国产能过剩问题较为突出从低端到高端产能从内需到外需产能从传统到新兴产能均不同程度面临过剩问题。是外需行业产能过剩问题难以解决。二是钢铁有色建材化工等传统行业产交通规划未来目标区域交通发展前景微观影响因素供求关系供应规模全市住宅供应量需求规模全市住宅租售量区域竞争相邻区域相邻区域发展对本区域影响可比区域可比区域发展对本区域影响客户偏好臵业喜好消费者对产品偏好影响区位调整区位偏好消费者对本区域物业选择偏好影响影响因素权重表影响因素年变动幅度影响因素变动情况宏观影响因素宏观经济收支水平政策制度城市规划微观影响因素供求关系区域竞争客户偏好区位调整结合上述各影响因素并依住宅自身特征来判断各种因素对住宅影响程度从而确定各影响因素权重。从权重分析表可以看出相对于居住类物业受微观因素影响更多。价格预测结果涨幅依据表吴江市住宅成交均价及涨幅年份成交均价涨幅年月平均涨幅数据来源吴江市统计局表未来价格增长率预测影响因素居住物业价格增幅影响因素调整未来增幅预测注价格增幅统计参照吴江市住宅成交均价年年月涨幅④未来上市价格分析表未来价格预估类别双拼别墅元独栋别墅元价格增幅年月基价上市时间年月年月未来上市均价双拼别墅至年月开盘价格增幅独栋别墅至年月开盘价格增幅表项目销售额初步计算销售时间年下半年年上半年年下半年年上半年合计独栋销售面积万双拼销售面积万独栋单价双拼单价销售额万元六投资收益分析成本预测本项目总投资达万元。其中建设投资成本合计万元其他费用合计达万元。表项目成本明细项目总投资估算表单位人民币万元序号项目金额可售面积单方成本土地出让金含契税二前期费用三建安费用四基础设施建设费五小区内配套工程费六可进入成本税费七不可预见费建设投资成本合计八销售税金九土地增值税十营销费用十管理费用十二财务费用费用合计总投资项目收入预测本项目别墅销售收入总计万元。其中双拼别墅产品销售收入万元独栋别墅销售收入万元。表各物业类型销售收入单位万元物业类型下半年上半年下半年上半年双拼别墅独栋别墅损益分析通过计算可得本项目税前利润率税后利润率两者比例差距较大开发本项目贵公司将有利可图。此外由于同里本地税费规费土地闲臵费等标准可商量余地较大对于本项目开发盈利大背景影响较小因而本司建议贵公司与相关部门协商以期得到更大化利润空间。通过之前收益及成本估算可得到下面损益简表项目损益表单位万元项目金额备注营业收入别墅销售收入营业收入合计减销售税金减土地增值税减建设投资成本二主营业务利润减营销费用管理费用三息税前利润减财务费用目前年期贷款基准利率为融资成本贷款资金为所需资金次性贷款四利润总额减所得税五净利润税前利润率税后利润率内部收益率预测项目现金流表项目合计下半年上半年兴规划稳定了投资者和消费者信心。年我国经济遏制了急剧下滑势头呈现企稳回升良好态势。固定资产投资快速增长成为经济增长主要推动力投资结构有所改善。但也出现了部分行业重复建设和产能过剩自主投资增长动力不足投资效益下降银行不良资产潜在风险增大等问题。年宏观经济态势特征内需回升明显工业生产加快物价停止下降景气稳步回升投资结构优化消费平稳增长外贸顺差缩小地方投资升温社会投资启动资金来源充裕当前经济运行中突出矛盾和问题产能过剩问题突出有些行业仍在重复建设目前我国产能过剩问题较为突出从低端到高端产能从内需到外需产能从传统到新兴产能均不同程度面临过剩问题。是外需行业产能过剩问题难以解决。二是钢铁有色建材化工等传统行业产能已经过剩但在建和新建项目仍有加大规模。三是部分新兴行业也显露产能过剩迹象。新能源新材料等行业在本轮大规模投资刺激下新建项目快速增长产品需求相对滞后已经出现了产能过剩迹象。经济增长主要依赖政策拉动支撑经济增长内生动力不强今年以来我国经济呈现出‚增长靠投资投资靠政府‛特征。在政府大规模投资和宽松货币政策配合下出现了国进民退和国有资本与民争利局面部分国有资本大规模进入竞争性领域挤出了社会投资。如国有企业在各地土地拍卖中频频成为‚地王‛中粮收购蒙牛民营航空公司基本退出航空运输领域。当前消费增长也主要靠政策引导和鼓励在国民收入分配体制没有根本性改变情况下稳定消费增长内生机制尚难形成。地方政府投融资平台贷款潜藏系统性金融风险地方政府出于融资和保障基础设施项目资金供给而建立了各种政府投融资平台作为承贷主体有资本与民争利局面部分国有资本大规模进入竞争性领域挤出了社会投资。如国有企业在各地土地拍卖中频频成为‚地王‛中粮收购蒙牛民营航空公司基本退出航空运输领域。当前消费增长也主要靠政策引导和鼓励在国民收入分配体制没有根本性改变情况下稳定消费增长内生机制尚难形成。地方政府投融资平台贷款潜藏系统性金融风险地方政府出于融资和保障基础设施项目资金供给而建立了各种政府投融资平台作为承贷主体统向银行贷款然后再将贷款转贷给企业或项目使债务信贷化。政府投融资平台总体负债率较高盈利能力较低透明度较低银行对平台及地方政府整体债务水平难以准确评估信贷资金监管难度较大政府投融资平台贷款潜藏着系统性金融风险。图中国增长波动曲线未来中国经济走势预测固定资产投资增速略有回落但仍有后劲首先中央扩大投资万亿和调整部分行业投资项目资本金比例等政策效应会持续显现。其次目前施工和新开工项目较多投资额较大按时完工仍需要大量投资未来投资将保持惯性增长。第三到位资金充裕。第四房地产投资有可能替代政府投资成为经济增长重要力量。第五促进民间资本投资政策与规划已经出台。综上所述年全社会固定资产投资名义增长左右投资仍是经济增长主要动力。社会消费品零售额保持平稳增长第收入水平持续增长为扩大消费增强了后劲。第二医改新方案农村养老保险全覆盖等社会保障制度建设有助于减轻居民后顾之忧提高居民边际消费倾向。第三股市活跃和房地产价格回升也带来定财富效应。第四汽车消费由大城市向中小城市梯度扩散态势没有改变城市化率提高和通胀预期还会刺激住房需求汽车和住房消费仍将呈现增长势头。外贸出口有望小幅增长但外贸顺差继续缩小世界经济由大幅度负增长转为小幅正增长是我国出口恢复增长基础性因素。数量分析显示我国出口量对世界经济总量弹性为。国际市场价格回升和我国在国际市场上份额上升有力于提高我国出口价格水平。但金融危机以来发达国家消费模式出现转变美国欧洲居民家庭储蓄率在上升将影响对我国商品需求。贸易保护主义进步加剧。综上所述虽然全球经济温和复苏我国出口形势依然不容乐观。内需强劲有助拉动进口进步加速。初步预计年我国出口将增长左右进口增长左右。吴江市宏观经济环境分析吴江市宏观经济分析及人均反映了个城市经济实力和市场规模经济快速增长将为整体房地产市场提供坚实成长基础和上升空间。纵观至年吴江市整体经济直保持高速增长特别是到年经济增速保持在左右位居全国前列。年虽然在国家宏观调控和全球金融危机影响下增速年来首次跌破经济快速增长方面可以增加居民收入提高人们购买力另方面也会带来更多就业机会吸引更多年轻人定居吴江从而为吴江市房地产市场继续快速发展夯实了基础。图吴江及增长率亿元增长率数据来源吴江统计公报图吴江人均及增长率人均元增长率数据来源吴江统计公报从国际经验来看房地产发展与人均有着密切联系人均美元时期也是房地产起飞和快速发展时期并将延续到人均达到美元水平才会出现下降。时期启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期需求生存需求生存改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展超速发展数量型以数量为主向注重品质方向发展平稳发展以质量为主数量与质量并重缓慢发展综合发展型同里人均位于美元以上为美元。虽然按照理论其房地产发以上展处于减缓发展期但吴江当地私营企业老板与台资企业投资商众多高人均对高端房地产将起到有力促进作用。固定资产投资纵观年吴江市全社会固定资产投资可分为两个阶段。年是高速增长期年为平稳发展期。并且之后固定资产投资年增长率也保持在非常平稳水平表明吴江市固定资产投资已经进入到较为稳健和理智发展阶段。图吴江市固定资产投资及增长率全社会固定资产投资亿元增长率数据来源吴江统计公报产业结构截至年吴江三大产业比重为第二产业水平较高。工业经济集约化水平不断提升集群产业特色比较明显初步形成丝绸纺织通讯电缆电子信息三大支柱产业。针对未来几年外部经济环境变化趋势吴江市在可行性前提下重新思考工业结构重点产业发展导向是‚三老四新‛即继续做强做大新型纺织通讯线缆电子信息三个支柱产业重点发展装备制造业新材料产业以能源环保医药保健品为重点高新技术产业生产性服务业。预计未来五年吴江市第三产业比重有望继续加大成为吴江市发展支柱。图吴江市三大托于同里湖旅游度假区良好规划和发展本项目未来发展前景良好升值潜力较大易吸引投资客户价格定位定价思路本项目价格确定采用市场比较原则。市场比较法是目前运用最广泛定价方法同时也是最科学方法。市场比较法必须遵从‚同质同价优质优价‛操作方法。市场比较法核心是运用相类似项目作为样本通过对影响房地产价格因素分析及修正从而得到评估项目最可能实现合理价格。样本选取样本必须具有参照意义否则将影响价格准确性。中原在实践中总结出以下样本选取原则相近原则相近地段会有更多相近因素成功原则只有成功楼盘才具有参考意义功能原则样本楼盘必须具有相同功能定位在以上原则指导下我们调查了与本案相关物业选取了其中具有参考价值个案作为本案比较对象。独栋别墅价格参照楼盘确定遵循以上定价原则结合片区其他可比竞争物业竞争因素以及价格本项目半年上半年现金流出建设投资成本土地及相关费用前期费用建安费用基础设施建设工程小区内配套工程可进入成本税费不可预见费二销售税金三土地增值税四营销费用五管理费用六财务费用七所得税税前利润总额累计税前利润总额二现金流入销售收入经营净现金流量累计净现金流量由上表所示如地价定为万元亩则该项目最终内部收益率为则本项目内部收益率较高。原因主要有以下点本项目销售周期较短为年因此导致项目资金利用率大幅提高本项目具有较大投资价值。以下为地价和内部收益率敏感性变动关系以供参考表土地价格变化对应内部收益率变化地价内部收益率万亩万亩万亩万亩万亩万亩由此可见当土地价格在万亩时候内部收益率处于个较为适中区段内故万亩可作为拿地成本参考价格。小岛串为个整体。建筑依水而立以‚小桥流水人家‛著称是目前江苏省保