如浦江镇将被建成为具有意大利为特 色主题的新城安亭将建成具有德国为特色主题的新城。而意大利的丽晖谷则是 以滑雪和户外运动为主题的旅游小镇法国的枫丹白露则是以皇家历史建筑大 型原生态森林和浓郁的艺术气息构成了个浪漫诗意的主题小镇。以及其他欧 美知名小镇都以自然音乐艺术运动等为主题的城镇。 小结随着旅游业由观光型向休闲度假型的过渡，生态观光文化体验等 传统旅游形式与现代休闲娱乐相结合，使城镇旅游焕发新的活力，这类旅游产 品具有很大的市场需求和开发潜力。 二区域社会经济背景在辽宁沿海经济带开发建设规划城镇化战略中指出，要完善城市功能， 引导人口向沿海经济带聚集，向沿海地带延伸将是城市发展的总体趋向。根据 市城市总体规划，从城市结构调整和城市发展走向来看，旅游综合开发项 目所在区域是城市向新区拓展的重要地段，是承接沿海产业带和区域拓展的战略 要地，承接城市的总体发展方向。土地整合开发是辽宁沿海地区经济发展的必然 趋势。滨海大道的建设，促进了辽宁沿海地区土地整合，营建若干个沿海的小城 镇，形成港口运输观光旅游以及农业产业体化的新兴经济带。作为辽宁 沿海地带的重要支撑和组成部分，在区域整合中起到重要的作用。 生态风情小镇多元化的产业经济结构充分发挥了大型国有农场的资源 优势，农场经济实力显著增强，在省直单位中名列前茅。公司基地位于辽河与饶 阳河交汇处，系辽河入海冲击三角洲末端滨海平原，与世界第二大苇田相毗邻。 温暖湿润的海洋性气候，纯净丰饶的辽河水资源，栽培优质粳稻不可缺少偏碱性 土壤条件，纵横阡陌的近万亩林带，远离工业三废污染，构成得天独厚的优 越生态环境。公司有耕地近万亩，芦苇万多亩，公司以发展优质农业为目 标，选用优良品种，注重水稻深加工，引进了国际先进的大米加工生产线，提升 了粮米加工质量，生产的粳冠牌大米先后荣获辽宁省名牌产品国家免检产 品。公司还是国家有机食品生产基地。公司土地集中连片，农业技术力量较强， 在发展种子业方面具有较多的优势，粳冠牌稻种直畅销不衰。已被省农业 厅评为优质稻种繁育基地。 小结生态风情小镇开发项目，充分整合工业农业及城镇建设等用 地类型，充分利用荒地苇地滩涂等地价格低产业密度用地，建设新型生 态小镇，开发生态旅游项目，发展生态旅游及相关产业，倡导环保理念，发展 循环经济，充分挖掘土地潜力，有利于土地价值综合提升。 三区域旅游发展背景市以湿地生态为骨干的旅游资源丰富特色鲜明，但由于产品开发滞后旅游基础 设施和服务配套设施欠缺，资源优势尚未转化为市场优势。据市委市政府市旅游十 五发展规划，为了进步发挥旅游业关联带动性强市场需求潜力大投资效益好 容纳就业多发展速度快特点和优势，进步推动产业结构调整和优化促进对外开放，加 快全市经济发展和经济社会环境文化的协调持续发展，将全力推进市旅游业的开发 发展，将打造为世界湿地休闲之都。 生态风情小镇是具有高品位的地理人文景观资源，兼有水域风光和生物多样化的特 点。这里系辽河入海冲积三角洲末端滨海沉积平原，特殊的地质构造茂密的森林广袤的 芦苇河流滩涂沼泽坑塘沟渠稻田构成了具有特色的北国滨海河川湿地自然景观， 内部设有乘船游览太平河漫步两岸自然林带观鸟楼远距离观鸟观鸟廊近距离观鸟采 摘有机果蔬苇海水上观光苇海栈道观光钓蟹摸鱼科普教育等丰富多彩的专项旅游 项目，同时还可以休闲度假拓展运动野外宿营湿地探险观看表演购买地方特色纪 念品品尝风味小吃等项目。活动方式有乘船骑马等。 小结项目区拥有良好的湿地资源，如植被鸟类栖息地水系等，濒临湿地核心保 护区，且拥有良好的道路交通基础设施，以及邻近中心城区的区位优势，拥有温泉等稀缺 资源等，以湿地养生温泉疗养为卖点生态居住为亮点，可以形成以养生及生态居住为 主打，打造湿地特色异域风情度假品牌。 第三章市场可行性分析 本项目主要面对三大市场，是营口盘锦地区，主要是商务 休闲和房地产等消费市场二是辽中城市群及东北周边地区，主要是周末休闲 会议培训休闲度假等消费市场三是京津唐地区，主要是休闲度假及度假房产 等消费市场。 针对以上三大市场采取实地考察座谈调查问卷统计资料分析访谈等 多种调查方法，从市场的需求和供给两个方面对市场进行可行性研究。关于市场需求，可以分为营口盘锦地区辽中城市群及东北周边地区京津 唐地区三大需求市场。针对营口盘锦地区，对房地产休闲娱乐 商业购物公务会议等方面，进行潜在消费能力购房意愿休闲方式商业购 物等调查针对辽中城市群及东北周边地区，进行潜在消费能力休闲度假商 务会议等方面调查针对京津唐地区，进行潜在消费能力休闲度假偏好等调查。 关于市场供给，对房地产旅游及休闲娱乐等方面，进行住房现状新开发 房地产项目情况旅游总体村居民纯收 入 数据来源辽宁省统计年鉴市国民经济和社会发展 统计公报 营口市经济发展状况统计 年份人口万人亿元人均可支配收入元 城市居民农村居民纯收 入 数据来源辽宁省统计年鉴营口市国民经济和社会发展 统计公报 营盘都市区经济发展状况统计 年份人口万人亿元人均可支配收入元 城市居民农村居民纯收 入 数据来源辽宁省统计年鉴市国民经济和社会发展统计 公报营口市国民经济和社会发展统计公报 经济基础为市场消费需求的产生提供了基础。般情况下，市场消费水平与 人均纯收入成正比，年与营口城市人均可支配收入接近美元，相 当于长沙的水平，正向消费型城市过渡，住房休闲旅游商业等正成为居民的 消费热点。 房地产市场需求调查通过问卷调查的方式，在市兴隆台区及营口市区，对名市民进行随 机调查。两地对购房的市场需求很大，尤其是对大面积的中高档住宅的需求普 通住宅平均价格预期为元平方米，具体调查结果统计如下 购房意愿调查结果统计 购房意愿 受访者中在三年内有购房计划 第套房第二套房换房 住房面积平方米平方米平方米以上 建筑样式高层多层别墅 价格预期普通住房元平方米别墅元平方 米 营口购房意愿调查结果统计 购房意愿 受访者中三年内有购房计划，其中，有意愿在购房。 第套房第二套房换房 住房面积平方米平方米平方米以上 建筑样式高层多层别墅 价格预期普通住房元平方米别墅元平方 米 休闲时间与及休闲方式调查 通过有关数据统计随机调查问卷访谈等方式，对及营口地区休闲娱 乐消费方式进行调查统计和分析。该地区主要的休闲娱乐场所以酒吧茶吧 歌舞厅和温泉水疗为主，人均消费元，主要集中在周末和节假日等。其中， 酒吧茶吧在月为旺季，月为淡季。歌舞厅主要消费群体是年轻人， 夏季为旺季。温泉水疗以中青年为主要消费群，随季节变化较小。 营口地区休闲方式及时间调查统计 休闲方式酒吧茶吧歌舞厅温泉水疗其他 休闲时间节假日周末下班后其他时间 人均消费以上 商业消费调查 通过有关数据统计问卷调查等方式，对地区商业场所进行调查统计 和分析，大型购物场所主要有家，数据统计结果反映出及周边地区商业 购买力很强。 主要商业场所调查结果统计 名称年年年总收入人次万总收入人次万总收入人次万 兴隆四百万元万元万元 兴隆大厦亿亿亿 辽河商业城万亿亿 商贸城万亿亿 鼎信商厦万万万 润达购物广场万万万 百特量贩超市万万万 海湾商厦万万万 二辽中及东北周边地区 旅游需求调查 与东北地区在地域上相邻近，同时在景观环境上存在着较大差异性。 紧邻辽中城市群及东北地区，以京沈高速和京哈铁路等为主干的区域交通网络发达，同时滨邻渤海，是东北地区唯的河流入海口，滨海湿地生态环境与东 北内陆形成很大的差异，对旅游客源市场有很大的吸引力。 根据各地数据资料统计，年东北地区城市居民人均旅游次，人均 旅游花费元。年东北地区城市居民人均旅游次，人均旅游花费 元，分别比年增加倍和。其中，团体旅游消费人均元， 旅游市场潜力很大。 东北地区居民出游情况数据统计 年份人均出游次数 次 人均花费 元 团队比例团队人均花费元 房产需求调查 针对东北地区房地产市场，对沈阳长春哈尔滨等东北地区主要城市，进 行房地产市场消费调查，由各地区年房地产市场调查数据分析，东北地区 主要城市平均居民在三年内有购房计划，主要关注中小户型，面积在 之间，认可房价平均为元。具体数据统计整理如下 沈阳房地产市场调查统计 购房意愿受访者中在三年内有购房计划 认可房价元以下 元 以上 住房面积平方米以 下 平方 米 平方 米 平方米以 上 建筑样式高层多层别墅 长春房地产市场调查统计 购房意愿受访者中在三年内有购房计划 认可房价元以下 元 以上 住房面积平方米以 下 平方 米 平方 米 平方米以 上 建筑样式高层多层别墅 哈尔滨房地产市场调查统计 购房意愿受访者中在三年内有购房计划 认可房价元以下 元 以上 住房面积平方米以 下 平方 米 平方 米 平方米以 上 建筑样式高层多层别墅 三京津唐地区 潜在消费能力调查 京津唐地区是中国最大，最优质的客源市场之。年京津唐地区居民 出游率将超过。其中，国际游游平均花费万元，国内游平均花费元， 这是个百亿元以上的旅游客源市场。 由于地缘优势，