部级以上领导批次党政公务代表团批次接待客商批次接待人数多人同比翻番。建设规模序号再就业问题减少就业压力维护社会稳定。可为地方财政增加税收。风险分析风险分析概况投资项目风险分析是在市场消费客源预测技术方案工程方案融资方案和社会评价论证中已进行初步风险分析基础上进步综合分析识别拟建项目在建设和运营中潜在主要风险因素揭示风险来源判别风险程度提出规避风险对策降低风险损失。该项目风险分析过程总体分为三个阶段风险辨识风险估计和风险评价其主要构成如下图所示风险分析与评价过程示意图风险因素识别本项目由于工程复杂性般投资较大受资金风险影响风险分析风险辨识项目过程包括哪些活动各活动存在哪些风险风险产生原因是什么项目中哪些风险是主要各风险因素关系如何风险估计风险发生概率大小风险概率分布情况风险估算风险评价揭示项目综合风险大小及影响项目成败关键因素财务分析预警较大。另外本项目成败还受到工期客源人数等因素影响必须对风险进行充分估计与认识以避免造成不必要损失。下面用图框说明本项目面临风险。附图主要风险分析层次图综合风险资源风险政策风险市场风险融资风险工程风险财务风险社会风险客源预测价格定位工程方案风险财务可持续性项目运行效益竞争激烈出租率提高可能性预测方法正确性毁约风险投资增加资金来源效益费用客源数量保证为项目运行效益般风险。从未来趋势看随着南昌市经济发展消费档次提高南昌市公务接待批次增加以及招商引资逐步展开直接影响客源人数并且本项目建设定位为高起点高品味高质量服务质量和软件设施来满足客源需求。资金来源为项目运行较大风险本项目投资大投资约万元人民币。资金来源只为该项目建设单位自筹旦资金无法到位整个项目建设将陷入停滞状态。因此建议本项目采用多渠道融资。风险防范对策及建议抓好各项目标管理高起点高品位对项目进行建设。本项目工程量大工程建设工期紧因此对各项工作需进行目标管理倒排时间。前期要对初步设计施工图设计招投标资金到位等各项工作抓落实。施工阶段要抓好对施工组织设计安排好进度督促检查合理安排资金把本项目建设成为质量优环境美流学校。利用南昌市政府公务接待资源和旅游业优势积极开拓客源市场。第十三章结论与建议结论可研通过需求分析确定了项目建设规模内容和建设方案提出了实施计划开展了投资分析对项目招标方案进行了制订同时对项目投资效益进行分析和评价得出结论可行。通过本项目建设可进步改善城市投资环境完善城市功能提高接待水平为南昌市旅游经济发展夯实了基础以此促进南昌市经济更快发展。本项目建设是南昌市公务接待需要本项目建设是招商引资着对外开放日益加大经济文化发展迅速流动人口增加较快。目前南昌市现无家四星级酒店三星级酒店仅三家且经营多年及接待设备不完善其他宾馆酒店其规模太小档次不高汤显祖纪念馆区域块酒店建设还是空白为新建大酒店留下较大发展空间。根据我们对市场调查南昌市高档酒店仍处于供不应求状态仅有三家三星级酒店客房出租率达到以上旺季最高达。在汤显祖纪念馆区域块新建座设备齐全功能配套四星级酒店市场前景是乐观。客源稳定本项目实施后将会为市委市人大常委会市政协市纪委等机关及市直各单位公务接待中心。年南昌市共接待省部级以上领导批次党政公务代表团批次接待客商批次接待人数多人年我市共接待省部级以上领导批次党政公务代表团批次接待客商批次接待人数多人同比上升了年截止到月日我市共接待省部级以上领导批次党政公务代表团批次接待客商批次接待人数多人同比翻番。建设规模序号建设项目单位工程量楼层项目总用地亩项目总建筑面积平方米接待楼平方米地下层地上八层迎宾楼平方米四层综合楼平方米六层其中办公楼平方米二层宿舍平方米三层设备用房平方米二层硬质广场工程平方米绿化景观面积平方米建筑密度容积率绿化率第三章场址选择场址现状选址原则接待中心应选择在阳光充足空气流通场地干燥排水通畅地势较高地段接待中心内应布臵休闲运动场地和提供设臵给排水及供电设施条件接待中心选择应符合当地城市规划要求并应选在交通方便环境良好地区在城镇基地应至少面中办公楼平方米二层宿舍平方米三层设备用房平方米二层硬质广场工程平方米绿化景观面积平方米建筑密度容积率绿化率第三章场址选择场址现状选址原则接待中心应选择在阳光充足空气流通场地干燥排水通畅地势较高地段接待中心内应布臵休闲运动场地和提供设臵给排水及供电设施条件接待中心选择应符合当地城市规划要求并应选在交通方便环境良好地区在城镇基地应至少面临接城镇道路其长度应满足基地内组织各功能区出入口客货运输防火疏散及环境卫生等要求宜设在无污染地段与各类污染源距离应符合国家有关防护距离规定不宜与市场公共娱乐等场所不利于身心健康以及危及被接待服务各界人士安全场所毗邻。建设地点接待中心坐落汝水公园内汝水森林公园地处市城区东南部位于文昌大道以东临川大道以南傅家堤以西南门路以北距离市中心空间距离为公里左右。并与汤显祖纪念馆遥相呼应该纪念馆为接待中心提供个良好人文观赏环境为该中心能更好发展创造了前提条件。该用地比较平坦用地条件良好交通便利周边环境状况较好利于居住休闲及工作。场址条件地形地貌条件所选场址地形为形。地形地貌主要表现为红土丘陵地。红土埂较好覆盖较厚地势较为平坦高差约山坡坡度不大呈缓坡状。气候条件南昌市气候属亚热带湿润季风气候四季变化分明春季温暖多雨夏季炎热湿润秋季凉爽少雨冬季寒冷干燥。年平均气温在极端最底温度最高达年日照时数为小时年均降水量为毫米年无霜期天。境内主导风为西北偏北风年最多风向为北风其中每年月多南风。工程水文地质城区位于抚河冲积平原与雩山相接地带地势南高北低下伏第三系新余群长石石英砂岩表层为第四系全新统残层冲积层棕红色夹黄色蠕虫状粘土砂石层。该区域地质构造简单处于鄱阳湖盆地外缘因升降运动作用致使抚河冲积平原第四系沉积层很厚第三系为内陆河湖红色建造泥质粉砂岩。本区未发现断裂构造地球磁场比较稳定不易诱发地质灾害总体上属于工程地质简单类。本区地下水主要有赋存于松散第四系冲积层和基岩分化裂隙岗地残积层中潜水其次为赋存于第三系单斜构造中红色砂岩中承压水由于砂砂砾软石孔隙率高透水性好补给来源广因此赋存于河流两岸冲洪积物中潜水水量丰富埋藏较深。地表径流均向北注入鄱阳湖主要河流为抚河。地震根据国家质量技术监督局发布年月日实施国家标准中国地震动参数区划图南昌市地震动峰值加速度相当于原地震烈度小于六度工程建筑可不考虑抗震设防。区域性规划要求项目建设过程中严格按照城市规划管理部门提出规划设计条件由规划部门统放线总平面布臵结合新城区详规合理进行功能布局组织交通满足绿化景观设计消防交通城市景观等要求。交通条件境内运输境内有较为完善公路运输网。南昌市公路主要京福高速公路沪瑞高速国道线贯穿全境以及现有城区道路即可以保证外购材料运入也保证了城市内材料运输问题。接待中心坐落汝水公园内汝水森林公园地处市城区东南部位于文昌大道以东临川大道以南傅家堤以西南门路以北距离市中心空间距离为公里左右。公共设施条件项目建设供水供电等市政设施可直接接入场区征地前期工作进展顺利。施工条件本项目施工条件良好施工所需建材在当地均能供应交通便利且运距不长施工用水用电可直接从规划市政管网接入。周边环境条件场址附近无各种化学生物物理污染源无过境架空高压线无危及工作人员安全易燃易爆危险物品库。第四章建设方案项目总体规划规划设计依据中华人民共和国城市规划法城市规划编制办法地形图及南昌市总体规划旅馆建筑设计规范南昌市汝水公园规划资料国际星河四星级酒店建设工程要求现场勘测调研。规划指导思想和设计构思为进步改善南昌市投资环境和完善城市功能以提高公务接待水平于是在南昌市市委市政府领导批示下拟通过资源整合在汝水公园内兴建设个外观现代大方内在宽敞舒适现代园林式酒店建筑同时具有独自特色和较强时代感营造个温馨典雅宁静优美居住生活空间创造个集次万元小计万元四桑拿足浴及健身中心收入住店客收入人次天元万元非住店客收入人次天元万元小计万元五棋艺馆收入人天万元六包房收入间天万元七歌舞厅收入人次天天万元八游泳馆收入人次元万九停车场收入台次天元万元十其他服务收入按客房收入万元合计万元服务成本根据其他相类似行业经营情况可知般经营成本为营业收入。综合经营成本万元万元人员工资及福利人元年人均万元管理费管理费按人员工资计取万元万元年折旧费总建设投资残值年综合使用年限万元合计万元营业税金客房按收入计取万元万元餐饮万元万元其他服务业万元万元合计万元经济效益分析利润利润年总收入年总成本年营业税金万元万元万元投资利润率投资和服务城市需要本项目建设是南昌市经济发展需要本项目建设是南昌市旅游业发展需要综上所述建设国际星河四星级酒店项目是很有必要。建议为确保项目建设顺利实施可研提出如下建议为使项目能顺利实施建设单位应合理组织与安排项目建设时序抓紧图纸设计审查审批及工程招标和资金到位等各方面工作协调落实。相关供水供电通讯等设施须配套完善建议次性做好地下管线综合设计预留及预埋工作避免重复开挖重复建设节约建设投资。为提高建设资金使用效益建设单位应成立专项资金管理小组资金使用严格按照上级专项补助资金管理办法执行政府有关部门和项目主管部门要进步加强监管和检查加强财务管理工作。工程量楼层项目总用地亩项目总建筑面积平方米接待楼平方米地下层地上八层迎宾楼平方米四层综合楼平方米六层其中办公楼平方米二层宿舍平方米三层设备用房平方米二层硬质广场工程平方米绿化景观面积平方米建筑密度容积率绿化率项目总投资万元年利润万元投资利润率投资回收期年第二章需求分析与建设规模需求分析南昌市现有酒店宾馆资源南昌市无家四星级酒店三星级酒店仅三家临川大酒店是福建客商德栋投资有限责任公司投资集住宿餐饮娱乐休闲为体三星级商务型酒店于年投入营业。酒店有十三层主楼和三层裙楼组成占地面积七亩建筑面积平方米拥有设备齐全商务套房复式套房标准套房双人房豪华标准房等各类客房间套客房出租率达到南昌宾馆坐落在南昌市繁华商业文化中心是唯园林式公务接待宾馆。自年建立以来曾接待过许多党和国家领导人以及中外著名人士南昌宾馆占地面积万平方米建筑面积万平方米第章总论项目背景项目名称国际星河四星级酒店建设项目二承办单位概况南昌市市委市政府接待办三可行性研究报告编制依据国际星河四星级酒店建设项目可行性研究报告任务委托书南