户群体更为投资者提供了稳定投资回报。工业地产投资回报出现了快速增长势头。业内人士认为从市场需求强度来看目前国内工业地产平均投资回报率保守估计在以上好项目能达到甚至高达左右。如果仅从标准化厂房市场进步形成市场机制作用不断增强经济国际化程度日益提高。在这种新发展环境下市场竞争已不再是般产业行业之间竞争而是具体产品之间甚至细化到品种上竞争。那种整个产业和行业荣俱荣时代已经过去。因此在确立主导产业基础上还必须进步明确其发展方向和发展重点。国际工业园主导产业发展方向和发展重点确定应从实际出发扬长避短发挥优势围绕核心产品群和相关关键技术群构建起互补共生产业链和协调发展配套体系最终形成具有特色和规模经营特点若干产业群实现由比较优势向竞争优势转变。第九章工业园功能分区开发时序产业空间布局工业园功能分区原则工业园在功能分区上遵循如下原则运输成本最小原则原材料半成品和产成品运输量大产业和企业尽量靠近交通便利地减少运输成本。安全导向原则需要较高安全防护措施产业和企业在布局时尽量集中并为这类企业设置必要安全设施预警机制和应对措施。如将储油罐尽量集中。产业配套同类产业集中原则产业和产品上下游配套同类产业和企业集中有助于降低企业经营成本促进分工竞争和创新易形成良好产业文化和氛围。污染源集中原则为了防止处处点火区区冒烟为了减少治污成本增加治污设施共享度将污染较大治污方法相同或相似产业和企业集中布局。基础设施共享原则基础设施具有较大外部性和规模经济性将需要同样基础设施企业和产业集中布局以增加基础设施共享度减少企业成本。工业园功能分区根据上述原则结合现场情况将本工业园分成四个功能区制造加工区位置地块西南区域。面积约平米。功能大型机械装备制造业等。企业定制区位置地块西北区域。面积约平米。功能满足各类型企业自需生产结构。科技产业区位置地块东北区域。面积约平米。功能重点发展轻污染轻工业高新技术产业和服务业综合生活服务中心位置地块东南区域。面积约平米。功能为整个工业园提供生活商业金融办公休闲娱乐文化体育等综合服务第十章园区开发投资估算和投资计划略第十章资金筹措略第十二章财务效益分析略第十三章研究结论和建议研究结论从研究报告包括必要性研究区域优劣势分析场地建设条件分析开发价值分析工业园设立模式园区管理体制和开发模式设计产业选择功能分区开发时序产业空间布局投资估算和投资计划资金筹措财务效益分析经济社会效益评价等方面其主要研究结论如下。从各承载力分析规划范围内适合并有条件建设国际工业园。建设国际工业园可以带动当涂周边地区发展。尽管是由置业作为开发主体来承担园区开发建设招商工作但置业毕竟只是个企业。作为工业园建设最大受益主体政府必须从提高办事效率土地供给税费减免税收返还等诸多方面给予支持。本工业土地成行全面评价而不是仅仅局限于短期投资回报。因此工业地产另个特点就是开发商追求投资回报稳定性与长期性而不是追求短期内投资收益。工业地产长期回报是建立在开发商大规模资金投入提供附加服务基础上因此对于工业地产投资商来讲投资工业地产除了考虑地理因素更多是考虑政策因素和回报率。众多外资企业以更快速度在中国建设生产基地给工业地产带来了稳定持续客户群体更为投资者提供了稳定投资回报。工业地产投资回报出现了快速增长势头。业内人士认为从市场需求强度来看目前国内工业地产平均投资回报率保守估计在以上好项目能达到甚至高达左右。如果仅从标准化厂房投资建设来看工业用地年限是年以现时建造标准厂房来计算年回报率大约在回报率较高。三国际工业园地域基础建设状况分析马鞍山市发展状况分析马鞍山市临江近海交通十分便利铁路公路水运俱全宁马马芜高速与沪宁合芜高速相连距南京公里上海公里到南京禄口国际机场公里宁铜线贯穿全线与京沪宣杭皖赣等铁路干线相连各类列车均可停靠长江马鞍山港是长江十大港口之可停靠万吨级船舶。城市滨江环湖依山而建是国家卫生城市国家园林城市和中国优秀旅游城市。当涂经济技术开发区位于城市南部这区域是马鞍山城市东扩南进发展规划重要组成部分交通地理条件良好是理想投资开发场所。马鞍山市属中部城市毗邻南京都市经济圈位居长三角经济发达地区和中西部欠发达地区之间资源市场配置成本物流配送成本基本建设成本以及产品生产成本居周边城市最低。外商在马鞍山开发区投资既有东部区位交通和市场优势城市国家园林城市和中国优秀旅游城市。当涂经济技术开发区位于城市南部这区域是马鞍山城市东扩南进发展规划重要组成部分交通地理条件良好是理想投资开发场所。马鞍山市属中部城市毗邻南京都市经济圈位居长三角经济发达地区和中西部欠发达地区之间资源市场配置成本物流配送成本基本建设成本以及产品生产成本居周边城市最低。外商在马鞍山开发区投资既有东部区位交通和市场优势又有着中西部优惠政策和成本优势。开发区对各项企业管理服务实行零收费。在开发区办企业所需土地费用水电费用劳务费用等都比较低廉。因此不少外来企业把生产基地设在马鞍山开发区。马鞍山市每万人中具有大中专以上专业人才人居华东地区城市之首高出合肥人芜湖人被人们俗称马鞍山市是中国政府建设又人才高地。马鞍山还拥有支高素质和职工队伍和多层次培训体系。全市现有中等技术等级以上职工万人占职工总数有技工学校所其中高级技校所省重点技校所在校学生多人每年可以培养具有大专层次学历和高等级技能型人才人另有各类中等职业技术学院所职业培训机构个年培训能力达万余人次。可以满足各类企业对职业技术人才需求国际工业园周边发展状况分析国际工业园位于安徽省级开发区当涂经济开发区南端紧邻芜湖国家级经济开发区而芜湖具有独特优势自古以来便是众商云集商贸集散地。市场面向华东背靠华中腹地拥有亿多人口市场容量。以开发区为中心公里范围内人口万以上城市有座。距上海市公里杭州公里苏州公里徐州公里马鞍山市公里。距离在公里以内城市有无锡常州镇江扬州南京合肥安庆宣州铜陵等。开发区位置优越交通便利信息传递快有着极大市场容量。芜湖经济技术开发区位于芜湖市区北部长江南岸年月被国务院批准为国家级经济技术开发区享有市级管理权限。规划面积平方公里就业人数万人。年实现亿元出口额万美元财政收入亿元。开发区内主要著名工业产品有奇瑞汽车年产万辆海螺型材年产万吨美空调年产万台日立空调年产万台科龙冰箱年产万台。芜湖开发区濒江近海面向华东背靠华中腹地有着巨大市场潜力。四国际工业园可行性研究报告编制依据城市居住区规划设计规范马鞍山市规划管理条例及技术规定城市居住区公共服务设施设置规定住宅设计规范住宅建筑设计标准建筑工程交通设计及停车场设置标准城市道路绿化规划及设计规范高层民用建筑设计防火规范工业建筑设计规范工业建筑设计标准第二章市场分析马鞍山发展为国际工业园项目提供基础保证马鞍山是座新兴工业城市马鞍山市是新中国成立后建设和发展起来座新兴工业城市。全市现辖三区县总面积平方公里总人口万其中市区面积平方公里人口万。临江近海毗邻长江三角洲属亚热带季风湿润性气候四季分明年均降雨量年均气温摄氏度。马鞍山市是工业城市。同时也拥有国家卫生城市国家园林城市全国环境综合整治优秀城市中国优秀旅游城市等多项荣誉称号近期将创市区面积百平方公里人口百万双百城市。马鞍山市是安徽省东大门地处长江中下游南岸长江三角洲西部边沿经宁马高速到南京分钟车程经沪宁高速公路到上海约小时。马鞍山火车站是二等大客站皖赣线宁铜线衔接京沪线。长江马鞍山港是天然深水良港国家类口岸可停靠万吨级船舶。马鞍山生活环境优美适宜人类居住。整个城市依山环湖傍江而建呈现出半城湖光半城山秀丽风貌。经过多年不懈努力先后获得国家卫生城市国家园林城市中国优秀旅游城市全国创建文明城市工作先进城市中国人居环境范例奖迪拜国际改善居住环境最佳范例奖等称号。优美生活环境已吸引周边城市越来越多居民和外地客商来马鞍山购房定居。马鞍山工业经济实力较强产业基础较好。马钢是国内最大上市公司之年销售收入突破百亿元铁钢材产量都在万吨以上在中国十大钢铁企业中排列第位。目前以冷热轧薄板为主体投资达亿元系列重大技改项目已开工建设到十五末全部建成后以上钢材产品将达到国际先进水平总规模达万吨。地方工业发展也在不断加快特种专用汽车产销量和市场占有率列全国第位造纸炭黑磁性材料服装等在同行业也有定位次。农村盛产多种优质农副产品城郊型农业创汇型农业发展潜力很大。马鞍山科技人才众多劳动者素质较高。每万人中具有大中专以上专业人才开发和土地使用权转让和租用房产经营招商工作并创造良好投资环境吸引国内外资金和技术。开发公司还可参与创办企业和成立子公司。采取有限责任公司形式组建开发公司优势是有利于多方吸收工业园开发启动资金缓解资金压力。避免过度依赖银行贷款减轻利息负担和开发风险。利用银行贷款是我国许多开发区成片土地开发主要资金来源但过度依赖银行贷款存在着严重缺陷。首先由于成片土地开发需要资金量巨大造成贷款利息负担过大。其次大量依靠银行贷款进行成片土地开发在造成巨大还贷压力同时延长了开发周期加大了政府和开发公司风险不利于成片土地开发顺利进行。避免过分依赖外部投资。利用外资参与本国基础设施项目建设在国际上是较常见但主要集中于项目融资领域如采取方式等。国内外经验表明完全依靠外部资本从事成片土地开发和开发区本具备定竞争优势。从不同角度和层面出发选择了钢铁工业机械装备制造业和物流产业及科技产业作为国际工业园未来发展主导产业。本工业园划分四个功能区分别是制造加工区企业定制区综合生活服务中心区和科技产业区。本工业园开发共需投资约亿元。由于遵循滚动开发量出为入原则并安排合理资本结构财务压力较小。本工业园开发还有如下社会效益增加就业加速经济发展促进产业结构调整加快城市化进程有利于完善当涂县城市功能结构本工业园建设定位清晰配套齐全位置优越。综合上述研究结论仅从工业园土地开发经营效益来看本工业园无开发价值但考虑对地方经济和社会效益贡献以及当涂经济跨越式发展战略和可持续发展战略实施本项目可行建议有关部门加强各方面支持促成该工业园开发尽快启动。存在问题与建议土地征用问题。居民安置问题。对工业园政策安排问题。建议政府切实落实给工业园开发公司投资企业优惠政策保障各方利益实现。在工业园未能立项前市政府应给予各方享受开发区优惠政策中地方性优惠部分包括地方税费返还等。做好工业园规划和环境影响