量突破口。福鼎以在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时折现率。它反映项目所占用资金盈利率是考察项目盈利能力主要动态评价指标。当大于基准收益率时则认为其盈利能力已满足最低要求。基准收益率大小取决于银行利率高低项目经营风险程度以及经营目标和要求等。依据福鼎市行业标准选取基准收益率为。财务净现值财务净现值按事先规定基准贴现率将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期现值之和。它是考察项目在计算期内盈利能力动态评价指标净现值大于或等于零项目是可以考虑接受。编制项目投资现金流量表全部投资进行财务现金流量分析。分析时间从年月至年月年。项目投资现金流量表全部投资单位万元序号项目合计计算期现金流入第期销售收入第二期销售收入现金流出建设投资销售费用财务费用营业税金及附加土地增值税所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量调整所得税所得税后净现金流量累计所得税后净现金流量动态收益分析结果根据项目投资现金流量表全部投资进行财务现金流量分析主要指标结果如下表主要经济指标序号名称税前指标税后指标项目投资财务内部收益率项目投资财务净现值万元项目投资所得税前财务内部收益率项目投资所得税后财务内部收益率大于该公司基准收益率项目投资所得税前财务净现值万元项目投资所得税后财务净现值万元均大于项目投资回收期约年可以接受。因此从动态收益分析来看项目可行且有定盈利能力。第四节不确定性分析盈亏平衡分析以销售价格表示盈亏平衡点为销售收入即写字楼销售价格达到元商业销售价格达到元企业就可以保本由此可见该项目具有定适应市场变化能力。二敏感性分析本计算从开发成本销售价格变化进行单因素敏感性分析见下表。从这两个因素敏感性分析表明项目对销售价格较敏感相对而言对开发成本敏感性较弱。敏感性分析结果可以看出当销售收入下降开发成本上升税后财务内部收益仍可达左右远大于项目基准收益率由此可知项目有定抗风险能力切实可行。敏感性分析表因素变化测算结果基本方案税后利润万元投资利润率内部收益率售价下降税后利润万元投资利润率内部收益率成本上升税后利润万元投资利润率内部收益率第五节评价结论综上所述在现有价格体系及计算中原文化传入也比较早自秦汉以来就是闽浙之间重要城镇。深厚道教佛教儒教文化独具民族特色畲族文化独具地方特色饮食文化与闽东老区革命精神共同构筑现代福鼎多元文化体系年和年连续两届荣获全国双拥模范城称号。随着经济社会发展进程不断加快福鼎市基础设施建设日异完善城市综合服务功能不断增强产业结构逐步趋向合理城乡居民生活水平稳步提高批重大基础设施项目和生产性项目落户该市增强了城市经济发展后劲与活力。共引进多个工业项目总投资达亿元正式投产后年可新增产值亿元。与此同时良好市场服务信用环境为进步扩大对外开放营造了可持续发展氛围和条件在年度福建省县域经济评价中成为经济发展十佳县市之县域竞争力居全省第位为全面建设小康社会奠定了良好发展基础。为加快福鼎市城市建设步伐进步改善旅游城市形象完善城市整体功能福鼎市人民政府将项目用地进行公开挂牌出让宁德市鼎融置业有限公司万元地价取得了该地块开发权。第二节项目建设必要性项目建设是福鼎市城市建设需要近年来福鼎市加快城市化进程提高城市管理水平作为推动经济发展质飞跃提高人民生活质量突破口。福鼎以建设闽浙边界滨海旅游城市为目标按照城市总体规划中心六组团要求中心区重点抓好路网建设污水和垃圾处理旧城改造绿化美化等。加快旧城改造步伐完取得了该地块开发权。第二节项目建设必要性项目建设是福鼎市城市建设需要近年来福鼎市加快城市化进程提高城市管理水平作为推动经济发展质飞跃提高人民生活质量突破口。福鼎以建设闽浙边界滨海旅游城市为目标按照城市总体规划中心六组团要求中心区重点抓好路网建设污水和垃圾处理旧城改造绿化美化等。加快旧城改造步伐完成建委片区外贸片区桐南片区等项目建设新建体育中心城市广场等文体设施完成城北镇西山前城东组团建设岩前工业区组团和丹岐组团规划玉塘组团和铁锵组团同时福鼎市确立东扩南移面海城市空间发展战略提出千年城址百年建设规划理念坚持规划高起点建设高标准管理高效能环境高质量强化城市总体功能城市建设与管理水平得到很大提高。十几年间城市建成区面积比原来扩大了近倍城市规划控制区从平方公里扩展到平方公里城市人均居住用地人均居住面积人均道路面积人均公共绿地面积等指标都大幅提高现已完成城市道路给排水防洪电力公交消防燃气等专业规划。本项目建设为完善城市总体规划提供了有益支持。二项目建设是福鼎市社会经济发展需要在福鼎市确定了以旅游经济带动社会经济发展战略中房地产产业发展占据了个重要位置。从种意义上说房地产业不仅成为地方税收重要经济来源拉动了其它行业发展速度缓和了居民住房难矛盾更改变了作为旅游城市所必需具备市容市貌。随着我市核电站等大型项目落户石板材化油器等支柱产业旅游行业迅猛发展福鼎经济进入了个快车道城市改造进步完善将提入重要议事日程而本项目建设为将会更进步拉动福鼎社会经济发展。三项目建设是拉动桐南新城发展需要本项目用地位于福鼎市桐南新城海事处南侧西临中央大道北临米规划路它建设与完善能带动桐南新城建设使桐南新城城市建设步入新阶段充分体现城市东扩发展战略。第三章项目功能定位和目标市场预测第节写字楼市场调研分析国内写字楼发展环境从国内写字楼发展现状及发展趋势我国写字楼可分为以下几个阶段初级阶段中级阶段高速发展阶段成熟阶段国内较发达城市呈高速增长态势第三产业从业人员人数上升为写字楼需求提供了良好基础与早期写字楼形态功能单品质档次仅满足于般性办公需要入住客户零散档次较低供应需求较少初中级阶段相比随着中国房地产行业近几年高速发展众多实力开发商进入先进开发理念使得写字楼市场在供应量产品外观使用功能软硬件配套人性化管理方面都得到了极大改善档次也随着提升在供需两旺强劲动力带动下国内写字楼市场目前也处在个高速发展阶段但由于城市规划不完善很难形成成熟商务办公区集中写字楼群国内写字楼市场整体上与国外成熟写字楼市场尚有段距离在目标市场定位准确前提下尚有很大发展空间。二人口城镇化及第三产业从业人员增加扩大了市场消费需求福鼎是闽浙边贸城市有着悠久贸易历史自古以来就是连贯南北交通要塞和物资集散地随着近年来城市基础设施建设逐步完善吸引了许多浙南等外地人来福鼎投资经商。另外户籍制度改革使农村人口城镇化城镇人口大量增加。这些都为福鼎市商品房和写字楼消费市场增添了新主力军。随着人均收入增加人民生活水平提高市场消费能力逐步增强年福鼎市城镇居民人均可支配收入为元比上年增长。人均可消费支出元增长。年福鼎市完成地区生产总值亿元人均超过元同比增长农民人均纯收入元比上年增加元增长增长速度创近年来最好水平增长速度居宁德市第位第三产业层次和水平不断提高三次产业结构由年调整为年其中第二产业比重比年提高个工程给排水工程亩二工程建设其他费用土地使用费土地取得费契税城市建设配套费建设单位管理费项目前期工作费勘察费设计费工程建设监理费施工图预算编制费竣工图编制费工程招投标代理费工程保险费环境影响报告表编制及评价费用联合试运行费三不可预见费二销售费用三总投资第二节资金筹措项目总投资为万元资金筹措渠道如下宁德鼎融置业有限公司自有资金及股东自筹资金投入万元占其中注册资金万元股东自筹资金万元。销售再投入资金万元占。项目资金使用期从年月至年月为期年项目总投资使用计划与资金筹措表见下表项目总投资使用计划与资金筹措表单位万元序号项目合计资金筹措项目资本金销售收入再投入第十章经济评价第节编制说明编制依据国家发展和改革委员会与建设部共同发布建设项目经济评价方法与参数第三版。项目建设方准下总投资收益率为项目资本金净利润率项目投资财务税前内部收益率为项目投资财务税后内部收益率为偿债备付率和利息备付率指标也都满足要求表明项目经济效益较好具有财务生存能力同时具有较强抗风险能力项目在财务上是可行。同时福鼎是闽浙两省海陆相连唯县级市历史上同浙南有着密切经济社会文化往来边界贸易基础好发展快规模大是我省重要省际边贸改革试点县市年边界贸易额亿元增长。福鼎市拥有海岸线长公里占全省十分之有大小港湾个岛屿个。天然深水良港之福鼎沙埕港水深港阔长年不淤不冻万吨巨轮出入不受潮汐限制在公里长岸线上可建万吨泊位个万吨泊位个是国家二类口岸和国家级渔港。奇山秀水和滨海岛屿构成了福鼎市独具特色自然旅游资源。海上仙都太姥山自然景观以花岗岩洞为特色在国内同类景观中发育较全且特色明显是国家重点风景名胜区和国家地质公园融山海川岛和人文景观为体有太姥山岳晴川海滨九鲤溪瀑福瑶列岛桑园翠湖等五大景区和翠郊古民居冷城古堡昭明十刹等批历史古迹。成功举办了五届中国太姥山文化旅游节使太姥山知名度不断提高旅游经济迅速发展。同时市政府以名山为媒以特色第章总论第节项目概况项目名称福鼎市鼎融国际广场项目二项目建设单位宁德市鼎融置业有限公司三项目负责人四项目建设地点项目建设场址位于福鼎市桐南新城海事处南侧西临中央大道北面为条米规划路。周边道路通畅交通便捷。五项目主要建设内容为总用地面积沿中央大道和北侧分别设置了幢层高写字楼设置四层商业裙房将两座楼紧密联系整体建筑呈反形对外形成金融商业中心对内自然围合成私密性较强中心花园。总建筑面积其中计容积率建筑面积不计容积率建筑面积含地下室建筑面积配套建筑面积。项目地点交通便利形成良好景观空间。六项目建设单位情况宁德市鼎融置业有限公司可承担建筑面积万平方米以下开核准通过归档资料。未经允许请勿外传,发建设项目注册资本万元人民币。七项目前期工作进展情况说明本项目用地为建设单位以公开拍卖方式取得土地使用权在拍卖文件中已经市建设局出示建设项目选址意见书各项规划指标建设项目选址意见书中已确定按建设局规划方案要求下步将委托具有资质设计单位编制项目初设方案中原文化传入也比较早自秦汉以来就是闽浙之间重要城镇。深厚道教佛教儒教文化独具民族特色畲族文化独具地方特色饮食文化与闽东老区革命精神共同构筑现代福鼎多元文化体系年和年连续两届荣获全国双拥模范城称号。随着经济社会发展进程不断加快福鼎市基础设施建设日异完善城市综合服务功能不断增强产业结构逐步趋向合理城乡居民生活水平稳步提高批重大基础设施项目和生产性项目落户该市增强了城市经济发展后劲与活力。共引进多个工业项目总