几年来呈现出稳步增长趋势。为国内生产总值是衡量个地区经济发展速度重要经济数据直线增长说明近几年来西安市经济发展势头迅猛大环境比较好而这对于房地产业发市自然主义风景园式原生态住区这定位以造园理念建造城市中大规模居住社区。三功能定位具备商贸文化娱乐休闲等综合功能富有地方特色人性化城市居住区。四目标客户群界定和分析依据对西安市房地产市场需求特征分析对本项目目标客户做如下定位主力客户城北区域和城东区域白领人士次主力客户城中区域和城南区域白领人士城东北区域想改善居住条件原住民。投资者二初步产品构想根据上述项目定位我们初步构想产品如下概述地块亩大致呈长方形通过两条十字交叉小区道路将用地分为四个组团。建筑面积万平方米容积率其中住宅面积万平方米商业面积万平方米二住宅部分住宅面积万平方米多为层层层板楼均为南北朝向根据规划布局需要布臵不超过总量塔式小户型投资需求景观公寓。三公建部分用地西北角设两栋层高塔楼作为投资型公寓建筑面积约万平方米。紧邻太华北路侧即用地西侧为层局部层商铺建筑面积万平方米。四相关配套九班托幼平方米会所平方米餐饮小吃平方米农贸百货平方米邮政银行平方米公共厕所平方米物业平方米三项目总体计划项目开始时间完成时间计划销售面积项目土地整理与前期运作年月年月项目期住宅年月年月万项目二期住宅年月年月万项目三期住宅年月年月万项目四期住宅年月年月万项目五期住宅年月年月万项目六期住宅商业年月年月万第六章组织管理模式与责任体系建议建议由名总指挥全面负责整个项目下设名副总指挥分别负责项目公司和大项目经理部这大机构分别行使甲方和乙方职能各方责权利明晰确保组织落实措施落实责任落实总指挥总指挥为中建股份在整个大明宫项目领导决策和协调机构总指挥对中建股份总常会负责。地块开发亩其他市政房建等工程总指挥副总指挥项目公司其他工程代建万大明宫遗址公园主体工程先锋村安置工程万改造办副总指挥大项目经理部西北院二副总指挥拿到项目后拟成立项目公司和大项目经理部设计院分别行使甲方和大乙方职能由位副总指挥负责。项目公司项目公司主要行使甲方职能负责地块亩土地开发全程运作改造办委托代建工程二大项目经理部大项目经理部项目公司主要行使大乙方职能负责项目公司地块亩土地开发中工程建设项目公司代建工程工程施工先锋村安臵工程万平米工程施工大明宫遗址公园主体工程建设其他市政基础设施房建等工程三西北院本次合作采用工程设计模式改造办意向西北院参与大明宫遗址公园设计工作。除此之外西北院亦可通过市场方式获取设计任务。而且项目公司工程亦可委托西北院设计。第七章结论西安市经济增长迅速房地产市场繁荣在西安市进行房地产开发将具有广阔前景本项目所处地段通过改造必将形成交通便利环境优美未来市场前景广阔根据现有资料条件测算本项目在经济和财务上可行。本项目组织管理模式和责任体系责权利明晰可以保证组织落实措施落实责任落实本项目开发对前期启动资金要求较高前期土地款涨商品零售价格上涨工业品出厂价格上涨原材料燃料动力购进价格上涨固定资产投资价格上涨房屋销售价格上涨。西安市年年发展状况单位亿元西安市年年发展状况年年年年年年年生产总值亿元同比增长从上图可以看出西安市近几年来呈现出稳步增长趋势。为国内生产总值是衡量个地区经济发展速度重要经济数据直线增长说明近几年来西安市经济发展势头迅猛大环境比较好而这对于房地产业发展正面影响是十分巨大。固定资产投资年全年完成全社会固定资产投资亿元比上年增长。其中城镇投资亿元增长。在城镇投资中第产业投资亿元增长第二产业投资亿元增长。其中工业投资亿元增长第三产业投资亿元增长。年全年非公有制单位投资亿元比上年增长占城镇投资国有单位投资亿元增长。年全年房地产完成投资亿元增长商品房销售面积万平方米增长商品房销售额亿元增长。年全年四区两基地完成投资亿元比上年增长占全社会固定资产投资总额。其中高新技术产业开发区完成投资亿元增长经济技术开发区完成投资亿元增长曲江新区完成投资亿元增长浐灞生态区完成投资亿元增长阎良国家航空高技术产业基地完成投资亿元增长西安国家民用航天产业基地完成投资亿元。年全年新增固定资产亿元固定资产交付使用率。各类房屋竣工面积万平方米竣工率。共有个城镇建设项目建成投产项目建成投产率。西安市年年固定资产投资增长状况西安市年年固定资产投资增长状况年年年年年年年固定资产投资亿元同比增长固定资产投资在逐年增加房地产隶属于固定资产范畴整个固定资产增加使得房地产业也受到积极影响有利于房地产投资与发展。人口及人民生活年末西安市常住人口约为万人其中男性人口万人占女完成投资亿元。年全年新增固定资产亿元固定资产交付使用率。各类房屋竣工面积万平方米竣工率。共有个城镇建设项目建成投产项目建成投产率。西安市年年固定资产投资增长状况西安市年年固定资产投资增长状况年年年年年年年固定资产投资亿元同比增长固定资产投资在逐年增加房地产隶属于固定资产范畴整个固定资产增加使得房地产业也受到积极影响有利于房地产投资与发展。人口及人民生活年末西安市常住人口约为万人其中男性人口万人占女性人口万人占性别比为以女性为男性对女性比例。人口自然增长率为。城镇人口万人占乡村人口万人占。年末西安市户籍总人口万人比上年增长。全市在岗职工年平均工资元比上年增长城镇居民人均可支配收入元增加元增长农民人均纯收入元增加元增长。年末城乡居民储蓄存款余额亿元比上年末增长。城镇居民人均现住房总建筑面积平方米农村居民人均居住面积平方米。西安市年年居民收支情况年份可支配收入元同比增长消费性支出元同比增长注年人均可支配收入全年增幅为可比口径表十西安市年年人均居住面积统计平方米人年份城镇居民人均现住房总建筑面积农村居民人均居住面积当地政府政策支持西安市城中村棚户区改造办公室邀请媒体召开西安市城中村和棚户区改造宣传工作座谈会西安市副市长城中村和棚户区改造办公室主任岳华峰和新闻媒体共同商讨今年西安城中村拆迁和棚户区改造工作决定启动个城中村改造工作完成个城中村改造涉及户万人共万平方米整村拆除工作开工建设面积万平方米完成投资亿元。政府要求各有关部门要尽最大努力配合支持项目开发建设。正如西安市城中村和棚户区改造办公室常务副主任贺登峰所说年是西安市加快科学发展实现率先发展重要年也是西安市城中村改造和棚户区改造实现跨越式发展关键之年。同时政府为了加快大明宫国家遗址公园建设更好地保护中华历史文化遗产确保大明宫遗址区保护改造项目顺利实施专门了成立了西安市大明宫遗址保护改造领导小组设立西安曲江大明宫遗址区保护改造办公室负责遗址保护区改造各项具体工作组织与实施政府大力支持无疑为项目规划开发招商和经营等各项工作顺利开展提供了有力保障。三西安市房地产行业发展状况及趋势西安房地产现状供给现状自年开始西安商品房市场供应量稳步逐年递增商品房投资从亿元增长到年亿元年平均增长速度达到商品房竣工面积从万平方米增长到年万平方米年平均增长速度更是达到。即使年以来国家出台了系列调控房地产市场宏观政策西安房地产市场受到定影响但是年与年商品房投资环比增长分别为和增长速度仅在年有较大回落。总体来看西安普通住宅竣工面积增长速度也很强劲但是其所占总体商品房比例在年至年却表现为下降走势从年占商品房比例为下降到年主要原因是在此期间西安写字楼别墅商铺类物业市场开发及销售较为活跃由此挤压普通住宅所占比例而年以后开发区域向郊区化发展以及开发量大幅上升到年在商品房中比重迅速上扬至。普通住宅竣工面积从年万平方米上升到年万平方米年平均增长速度达到高于商品房总体增长速度。需求现状近年伴随着开发投资快速增长在宏观经济带动下商品房销售市场呈现出火热局面市场交投活跃销售面积和销售额大幅增长。年至年商品房销售面积从万平方米增长至万平方米每年平均增长其中年商品房销售面积较上年增长年较年增长年以来在国家宏观调控政策影响下全国部分城市商品房销售均有回落表现而西安商品房市场销售量年较年仍增长了年同比增长。可见近七年西安商品房市场呈现出强劲增长势头年平均增长速度为市场需求潜力巨大。其中普通住宅销售面积从年万平方米增长到年万平方米年平均增长速度达到略高于商品房总体增长幅度。年西安市住宅市场需求分析情况根据年西安住宅市场调查分析目前西安住房需求仍然强劲购房者购房目主要集中在改善居住环境以及结婚用房两大板块其中改善居住环境群体比例为结婚用房所占比例为其次为投资购房群体这部分人群所占比例为。目前购房群体年龄结构较为年轻主要年龄集中在岁之间占其次为岁岁之间群体这两部分购房群体比例相差不大所占百分比分别为及。主流购房群体属于工薪阶层职业大部分为工人或者公司职员但自由职业者个体私营业主以及经理管理层也占有定比例三者之和与工人公司职员比例相当从学历构成看主要以大专及大专学历以上群体为主。消费者选择楼型仍然以小高层为主其次为多层及高层但以目前西安地产开发现状近年新开发以小高层及高层为主使得消费者也在逐步改变自己选择。周边环境价格交通环境地段都是购房者非常关注购房因素而且重要性比较接近而且需要关注是物业好坏也成为许多购房者关注因素。至于户型面积以及楼层等因素因为可选性比较大则不是购房者购房时主要参考因素。但如果在主要因素都基本无差异化情况下这些因素将会是购房者对比关键性因素因此在周边具有多个同类竞争楼盘时开发商就要对此类因素加以关注制定有针对性策略加大留住购房者几率。二区域周边及房目收益由二大部分组成工程设计收益土地开发含利息收入已冲抵购地款工程设计收益先锋村拆迁安臵工程总承包价格预计为亿元参照行业利润水平则工程利润约为亿元税后。大明宫遗址公园项目聘请西北院顾问费万元意向。土地开发销售收入参照周边项目价格综合市场吸纳能力和发展趋势考虑经过土地整理使周边情况能够得到进步改善以此确定本项目销售均价最可能情况第期年均价元以后每年增长。该售价相当于现价元。保守情况第期年均价元以后每年增长。该售价相当于现价元该售价相当于现价元。销售费用及广告推广费用按销售收入计算销售税金两税费按销售收入计算所得税率为销售收入核减以上税收费即为销售净收入详见下表。销售收入款压力较大对项目公司融资能力和销售进度都是个考验因此在项目启动阶段必须加快建设工程进度通过快销方法迅速回笼资金以减