与研究结论项目经营赢利模式项目通过水产品交易收入仓储收入配送服务收入加工贷款偿还期年盈亏平衡点盈利空间大。表明项目盈利能力较强投资回报效益较好投资建设并运营是可行。房地产网房地产物业管理资料库第页共页第十三章项目风险分析风险类别本项目在实施过程中可能存在市场风险环保风险和财务风险等。风险对策市场管理风险市场管理风险是项目面临主要风险。它是指市场能否持续运营是否能达到预期经营目标这将直接关系到企业盈利目标实现关系到投资者投资回报。采取措施如下制定市场营销战略提供优质服务公司应加大该项目宣传与招商力度与有实力渔业批发商运销商保持密切联系通过采用适当优惠措施吸引他们到当地来经商。提供完善服务激发市场人气与活力。使市场各方参与者均能从中受益实现市场良性运营及项目盈利目标。为规范市场运营应成立市场管理委员会建立微机信息服务网络并安排专人负责交通和市场秩序建立水产品销售绿色通道并引导成立营销队伍成立中介组织。通过组织整章建制和职业道德培训进行跟踪管理从而有效地解决水产品销售难问题加快农业结构调整步伐增加渔业收入。保证与政府有关部门良好沟通项目建设可促进当地经济发展保证渔业增产增收扩大地方财政收入因此它建设定会得得当地政府大力支持这是本房地产网房地产物业管理资料库第页共页市场成功运营有利因素。公司应积极与政府有关部门保持密切联系争取得到工商税务卫生检疫等部门支持与配合完善市场应有各种功能。环保风险本项目有三废产生但无有害物质排放。物流中心清洗废水中含有少量有机质残渣泥沙经格栅沉淀池后排入武莲渔港污水管网制冷用冷却水循环使用定期排放水与洗车废水进入雨水排放系统水产品分拣残渣纳入垃圾清理系统检测中心实验室排放少量洗涤废水达到污水管网进水水质标准可直接港区排入污水管网少量有害废弃物集中收集统处理。因此项目环保风险小。财务管理风险财务管理风险主要表现在如何保证资金正常运作确保资金流动性和安全性。为了避免财务管理风险拟采取以下措施实行严格资金计划预算管理合理调配资金保证流动资金满足经营需要确保资金正常运转保证资金流动性。将资金存入信誉高商业银行以保证资金安全性。建立财务监督机制确保营销货款安全回收。财务风险本项目财务上比较敏感因子是建设投资销售收入经营成本分别作单因素和投产期推迟年等单因素变化以及销售收入减少同时经营成本增加双因素变化对财务内部收益率投资回收期财务净现值影响计算找出产量与价格波动计算机集中交易系统扩大市场交易辐射范围执行会员制交易管理制度并具备集中交易交割结算功能常温交易展示大厅及配套冰鲜冷库仓储等功能具备国家规定水产品质量检验检疫功能。项目总体定位海南厚水湾国际渔业物流中心作为武莲渔港功能延伸与补充将具备商流物流信息流资金流流通功能并且具备完善基础服务设施是个综合型渔业物流中心。项目将成为临高渔业供应链重要物流枢纽和据点是整合海南渔业供应链基础。物流中心面向渔民批发商代理商加工商以及消费者功能设计方面采取兼容并包方式整合切可以整合资源。项目发展前景项目将建成年交易量万吨集交易大厅物流配送中心冷库仓储检验检疫中心信息中心安全监控中心等于体现代化国际渔业物流中心并成为海南乃至中国渔业产品集散中心及价格中心是海南省规模最大渔业物流中心。推荐方案与研究结论项目经营赢利模式项目通过水产品交易收入仓储收入配送服务收入加工收入和交易摊位出租收入等多种方式实现经营赢利。首期建设内容与规模项目将建成海南省具备水产品综合交易加工物流配送功能信息发布金融商务电子交易等功能体现代化渔业物流中心。首期设计年交易量万吨年加工能力万吨。主要建设内容办公综合楼展示交易厅冷库鲜品库制冰厂其中碎冰间碎冰楼以及输冰桥设备机房卸渔棚油库水产品加工间区内停车场地面道路给排水和通讯通电等配套工程省具备水产品综合交易加工物流配送功能信息发布金融商务电子交易等功能体现代化渔业物流中心。首期设计年交易量万吨年加工能力万吨。主要建设内容办公综合楼展示交易厅冷库鲜品库制冰厂其中碎冰间碎冰楼以及输冰桥设备机房卸渔棚油库水产品加工间区内停车场地面道路给排水和通讯通电等配套工程。项目实施进度建议从项目实施准备勘察设计设备购置土建施工设备验收安装调试试运行共计个月。经营期第年生产负荷达经营期第二年生产负荷达经营期第年生产负荷达到。项目组织与劳动定员项目由海南厚水湾投资管理有限公司组织经营项目实行董事会领导下总经理负责制形成个科学优化合理管理模式让项目朝着良好方向发展迅速形成海南水产品交易市场和国际渔业物流中心。项目定员为人其中管理及技术人员人保洁员人生产工人人。项目所需人员可根据需要面向社会招聘。环境保护项目生产与生活废水固体废弃物生产生活垃圾经妥善处理对环境影响很小。项目设计合理对产生二次污染采取了污染防治措施均能达到国家规定排放标准我院从环境保护角度认为该项目建设是可行。总投资构成及资金筹措本项目总投资万元其中固定资产投资万元流动资金万元。固定资产投资中申请银行固定资产贷款万元含建设期利息万元业主资本金投入万元含土地费用万元政府相关部门专项扶持资金万元流动资金万元中自筹万元其余万元申请银行流动资金贷款。存在问题与建议本项目水产品需求量较大怎样吸引临高及附近海域渔船在武莲渔港停靠卸鱼并进行水产品交易将直接影响到项目运营后市场规模和经营规模。建设单位应切实有效做好物流中心市场开拓和推广工作。经敏感性分析表明营业收入对项目较为敏感。建设单位要以市场为导向通过不断开拓市场扩大市场经营规模提高水产品交易在临高及海南市场占有率并配套提供供冰冷藏加工配送运输等服务开拓系列配套及服务产品不断满足市场多层次需求。在实际经营中应注重战略研究和市场策略具体运用与有效实施以保证经营目标实现。项目建设场地尚无工程地质勘察报告在初步设计前必须完成。本项目投资建设虽然存在定风险性但其经济效益与社会效益十分显著建议有关部门给予支持促成其早日建成投入使用。研究结论本项目符合国家产业政策和海南经济发展规划符合海南水产品流通设施发展战略。项目选址恰当构成合理经营规模适宜设备与技术先进市场前景广阔项目在运营期间对环境几乎无不良影响。项目通过整合临高及海南渔业资源建立海南水产品交易中心市场和渔业集散地可大大降低渔业流通成本提高流通效率对于促进农业结构调整和渔业增收扩大水产品出口增加社会就业提高海南水产品市场竞争力具有十分重要意义。项目建设对于满足人们日益提高物质生活需求保证临高渔业生产与物流业可持续发展增加临高财政收入加速临高地方经济迅速发展等都将产生良好影响和促进作用。项目具有良好社会效益与经济效益。项目经财务分析表明税前财务内部收益率大于行业基准收益率财务净现值万元投资回收期为年不含建设期说明项目经营在财务上是可行。项目财务经不确定性分析项目经营盈亏平衡点为表明项目保本点低具有较强抗风险能力。综上所述我院得出以下研究结论项目所带来经济与社会效益良好投资建设该项目是可行。项目主要技术经济指标表主要技术经济指标表序号指标单位数量备注建设规模交易量万水产加工万序号指标单位数量备注总投资万元固定资产投资万元流动资金万元劳动定员人全年运营天数天项目用地面积折合亩年营业收入万元年总成本万元第七年年经营成本万元第七年年营业税金万元第七年利润总额万元第七年财务内部收益率财务净现值万元投资利润率投资利税率资本金利润率投资回收期年不含建设期盈亏平衡点第二章项目背景及建设必要性项目背景中国渔业市场发展状况及前景中国自改革开放以来水产品产量迅速增加。目前人均水产品力分析通过全部投资现金流量表计算结果得出如下表动态投资效果指标。所得税前房地产网房地产物业管理资料库第页共页财务内部收益率财务净现值万元投资回收期年不含建设期。所得税后财务内部收益率财务净现值万元投资回收期年不含建设期。经自有资金财务现金流量表计算结果财务收益率具体计算过程详见现金流量表全部投资和现金流量表自有资金。根据损益表和投资估算表计算得出以下静态指标投资利润率总投资年利润总额投资利税率总投资年利税总额资本金利润率资本金年利润总额上述指标财务净现值远大于零财务内部收益率高于农副产品房地产网房地产物业管理资料库引起销售收入变化是最为敏感因子。房地产网房地产物业管理资料库第页共页经不确定性分析项目盈亏平衡点为说明项目年实际产销业绩只要达到设计能力时项目年经营就可保本风险性很小。经敏感性分析即对项目建设投资经营成本产品销售收入投产年推迟年等单因素变化以及产品销售收入减少同时经营成本上升双因素变化引起财务主要指标变化计算当所选定主要因素变化时该项目主要指标均比所选定行业基准值高即使当产品销售收入减少同时经营成本再上升时其财务基准收益率仍然高行业基准值充分说明投资建设该项目财务抵抗风险能力强。成为海南水产品集散中心及价格中心繁荣贸易市场维护经济秩序加快渔业发展。海南厚水湾国际渔业物流中心适时建设将为临高及海南渔业发展提供个集中交易与信息平台以提升海南渔业核心竞争力和海洋经济转型与升级并通过整合全省渔业资源和渔业市场推动全省渔业经济快速发展。项目总体规划思路物流中心区规划年交易量万吨首期年交易量万吨。建成集交易大厅物流配送中心冷库仓储检验检疫中心信息中心安全监控中心等功能于体现代化渔业物流中心并成为海南乃至中国渔业产品集散中心及价格中心。项目规划占地面积亩。首期已完成用地面积亩。以水产品批发市场为核心同时规划水产品制成品市场区网具钓具市场区养殖饲料及设备市场区渔船设备及材料市场区等渔业用品区域。港区主要是作为渔船停泊船只补给货物仓储等区域武莲渔港位于黄龙港及调楼港中间地带已规划滨海大道将三港贯穿解决了调楼黄龙疏港交通瓶颈问题目录第章总论项目名称项目建设单位项目建设地址可行性研究报告编制单位研究工作依据与范围项目背景项目总体规划思路项目总体功能设计项目总体定位项目发展前景推荐方案与研究结论项目主要技术经济指标第二章项目背景及建设必要性项目背景项目建设必要性第三章项目市场分析国内外水产品消费升级水产品物流市场持续看好海南渔业资源丰富市场发展迅猛临高县及调楼镇武莲渔港区渔业市场分析项目市场竞争性分析目标市场定位及预测项目运营模式项目赢利模式分析第四章建设地址与建设条件建设地址建设条件项目选址合理性评述第五章项目建设工