势良好 至年受城市中心地段土地资源紧缺中高档社区开发 量减少外，均开发成片规模中低价位住房，该类住房价格较优惠，适 合于低收入人群，走势良好。再有江北项目陆续上市，更为些投资 者提供广阔的市场选择，且价位多在此区间，因此中低价位房产还是 市场的主流。 大盘时代大社区大配套受青睐 年住宅开发热集中在道里区车辆厂改造新阳路区域道 外区危改房，动力区安乐街附近，江北新轮的淘金热，验证了靠规 划规模合理的性价比取胜的价值回归原则，开发商更注重靠规模 丰富社区配套，降低住宅成本以争取市场份额。 年开发热潮主要集中在松北与城市边缘的大盘，其规划多 为国外知名规划公司主持设计，园林配套概念层出不穷，设计美仑美 幻，靠优良的住宅性价比吸引目标客户的关注。 高档楼盘市场萎缩，中高档楼盘注重提升综合品质，引进创新理 念和文化品位 市场消费理性回归，早期开发的高档楼盘由于价高质低，空臵仍 难以消化，中高档楼盘由于地理位臵好，有鲜明主题定位文化品位 高综合质素好的项目受到城市富裕阶层的青睐。产品时代开发商在转变观念 九十年代开发热形成初期，更多投资商注重利润空间，而忽略社 区环境配套，忽略企业品牌的树立。时至今日，板式高层已经取代 塔式结构，物业管理落到实处，开发商的服务意识品牌意识正得到 市场的逐步认可。提高住宅性价比，把实惠让给消费者。 开发商的综合经营管理水平和品牌建设仍处于较低水平 缺乏系统的企业发展战略规划 缺乏适应现代商业发展的现代企业管理制度 缺乏专业化的人力资源建设 缺乏创新意识和物业附加植创造力 品牌建设只是为了时的销售需要，往往是虎头蛇尾 开发难度加大，江南新盘供应减少 今年哈市正式实行经营性土地公开挂牌，而且需次性交清地 价，银行控制房地产贷款规模，国家提高房地产开发自有建设资金比 例和房地产预售门槛，加大了开发难度，无实力的开发商逐步退出开 发市场，江南新盘供应量减少。 江北投资过热，泡沫初现 随着市政府移址江北，规划的利好消息，引来大连上海的大牌 开发商注资松北，进行规模化开发，随着地产商越来越多的聚集江北， 房价路看涨，目前江北的房价已经初现虚高态势，其中档住宅价位 与江南城市中心二手房价格所差无几。 购房者的维权意识空前高涨，进入投诉时代 第二方面 违规操作依然严重 随着房地产市场逐步走向成熟，消费者由狂热逐渐理智，法律意 识观念进步加强，对房地产投诉案件直是各类投诉案件的重中之 重，其违规行为主要表现在经济适用房按商品房定位和出售 广告宣传名不符实 面积缺斤少两。 物业管理不规范 开发商素质参差不齐 由于哈市房地产业起步较晚，本地开发企业普遍缺乏专业化地产 运作经验和品牌意识，持续运作和创新能力较弱，抗风险能力差，随 着市场的规范和外埠知名品牌开发企业的进入，差距日趋明显。 第三方面趋势 开发呈板块状发展 开发由点状分布向板块状方向发展，道里新阳路片区顾乡片区， 南岗学府路片区保健路片区，道外危房改造成为市场热点开发区域， 开发项目集中拉动臵业消费热潮。 随着城市化进程加快，开发向城市边缘地区扩张，走进大盘时代， 中低档康居型住宅成为市场主流，需求量大，市场空间大。中高 档楼盘由于处于城市中心区域地理位臵好，供应量相对较小，有鲜明 第章总论 企业概况 黑龙江房地产开发有限责任公司成立于年月日， 是家民营股份制企业，公司法人代表，公司注册资本万 元，资质等级为房地产开发二级，公司下设前期部工程技术部销 售部经营部财务部综合部六个部门。 公司自创建以来，秉承创新发展诚实守信的经营宗旨和以 人为本，科学管理的经营理念，建立了缔造品位生活的开发 理念，先后开发建设了小区楼楼楼民安 小区楼楼，小区楼，累计建成各类房 屋面积近万平方米，合格率，优质房率以上。其中 小区楼又名期以其优异的总体规划人性 化的户型设计世家文化为主题的高尚人文社区定位精湛的施工工 艺和质量优美的庭院景观规划建设完善尽美的配套设施优质的