餐饮等其他服务。同时具备物流配送电子商明商业销售价格最大下降幅度为此时项目从财务上分析仍可接受。建议开发商在销售工作中做好营销宣传工作以确保商业销售价格变化幅度最好不低于。商品住宅销售价格变化对项目内部收益率和财务净现值敏感性分析表商品住宅销售价格变化表变化幅度通过上表计算出住宅销售价格变动临界点为上式说明住宅销售价格最大下降幅度为此时项目从财务上分析仍可接受可以看出其住宅销售价格敏感性不是很强弹性较大在销售过程中建议开发商在确保基本销售收入同时灵活运用销售手段进行营销促进项目顺利开发运行。综上分析建设投资销售价格销售面积都是较敏感因素其中建设投资敏感性最大因此在项目实施过程中应当对这部分进行很好控制。而且从前面建设投资估算情况和商业地产市场未来发展趋势来看建设投资未来增加和销售收入未来减少可能性不大因此该项目风险也不大。第七章结论及建议结论市场分析结论通过第二章对本项目进行分析可知项目优势和机会相对较多同时项目建设又能够增加西安市商业地产市场有效供给需要满足西安市建设需要改善项目所在地区周围环境因此项目开发建设具有较好发展前景。技术分析结论本项目资源供给及外部协作条件能保证项目顺利开发。同时本项目是基于市场研究基础上本着合理规划方案原则对项目各项内容进行适当规划经初步论证项目规划方案是可行。因此从技术角度分析该项目是可行。财务指标分析结论表项目财务指标表财务评价指标内部收益率净现值静态投资回期动态投资回收期税后万元年年税前万元从上表财务评价指标可以看出本项目盈利水平比行业收益水平略高项目是可行。风险分析结论通过对项目盈亏平衡分析该项目盈亏平衡点为可以看出本项目具有定抗风险能力。通过对项目敏感性分析认为项目内部收益率对建设投资及销售价格和销售面积较敏感其中对建设投资敏感性更强些但是本次可行性研究对建设投资和销售价格和销售面积预测均比较保守综合分析认为建设投资和销售价格销售面积突破临界点可能性不大项目具有定抗风险能力。建议合理控制开发进度及销售进度本项目所在区域成熟度不高生活配套设施匮乏便利度不足建议开发及销售进度要紧密结合项目周边配套设施完善把握好开发时机选择及销售节奏合理安排。突出项目特色加强营销宣传工作为了保证销售收入顺利实现建设开发商加强营销宣传工作体现项目优势。积极做好内外部协作关系由于项目地处郊区周边配套匮乏建议开发商应积极同公交部门等部门协商尽早完善项目区交通增设公交线路及站点万平方米入驻商户达多户汇集来自国内外各省区各流派各档次民用办公钢木等家具家饰布艺家电家装灯饰厨卫类产品近万个品种十万余种款式成为西北地区建成规模最大家具家居用品批发零售集散地。依照品类不同商城划分为民用品区钢木区办公用品区依照档次不同商城划分为国际馆国内外线品牌精品馆地方性线品牌及中档品经营区。安美居家居装饰建材仓储超市安美居家居装饰建材仓储超市位于西安市西二环北段号是大型现代化装饰建材连锁超市采用集中采购统管理统结算明码标价现代连锁业态管理方式主营国内外装修建材和装饰用品配套经营家装设计并提供直销服务经营范围涉及建材管件木材墙面及地面材料家具家饰油漆涂料五金工具厨卫设备灯具电料园艺园及季节性用品九大类近万品种并设有教室配套经营家居装饰和休闲餐饮等其他服务。同时具备物流配送电子商务等服务。家世界家居装饰建材中心家世界家居装饰建材中心位于大庆路中段号是依托天津家世界集团统经营管理在西安经营最早规模最大家居建材超市市场环境整洁种类齐全形象统管理先进渠道可靠价格合理退货有保证年销售额超过两亿元。太白路建材市场太白路建材市场位于南二环与太白路交汇处是西安第二大建材市场。拥有商户余家经营品牌全面管理制度规范交通便利。由于地处市区使市场未来发展必将受到城市建设规划影响。三森国际家居汇展中心陕西三森家居经营管理在西安经营最早规模最大家居建材超市市场环境整洁种类齐全形象统管理先进渠道可靠价格合理退货有保证年销售额超过两亿元。太白路建材市场太白路建材市场位于南二环与太白路交汇处是西安第二大建材市场。拥有商户余家经营品牌全面管理制度规范交通便利。由于地处市区使市场未来发展必将受到城市建设规划影响。三森国际家居汇展中心陕西三森家居建材有限公司位于西安市雁塔区长安路东三爻村是西安市政府重点招商引资项目被列为雁塔区重点保护单位由三森集团投资亿元人民币兴建西安三森家具汇展中心总占地亩期工程建筑面积为万平方米投资亿元。中心期共分四大展厅分别是巴黎厅纽约厅香港厅台湾厅。其中巴黎厅纽约厅为精品厅。西安三森家具汇展中心实行统物业管理专业仓储系统照明光线充足格调高雅部人行电梯方便客流安全通畅厅内安全设施齐全设有消防喷淋系统消防控制中心烟感报警系统。排风换气设备令全场空气流畅清新宜人小时保安监控系统与互联网连接局域网系统用于安全和交易过程管理商场各处均设卡公用电话预留市话接口除银行托运商务中心外设有洽谈室商务酒吧咖啡厅等。西安市建材市场分布图如下就目前而言西安市现有建材市场档次高低不匀主要有建材超市家居建材城等模式。其中超市建材产品在价格上优势以及在产品质量及售后服务方面到位是越来越理性消费消费者最佳考虑。建材超市消费群体面对是中低层消费者但是建材中有些高端产品在超市中就显示不出其自身档次因此家居建材城将会成为高端消费人群理想之所在定时期内它仍然占据市场最高分额。而摊位式低端市场会因为经营分散性管理不规范产品质量问题多售后服务弱等诸多弊端而最终被市场淘汰。建材超市和家居卖场各有各优势只是面对目标消费群体不同。短期看来家居卖场还是会占据更多市场份额。但是大正规建材市场入驻终将兼并或者是淘汰小不规范建材市场优胜劣汰是市场经济发展趋势因此具备相当规模相当档次大型建材市场在西安市建材市场是具备定市场竞争力。陕西省政府常务会议第次会议审议通过了唐大明宫遗址保护总体规划这标志着唐大明宫遗址保护总体规划正式启动大明宫遗址覆盖太华路周边平方公里四至为南起自强东路北至玄武路东自太华路西达铁村建华西路。也就是说太华路西侧大部分区域均属遗址规划范围同时太华路东边部分地段米范围内也属于遗址规划范围遗址面积覆盖太华路带平方公里范围。大明宫遗址公园改造是国家重点项目根据西安市政府安排北郊大明宫建材市场及大明宫地区多个专业建材市场将面临拆迁。目前在未央区太华路延伸段两侧兴建建筑面积万平方米大明宫建材家居批发市场整合大明宫遗址周边多家专业建材批发市场资源实施整体搬迁项目能够极大带动区域发展。项目所在区域商业物业市场分析市场需求分析为了了解市场需求现状工作小组成员进行了近两周市场调查本次市场调查对象主要针对现大明宫建材家居市场内商户北郊大学城教职员工和附近商户意图了解目标客户购买意向和购买能力从而确定该项目市场定位。调查内容有客户购买商铺意愿商铺类型需求面积需求单价及总价期望配套设施等问题调查以大明宫建材家居市场内商户为主采用问卷调查与面谈调查相配合形式进行抽样调查。通过市场调研得到成果汇总了份有效调查问卷得出了以下市场调研结论商铺类型商业街商铺底商商铺社区商铺商场内席位商铺底商商铺商场内席位商铺社区商铺商业街商铺由于商业街形式具有良好产品昭示性建材家居经营者多青睐于商业街商铺也有部分被调查者显示出对底商商铺和商场内席位商铺偏好。因此在本项目规划设计中方面要充分考虑不同建材家居产品特点将商业街商铺与商场内席位商铺底商商铺相结合达到有效利用空间和提高市场档次目另方面通过功能分区形式将不同产品类型进行区分。商业街商铺单层商业街商铺多层商业街商铺其中多层商业街商铺层层层层以上在对商业街商铺具体形式调查中大部分被调查者选择多层商业街商铺其中在选择多层商业街商铺被调查者中对于低于层多层商业街商铺更为青睐判断投资方案对不确定性因素变化承受能力为决策提供依据。根据线性盈亏平衡分析基本公式销售收入方程支出方程式中实现销售收入销售收入销售收入实现率总成本费用单位可变成本总成本单位销售税金令便可求出值。从损益表附表得出销售收入万元总成本建设投资建设期利息财务费用销售费用万元。因此解得故销售收入实现率是该项目销售实现率盈亏平衡点。即当销售收入实现时项目即可保本低于这个比率时项目将会出现亏损高于这个比率项目才可能出现盈利。由于我们对项目成本和销售收入估计是比较保守考虑到市场上钢材等材料价格有降低趋势同时房价仍有上涨趋势并且该项目所处地区升值潜力较大所以本项目产品售价还有定提升空间城市基础配套等。加强施工管理项目在工程实施进程中要加强施工管理合理地安排工期降低客观条件对项目带来不利影响并且实行工程监理制保证项目质量。同时还应制定材料采购供应计划落实资金供应计划以确保项目顺利进行。有效实施成本控制建议开发商积极做好政府相关部门公关工作在政策允许前提下尽量减免前期相关费用。同时充分发挥先行建筑公司内部资源优势降低项目实施过程中交易成本变更及索赔。规避风险建立完善风险管理系统对不确定性因素及时进行跟踪分析并制定套针对突发事件应急措施加大事前控制力度对于风险大因素要采取规避对策使其风险降到最小以保证项目稳步开发。装专业街服装日用品康复路社区型古玩民俗商品专业街古玩旅游商品八仙庵社区型建材专业街建筑材料家装材料太华路社区型体育用品专业街体育服装运动用品体育场北社区型路号含元殿游乐园北邻。商场内店面通道各占总面积二分之分为七条通道通道宽以南北两个横通道为界划为三个区域习惯称为二三期第区域总面积为平方米于年月入驻商户并挎有望家旺建材超市面积约为平方米第二区域店面积为平方米于年月入驻商户第三区域店面积为平方米于年月建成。市场门前临街建有停车广场长米宽米划有四个停车区域可停放运货车辆近百辆。市场商业经营区域划分为西部灯饰城西部玻璃城油漆专卖区铝型五金专卖区卫浴洁具专卖区装饰板材专卖区在市场前后两区各有占地约平方米建材超市。百寰建材市场西安百寰建材实业有限公司位于西安市北二环大明宫立交桥东北角毗邻太华路和北二环路与西安经济技第章总论项目概况本项目地处北三环以北北临大学城东临大型居住区和新筑港务区西邻新西安火车站毗邻大明宫建材市场新址区域环境良好交通便捷。由于太华路大明宫建材市场拆迁给本项目带来了市场机遇因此本项目将建设成为个以建材市场为主集商务住宅休闲于体大型综合商业社区。