行业迅猛发展福鼎经济进入了个快车道城市改造进步完善将提入重要议事日程而本项目建设为将会更进步拉动福鼎社会经济发展。三项目建设是拉动桐南新城发展需要本项目用地位于福鼎市桐南新城海事处南侧西临资金筹措项目资本金销售收入再投入第十章经济评价第节编制说明编制依据国家发展和改革委员会与建设部共同发布建设项目经济评价方法与参数第三版。项目建设方案。二计算期本项目经济评价计算期按年计。三项目贴现率项目贴现率取。第二节费用与收益估算总成本费用估算总成本为万元由下列构成建设投资项目建设投资额为万元销售费用销售费用按销售收入比例计算则销售费用为万元。二收入和税金估算根据规划方案可销售面积具体为写字楼面积平方米商业面积平方米。根据福鼎市同时期类似房地产项目售价预计本项目写字楼建筑平均售价为每平方米元商业建筑平均售价为每平方米元销售收入预计万元。销售税金及附加项目销售税金及附加包括营业税城市维护建设税教育费附加营业税按征收城市维护建设税和教育费附加分别按照营业税和征收。营业税及附加万元土地增值税本项目为普通商品房建设项目增值额在超扣除项目之间按增值部分减扣除项目征收计万元。所得税本项目所得税按计算。第三节效益分析投资静态收益分析表投资静态收益分析项目单位数值备注总开发价值销售收入万元营业税及附加万元土地增值税万元计万元总成本建设投资万元销售费用万元收入记取成本合计万元投资利润所得税前利润总额万元投资利润率净利润企业所得税万元所得税后净利润万元投资利润率资本金利润率二投资动态收益分析项目销售回款计划本项目在建设项目主体层开始预售预计在年内全部售完房屋销售进度如下房屋销售进度计划表序号时间比例金额万元万元第期年月年月至年第三季节约第二期年月年月约合计动态收益分析主要指标财务内部收益率财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时折现率。它反映项目所占用资金盈利率是考察项目盈利能力主要动态评价指标。当大于基准收益率时则认为其盈利能力已满足最低要求。基准收益率大小取决于银行利率高低项目经营风险程度以及经营目标和要求等。依据福鼎市行业标准选取基准收益率为。财务净现值财务净现值按事先规定基准贴现率将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期现值之和。它是考察项目在计算期内盈利能力动态评价指标净现值大于或等于零项目是可以考虑接受。编制项目投资现金流量表全部投资进行财务现金流量分析。分析时间从年月至年月年。项目投资现金流量表全部投资单位万元序号项目合计计算期现金流入第期销售收入第二期销售收入现金流出建设投资销售费用财务费用营业税金及附加土地增值税所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量调整所得税所得税后净现金流量累计所得税后净现金流量动态收益分析结果根据项目投资现金流量表全部投资进行财务现金流量分析主要指标结果如下表主要经济指标序号名称税前指标税后指标项目投资财务内部收益率项目投资财务净现值万元项目投资所得税前财务内会经济发展需要在福鼎市确定了以旅游经济带动社会经济发展战略中房地产产业发展占据了个重要位置。从种意义上说房地产业不仅成为地方税收重要经济来源拉动了其它行业发展速度缓和了居民住房难矛盾更改变了作为旅游城市所必需具备市容市貌。随着我市核电站等大型项目落户石板材化油器等支柱产业旅游行业迅猛发展福鼎经济进入了个快车道城市改造进步完善将提入重要议事日程而本项目建设为将会更进步拉动福鼎社会经济发展。三项目建设是拉动桐南新城发展需要本项目用地位于福鼎市桐南新城海事处南侧西临中央大道北临米规划路它建设与完善能带动桐南新城建设使桐南新城城市建设步入新阶段充分体现城市东扩发展战略。第三章项目功能定位和目标市场预测第节写字楼市场调研分析国内写字楼发展环境从国内写字楼发展现状及发展趋势我国写字楼可分为以下几个阶段初级阶段中级阶段高速发展阶段成熟阶段国内较发达城市呈高速增长态势第三产业从业人员人数上升为写字楼需求提供了良好基础与早期写字楼形态功能单品质档次仅满足于般性办公需要入住客户零散档次较低供应需求较少初中级阶段相比随着中国房地产行业近几年高速发展众多实力开发商进入先进开发理念使得写字楼市场在供应量产品外观使用功能软硬件配套人性化管理方面都得到了极大改善档次也随着提升在供需两旺强劲动力带动下国内写字楼市场目前也处在个高速发展阶段但由于城市规划不完善很难形成成熟商务办公区集中写字楼群国内写字楼市场整体上与国外成熟写字楼市场尚有段距离在目标市场定位准确前提下尚有很大发展空间。二人口城镇化及第三产业从业人员增加扩大了市场消费需求福鼎是闽浙开发商进入先进开发理念使得写字楼市场在供应量产品外观使用功能软硬件配套人性化管理方面都得到了极大改善档次也随着提升在供需两旺强劲动力带动下国内写字楼市场目前也处在个高速发展阶段但由于城市规划不完善很难形成成熟商务办公区集中写字楼群国内写字楼市场整体上与国外成熟写字楼市场尚有段距离在目标市场定位准确前提下尚有很大发展空间。二人口城镇化及第三产业从业人员增加扩大了市场消费需求福鼎是闽浙边贸城市有着悠久贸易历史自古以来就是连贯南北交通要塞和物资集散地随着近年来城市基础设施建设逐步完善吸引了许多浙南等外地人来福鼎投资经商。另外户籍制度改革使农村人口城镇化城镇人口大量增加。这些都为福鼎市商品房和写字楼消费市场增添了新主力军。随着人均收入增加人民生活水平提高市场消费能力逐步增强年福鼎市城镇居民人均可支配收入为元比上年增长。人均可消费支出元增长。年福鼎市完成地区生产总值亿元人均超过元同比增长农民人均纯收入元比上年增加元增长增长速度创近年来最好水平增长速度居宁德市第位第三产业层次和水平不断提高三次产业结构由年调整为年其中第二产业比重比年提高个百分点。以上数据反映了企业和个人投资与消费仍蕴藏着较大增长潜力特别是第三产业从业人员增加为写字楼市场提供了巨大消费潜力。但福鼎近年来写字楼开发直处于个空白点众多对写字楼有需要客户只能租用酒店或些单位空余办公室。因此开发地理位置优越环境优美软硬件过关管理完善写字楼项目具有广阔市场前景。三福鼎写字楼市场前景根据宏观房地产市场和福鼎市写字楼需求特征本项目优劣势等分析本项目定位为集购物娱乐休闲办公于体繁华金融商业中心。产品结构设计成二幢层功能齐全高层写字楼四层商业裙房将两座楼紧密联系以多元共享和城市综合体为基本设计理念创造出多元化建筑空间满足各种人群多样化生活模式和需求避免产品同质化带来市场风险。同时注重小区景观环境和品位塑造避免商业人流和写字楼人流交叉干扰因此市场前景看好。第二节本项目市场分析优势项目建设场址位于福鼎市桐南新城海事处南侧西临中央大道北面为条米规划路。周边道路通畅交通便捷。政府行政中心及法院检察院建设局国土局海事处等诸多部门均处于项目周边而目前周边地区并无建设规模较大专业写字楼因此特别适合建造环境优雅景观美丽管理完善功能齐全写字楼。二劣势本项目用地离市中心不远但就目前看其周边虽形成较成熟办公社区但形成较成熟居住社区尚须段时间区域居住人口不足商业人气不旺本项目商业部分市场培育尚需定时间。三机会从发展看从市中心至本项目用地之间近期将有多个项目建设本地段和市中心之间将形成较旺人气周边城市环境和氛围将大大改善而且随着福鼎市确立东扩南移面海城市空间发展战略逐步完成将极大地提升本项目区位优势也将为本项目开发带来机遇。四威胁国家些政策不确定性将可能给本项目造成定影响。第三节市场定位产品定位根据宏观房地产市场特征本项目优劣势等分析本项目定位为较大规模商业金融办公综合大楼在产品结构上至四层为商业楼群至层高层写字楼以适应不同收入水平消费群体需求避免产品同质化带来市场风险。二价格定位写字楼部分参考近年福鼎市房地产价格均价上涨趋势及销售情况结合项目本身素质和定位预计本项目写字楼部分在销售期内可实现销售均价为元。商业部分考虑到本区段现阶段商业气氛不浓但项目完成时间为年月建成后桐南新城将发展成商业后气氛浓厚社区因此预计本项目商铺部分销售均价为元。第四章项目建设场址条件第节区域自然条件福鼎市位于福建省东北闽浙交界处南距福州北距温州处在福州与温州两个沿海开放城市中间地带。介于北纬东经之间东南濒东海西界柘荣南连霞浦北至分水关与浙江省苍南泰顺两县接壤近海有冲积小平原气候温和雨量充沛。陆地面积东西宽南北长。福鼎市下辖有乡镇及街道办事处和开发区市区山水相间风景秀丽三亚至同山高速公路国道和省道沙吕线及温福高速铁路贯穿市区。境内太姥山是国家风景名胜区沙埕港地处我国南北重要港口中心位置是我国天然避风良港之前岐四季柚是世界奇果白琳玄武岩矿山是全国十大石板材基地之化油器年产量占全国三分之。年月日竟国务院批准同意撤县设市年轻福鼎市依据自身区位优势和资源条件确定了福鼎市城市性质为海峡西岸经济区东北翼滨海旅游工业城市。第二节气候水文特征项目区域内属于中亚热带季风气候区海洋性气候显著秋高春温夏长冬短春秋分明冬夏季风交替旱雨季分明富有区域性特征。全年平均气温达之间最热气温出现在月份平均达之间。沿海地区年平均降雨量为毫米太姥山是福鼎市降雨中心区您平均降雨量达毫米主要降水都集量按时完成任务计划建设任务确保发挥效益。三招标基本情况项目招标内容范围组织形式方式见表招标基本情况表序号内容招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计监理建筑安装工程设备第九章投资估算与资金筹措第节投资估算主要编制依据采用定额与指标依据全国统安装工程预算定额福建省综合单价表年版福建省建筑工程综合单价表年福建省建筑装饰工程综合单价表年福建省建筑工程消耗量定额福建省建筑装饰装修工程消耗量定额福建省建筑安装工程费用定额版及有关规费调整通知年福鼎市类似工程投资估算指标市政工程投资估算指标建标号。二部收益率项目投资所得税后财务内部收益率大于该公司基准收益率项目投资所得税前财务净现值万元项目投资所得税后财务净现值万元均大于项目投资回收期约年可以接受。因此从动态收益分析来看项目可行且有定盈利能力。第四节不确定性分析盈亏平衡分析以销售价格表示盈亏平衡点为销售收入即写字楼销售价格达到元商业销售价格达到元企业就可以保本由此可见该项目具有定适应市场变化能力。二敏感性分析本计算