用增加年增加年减少年减少年年酒店净利润减少年减少年增加年增加年附件同类酒店调研数据项目国贸饭店远洲国际大酒店华侨酒店华吉宾馆台州府大惠风酒店客房面积标平方米平方米平方米平方米平方平方客房面积商务平方米平方米平方米套房平方平方餐饮包厢面积大餐饮包厢面积中餐饮包厢面积小大堂面积平方米平方米平方米平方米不清大堂装修耗材大理石大理石大理石大理石大理石大理石商务散客比例会议比例团队比例餐饮散客协议公司外籍住客中国住客本地住客周围省份地理位臵评价佳佳般般老城区中等软件服务评价中等佳中等般般般硬件设施评价好很好般般般般社会形象评价般佳,口碑很好般般般般般价格评价中档偏上消费高档次消费中档消费中档偏下消费中档偏下消费中档偏下消费项目国贸饭店远洲国际大酒店华侨酒店华吉宾馆台州府大惠风酒店娱乐设施夜总会座位没有正在装修中整顿中无无及其它乐队没有装修中无业余无无数量承包装修中无无有音响有装修中差差无无按摩房数没有无无足浴座位没有无无无无美容美发有改为精品店无无有无棋牌室间间无无无无健身房面积设在游泳池内无无无无游泳池室内外室内室内无无无无女子美容有有无无无无网球场室外室外无无无无游戏机房没有无无无无无保龄球没有无无无无无停车区域地上车位崇和门前后广场崇和门地下车位没有无无无无无主体车库辆无无无无无可停放百来辆酒店星级标准四星级四星级三星二星准三星无管理公司没有内部刚组建无无百行管理无营销部人数人人人不清管理队伍和专业程度无浙江大学教授做指导顾问无无无无主管方中国远洲集团中外合资股份制原国企股份制投资方中国远洲集团项目国贸饭店远洲国际大酒店华侨酒店华吉宾馆台州府大惠风酒店客房标准间数豪华房间数无无单间数无商务房单无商务房双无套房总统套无无餐饮大厅餐位桌桌桌桌位桌包房带个个个无包房不带个个个西餐厅种类咖啡厅无咖啡厅无无扒房无无无无无中餐菜式本地杭帮菜为主本地为主结合全国各地大菜系本地为主本地风味餐厅无东方快车无无风味菜式当地特色当地特色小吃当地特色无大堂吧座位酒吧座位没有无无无宴会厅座位其他会议配套多质公园桃渚省级风景名胜区距海门港公里距路桥机场公里距甬台温高速公路道口公里省道在镇区交汇。全镇陆域面积平方公里总人口万人其中建成区面积平方公里城区常住人口万人。是全国及浙江省综合改革试点镇浙江省中心镇及台州市规模最大中心镇临海市次中心城市。杜桥历来是椒北平原经济商贸文教中心和货物集散地辐射周边近万人口。拥有全国四大眼镜批发市场之浙江眼镜城现有眼镜相关企业多家眼镜从业人员达万余人销售队伍遍布全国各个角落并在世界多个国家和地区设立了眼镜销售点。境内拥有占地近平方公里工业园区和近家工业企业其中国家级化学原料药基地规划面积平方公里是目前国内最大化学原料药基地通过几年发展将成为中国浙东南药谷国际化学原料药科研开发中心和生产贸易中心。杜桥第三产业较为发达先后建立了眼镜家具建材炒货等批专业市场及耀达商场华联超市如海超市等大中型商场超市。开办了久久新港华吉等批上规模档次宾馆酒店。镇区工行农行商行建行等金融机构齐全且实力雄厚。国家二级车站杜桥客运中心为目前华东地区最大乡镇级车站。杜桥基础教育职业教育教育应俱全是省教育强镇杜桥中学是省级重点中学杜桥小学是省示范性小学杜桥电大是全省首家乡镇级电大。镇区设有市直属医院临海市开办了久久新港华吉等批上规模档次宾馆酒店。镇区工行农行商行建行等金融机构齐全且实力雄厚。国家二级车站杜桥客运中心为目前华东地区最大乡镇级车站。杜桥基础教育职业教育教育应俱全是省教育强镇杜桥中学是省级重点中学杜桥小学是省示范性小学杜桥电大是全省首家乡镇级电大。镇区设有市直属医院临海市第二人民医院。随着东部沿海大开发为加快工业化进程临海市政府强势推进以杜桥为中心南工业发展区基础设施建设力争到年工业总产值达亿元以上财政总收入达到亿元以上。其中规模以上企业达到家以上规模以上企业总产值达亿元以上这为商品房开发提供了广阔市场必将带动杜桥房地产市场发展。根据杜桥镇十五届人民代表大会精神杜桥镇实施夯实基础丰满城区南向拓展发展战略夯实基础启动完成批城市重点基础项目增强城市发展后劲丰满城区丰满现有城区板块突出城市宜居性倡导居民住宅小区化南向拓展建设滨海路中心区完成滨海路中干道路建设再造个杜桥繁荣中心杜桥城市发展总体目标到年建设用地面积将达到平方公里城市人口在万以上城镇总人口达万以上。为此杜桥城市化建设将按照工业进入园区住宅进入小区商业进入街区发展原则加强规划管理合理布局配套建设把杜桥城区建设为设施完善功能齐全现代化滨海城市。项目宗地价值宗地土地价值形成主要决定于地块四至条件七通平条件生活配套交通周边景观等等。项目宗地南面连接杜桥镇主干道滨海路西面连接嵩山路。是未来台州东部区块商业中心。拟建新浙江国际眼镜城与本项目相邻。该眼镜城位于临海市杜桥镇滨海路与杜西路交叉口西南角规划总用地面积平方米其中道路用地面积平方米。本项目与浙江国际眼镜城将同时动工到时将在本镇产生轰动效果吸引大批眼镜从业者关注本项目。项目外部环境分析结论国家统计局数据显示宏观调控部分政策已经起到作用经济开始复苏。杜桥面临前所未有大好机遇杜桥区位优势将进步凸现开发潜力将得到有效发掘发展前景非常广阔。杜桥在外经商人数众多民资丰厚企业众多对高档酒店需求旺盛。项目宗地是未来台州东部区块商业中心并与拟建新浙江国际眼镜城相邻商家云集对高档酒店需求旺盛。第三章项目市场分析与营销战略杜桥镇房地产市场现状近年来在台州杜桥经济总体持续稳步增长情况下杜桥房地产业也同时保持着稳步增长。耀江金都花园进驻杜桥开辟和激活了杜桥房地产市场拉动了杜桥及周边百姓对商品房小区认可掀起了商品房销售热潮带动了杜桥房地产市场发展。此后蓝盾时代名邸开发进步促进了杜桥消费者对商品房接受。随着杜桥作为副中心城市地位进步强化城市配套建设完善会有力推动杜桥房地产市场全面提升。本项目开发商台州万邦臵业有限公司在本镇开发另个楼盘万邦国际花园项目强化了万邦地产品牌在杜桥人心目中地位。依据滨海新城总体规划杜桥将是未来滨海新城主城区是未来滨海新城行政商贸服务等综合中心。本项目位于杜桥镇西侧新城区即杜南大道与滨海路交汇点杜南大道是连接规划建设中台金高速公路东延线和沿海高速公路主通道滨海路是杜桥城市建设中最繁华商业与金融区商业网点密布生意兴隆项目其未来升值潜力显然无比巨大。杜桥宾馆饭店基本情况由于本项目位于台州市杜桥故竞争性业态选择杜桥镇同类宾馆饭店进行比较。目前杜桥镇星级酒店有家建有家三星级酒店家二星级酒店。整个杜桥镇现有各类酒店小宾馆余家客房数量间左右总体上看规模小档次低服务业尚处于乡万元。该部分收入可以用转让年使用权方式收回万元第九章社会评价项目对社会影响及相关措施总说来该项目建设对社会各个领域发展都有拉动作用对社会发展是有积极作用。表项目建设对社会影响及相关措施社会因素影响范围程度可能出现后果措施建议对居民生活水平与生活质量影响影响到小区居住人员。提高人们住房质量提高了小区人民生活水平对居民就业影响对本地居民设计院施工单位监理单位物业管理公司等产生积极影响提高居民就业率吸纳居民就业对不同利益群体影响项目投资经营方项目出售对象管理方政府部门范围较小项目投资经营方获得较大利润提高了居民生活质量。定价要兼顾各方按政策承建项目对地区文化教育卫生影响文化教育卫生方面范围广增添文化气氛促进教育事业形成健康卫生环境持续发展对地区基础设施社会服务质量和城功能厅座位桌桌桌桌无人中型会议室会议室共个实际在用个最大容纳人最小人人人人人人小型会议室人人人人人多媒体投影有无无无无同声传译有无无无无些万元以上企业更是多如牛毛。台州虽然是个新兴城市名气不大但起点高发展迅猛。台州人均收入水平超过杭州宁波上海北京跻身浙江省人均收入第二全国人均收入前十名位臵成为了继杭州宁波温州后浙江又大城市。年国民经济保持平稳增长。据初步核算全市实现生产总值亿元按可比价格计算比上年增长。其中第产业增加值亿元增长第二产业增加值亿元增长第三产业增加值亿元增长三次产业结构为。全市人均生产总值为元比上年增长按年平均汇率折算已达美元。年市区实现生产总值亿元按可比价格计算比上年增长。市区人均生产总值达到元比上年增长按年平均汇率折算已达美元。台州从来没有像温州样或者是人们学习仿效榜样或者是人们排斥攻击对象。温州商人是在饱受争议中自然而然地进入了高调但台州商人则直闷声发大财他们低调但他们财富不见得比温州人少。台州人均收入在长三角个城市第章总论项目建设背景临海市杜桥镇正着力推进城市化建设用巨笔描绘现代化滨海新城宏伟蓝图。该镇始终坚持发展为第要务紧紧抓住我市东部大开发机遇以构建活力杜桥魅力杜桥实力杜桥为工作目标以项目推进年为抓手加快推进城市化建设。年以来该镇组织开展了重点项目重点工程可行性调研杜桥国际大酒店地块是其中个项目。杜桥国际大酒店地块项目为新建规划总用地面积亩由大酒店和商住楼两部分组成其中四星级酒店命名为万邦•杜桥国际大酒店用地面积亩总建筑面积含地下商住部分命名为万邦国际星城用地面积亩总建筑面积含地下。台州万邦臵业有限公司为该项目开发商。本可行性报告分析范围是大酒店部分具体范围为万邦•杜桥国际大酒店及其酒店副楼。目前该项目四证已办好。项目概况项目名称万邦•杜桥国际大酒店。项目区位本项目处于杜南大道与滨海路交汇处毗邻杜桥汽车站。本项目区位可快速与台州市区及温州宁波杭州上海等大都市衔接。客流量大小直接影响酒店项目投资开发成败地理位臵居住人口交通状况等方面则是决定了客流量大小关键因素。该区域基础设施良好交通运质公园桃渚省级风景名胜区距海门港公里距路桥机场公里距甬台温高速公路道口公里省道在镇区交汇。全镇陆域面积平方公里总人口万人其中建成区面积平方公里城区常住人口万人。是全国及浙江省综合改革试点镇浙江省中心镇及台州市规模最大中心镇临海市次中心城市。杜桥历来是椒北平原经济商贸文教中心和货物集散地辐射周边近万人口。拥有全国四大眼镜批发市场之浙江眼镜城现有眼镜相关企业多家眼镜从业人员达万余人销售队伍遍布全国各个角落并在世界多个国家和地区设立了眼镜销售点。境内拥有占地近平方公里工业园区和近家工业企业其中国家级化学原料药基地规划面积平方公里是目前国内最大化学原料药基地通过几年