析可知本项目在区位交通地段人气项目可塑性配套等几个方面具备优势在项目规模周边现有商业业态因素等方面存在不足因本项目尚处于策终导致商场难以为继。商户选择要保证有稳定租金收入让投资者能快速回收资金长期稳定和有实力商户往往需要较大面积商铺但付出租金相对较低与业主快速回收愿望相抵触而对于些小商户虽然可以支付较高租金却缺乏长期而稳定保障。因此商户选择必须处理好长期收益与短期收益问题保证租金收入持续和稳定。商户进驻三大要求知名或连锁商户知名品牌商户进驻能有效提升商场品位吸引消费人流和提供稳定租金收入越多品牌商户进驻商场形象越佳。知名商户进驻方面对消费核心消费者形成强大吸引力另方面知名商户形象也能使商场形象更加深化在主力商家进驻中得到充分体现。个性鲜明特色商户不同商户会带来不同消费群些商户个性鲜明形象突出容易给消费者留下深刻印象丰富了商场整体经营特色。例如广州天河城当年引进吉之岛吉之岛内设站式购物超市未来街市每天吸引无数消费客流使吉之岛已俨然成为天河城广场代名词。特色商户带动作用可见斑。能吸引人流量商户有些商户不定是知名品牌不定付得起很高租金却能吸引大规模人流量带动商场购物增长对这些商户要重点引进如娱乐场所美食广场等对商场吸引人流量有重大贡献。策略三经营商品类别与商场定为致经营商品类别与商场定位致对于大型商厦购物中心来说是比较复杂招商问题既要与商场定位保持致又要避免雷同使商户之间能进行差异化经营。实施经营商品与商场定位致策略从制定整体招商策略租赁策略经营品种策略及商户入场资格入手严格控制商户种类数量质量有助于整个商场经营结构和功能分区维持有序格局保证场内质量和品质避免商家随便转换经营品种改变销售策略改变铺位设计而偏离整个商场经营理念。第六章合作方式建议全程代理式。富诚全权代理项目营销策划市场推广广告发布销售执行招商等关于项目销售招商推广事宜。代理佣金按销售额计算招商部分按单位面积提取两个月租金计算。富诚承担广告和推广费用负责项目营销推广全部工作开发商予以配合。富诚负责售楼现场管理承担销售管理费用及销售人员工资。④开发商提供可以直接使用售楼中心。二营销顾问式。由富诚派出营销顾问和开发商共同组建销售团队给予项目市场推广策划支持和销售指导。成立营销中心富诚公司派出名资深营销管理人员兼任项目营销中心总经理和营销执行总监其它人员由开发商或富诚公司组建统归口营销中心管理运作。营销中心实行人事劳资核算工资及费用包干使用。营销中心费用按销售额提取由项目营销中心对所属编制人员工资及费用包干使用。工资及费用包干范围包括营销中心所有管理人员市场推广人员销售人员月工资营销中心销售人员销售部经理销售执行总监销售提成营销中心销售管理人员市场推广人员奖金营销中心为促进销售业绩按规就目前情况来看其商业投资价值高于本项目长安城市购物广场与本项目商业定位相似对本项目推广有直接威胁。消费观念限制融安居民目前收入水平较低年人均收入据统计局统计为多元经济承受能力较弱对价格很敏感假日消费经济还有待完善。国家政策频频出台房产销售市场门槛提高近期国家对房地产市场宏观调控政策频频出台银行贷款商品房预售商品房二手交易等新政策出台及实施使商品房销售门槛提高令整个房地产开发界面临洗牌局面要求发展商具备定量开发资金同时令销售许可时间延后。总结从以上分析可知本项目在区位交通地段人气项目可塑性配套等几个方面具备优势在项目规模周边现有商业业态因素等方面存在不足因本项目尚处于策划销售初始阶段只要能解决好种种不足及威胁影响再辅以差异化市场定位把握住市场机遇必能取得较理想销售业绩。第三章项目定位项目市场定位市场定位理念根据对市场及本项目优劣势所进行分析结合本项目所处地理位置特性可以看出目前融安主要以百货公司街铺专卖店经营为主缺乏多功能综合型购物中心。同时消费者消费观念向休闲文化娱乐等精神消费方面转移对购物环境购物氛围购物功能要求越来越高。融安已开始不再适合当前多样化个性化追求休闲以及文化消费趋向。本项目正好可以填补这方面空白为繁荣与振兴融安商业将有较大作用。市场定位融安中心区商铺中暴涨铺将本项目规划成集购物餐饮娱乐休闲屋顶花园居住等多功能为体综合性商业城并赋予其鲜明特色和个性引进高质素商品和现代经营管理模式定将使本项目成为融安标志性商厦。二项目形象定移对购物环境购物氛围购物功能要求越来越高。融安已开始不再适合当前多样化个性化追求休闲以及文化消费趋向。本项目正好可以填补这方面空白为繁荣与振兴融安商业将有较大作用。市场定位融安中心区商铺中暴涨铺将本项目规划成集购物餐饮娱乐休闲屋顶花园居住等多功能为体综合性商业城并赋予其鲜明特色和个性引进高质素商品和现代经营管理模式定将使本项目成为融安标志性商厦。二项目形象定位时尚购物概念现代功能配置丰富商品组合舒适购物环境优越消费模式鲜明特色系列前景规划将使本项目成为融安档次最高功能最齐全最具现代化特色大型休闲购物中心。形象主题定位融安首席社区支持点地块所处地理位置在融安商界拥有至高地位具备极强市场号召力。商城是种集购物餐饮休闲娱乐于体大规模购物中心是目前最先进商业形态。体现了城市功能完善和提供现代城市生活方式能力本项目借形式来表述站式消费中心概念。都市依赖都市环境在都市商业旺地成长消费者在这里得到是生活质量满足它定位能体现项目个性。项目名称建议基于本项目发展商是实力雄厚房开为使本项目以较为大器感觉立足于市场同时结合相应形象及主题敝司建议本项目命名为大世界商业中心。其它后备名称第商城金源时代商业中心以上项目名称建议是敝司初步建议待双方经过深入沟通后再制定项目名称或通过以社会征集等事件营销形式来制定加大项目炒作从而达到项目名称突显项目市场定位目。三项目功能定位商场商品定位及功能定位楼层功能定位建议街铺北面建材装饰区其它区不作功能限定在东面内街引入婚纱店作为主力店南面临街处引入美容美发店作为主力店北面建为成行建材装饰区通过三种主力行业带动首层商铺人气和内街繁荣。潮流时尚用品专区数码区手机通讯区荟萃最前卫潮流新奇时尚精品包括服饰鞋帽精品音像制品特色饮食店铺均为式数码区为式店铺设计通过设立两家主力店而形成个繁荣数码区手机通讯区为大卖场设计统规划统管理经营通过仅出售经营权而成行。美食广场休闲娱乐区中西美食娱乐城卡拉厅其中将网吧和游艺机中心作为三层主力店。注各楼层规划不同功能以及商品组合是根据消费者需求及消费习性还有各类型商品对租金承受能力综合而定。参考目前国外大型购物中心功能规划大都是把商场主力消费群所喜爱商品设置在较低楼层以营造商场旺场气氛而将电器办公类等相对较冷场商品摆放在较高楼层另外又把大众喜好美食娱乐类放在商场最高楼层是为了带动较高楼层人流量。不同楼层设置不同主题是希望能达到消费人流平均分布目。商品定位以经营中高档商品为主提供完善配套及特色服务全面提升经营形象体现项目定位优势及长远市场竞争力。功能定位融安全新概念立体园林商城。全面导入园林绿化强化旅游功能。传统骑楼商业文化现代版承传百年繁华。具有极强休闲观光购物功能集购食娱休于体。四商场目标客户定位租赁使用商场目标群分析消费群品牌形象店连锁店专业店传统商户个体工商户特征以经营中高档服装鞋帽金银玉器生活用品精品等传统商品为主中小型商户具备精品特色经营意识对整体区域形象及交通条件提升加强旅游文化建设带动经贸发展非常乐观近年出现大批年轻创业经营商户经营潮流前卫产品吸引众多青少年消费群体商场目标消费群分析其实商场与明星商品品牌样都必须要有自己追捧者即目标消费群而商场市场定位和功能规划制订亦是以目标消费群需求为基础。若要分析本项目目标消费群则般可按以下方面去进行。岁属于冲动消费心理而且有很大自主支配权喜欢攀比追求新事物新潮流带有定消费盲目性。消费以中低档为主以购买快速消耗商品为主包括服装鞋类精品小食音像制品产品体育用品为主。岁具有定经济能力及支配权追求品牌和享乐消费心理较为成熟。消费力以中高档为主是主力消费群体以购买中高档实用型产品为主。包括电器产品服装鞋化妆品音像图书制品钟表家居用品。岁较强经济能力及支配权追求品牌实用型产品为主消费心理成熟。消费以中高档为主购买中档耐用型保值产品为主。包括古玩字画玉器家居用品服装鞋类化妆品音像图书制品等。注重品牌商品内涵注重投资性产品及追求更高层次文化及娱乐享受。旅游客户群体亲身体验商业步行街特色而前来购物观光消费具有定冲动性和随约作用。因此营销部对本项目定价方向作出如下分析及建议。定价考虑因素制定价格策略时须考虑市场竞争业态变化迎合消费者购买心理因素。根据项目目前租价水平及整体价格策略需要在确保销售率实现基础上考虑。项目如何在市场竞争中确立自己品牌优势巩固及塑造发展商自己品牌形象为日后销售及发展打下良好基础。以上是作为定价时个参考因素最终还须在定价时作个适当调整务求令整体价格合理。商场销售价格建议商场销售价格建议综合市场在售楼盘资料以及本项目实际情况以现时市场价格水平看我司认为本项目以下价格定位是贴近市场。街铺开发项目西面临街铺南面临街铺北面临街铺均价元商场开发项目首层内铺层商铺均价元住宅部分价格建议均价元五招商策略小区商铺比较分散商铺销售后即可随时开张营业通常无需统管理统发放销售人员销售部月度冠军奖营销中心设立其它奖项。营销中心负责营销策略和销售方案制定。④营销中心负责广告策划创意及广告计划制定。营销中心负责销售人员业务培训等。营销中心负责市场推广销售成交按揭办理等方面工作。开发商承担广告费用。开发商提供可以直接使用售楼中心。三策划提案式。富诚只负责提供客户满意策划方案和平面广告创意设计过程执行由开发商负责。营销策划费用按每年万元计算。富诚负责市场调查营销策划方案制定。富诚负责平面广告创意设计。④开发商负责方案执行和物料制作过程。执行和制作过程中方案修改富诚另行收费。结语本策划从市场大环境入手结合融安具体情况加上我司专业经验得出。因准备时间比较仓促本案中还有许多细节有待双方共同沟通才能最后确定。非常感谢贵司对敝司工作信任和支持使敝司能有机会与贵司共同探讨本项目之推广策划工作。敝司深信凭籍丰富专业经验和无比工作热诚在项目推广销售工作中必定会全力以赴做到最好。柳州市富诚房地产营销策划有限责任公司年月日周边现有竞争楼盘较多