。在年上半年时间里揭阳市民营印制企业猛增近家引进先进高速多色胶印机模切机等包装装潢设备新增投资总额达亿元。整个行业保持快速增长态势产业素质逐步提升。印刷企业已成为文化产业支经过上面计算该项目前八年收益率可以达到大大超过行业市场收益水平般基准收益为随着市场成熟后期就更加具有市场竞争力了。现金流入第年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年合计净现值营业收入小计现金流出开发成本开发费用地租经营费用税金小计现金净流量贴现率现值系数贴现率现值系数内部收益率四敏感性分析敏感系数是指不确定因素变化率与因不确定因素变化而造成评价指标如净现值或内部收益率相应变化率比率。敏感系数表增加单价对利润敏感系数销售量对利润敏感系数费用对利润敏感系数成本对利润敏感系数从上表可以看出利润对单价最敏感对销售量次之对费用成本敏感性较低。因此本项目盈利主要取决于价格和销售量。其增减变动对利润影响非常大。成本由地租和资产折旧组成这些都是确定数在成本费用方面空间较小在出租价格方面面临市场约束而在销售量上我们可以采取很多有效措施增加销售促进利润提高。五资金来源自有资金万元计划从广东迎海集团公司调入万元支持本项目。同时盛海酒店及其他兄弟公司也可以共同解决万元这样万元自有资金就可以落实到位。部资金计划从银行融资万元。第六部分财务评价结论从上面分析可以看出本项目具有很好盈利能力和偿债能力本项目具有定风险但这种风险因素可以通过提高销售量和价格费用等因素合理调整与组合而降低本项目对单价和销售量较敏感但对成本费用敏感度不高。因此应努力提高销售量降低费用获取最大收益。第九章发展商概况迎海集团概况广东迎海集团有限公司是家综合性民营企业集团。自年创立以来在李伟董事长为首董事会领导下本着诚信求实创新发展企业经营理念经过九年稳步发展现已发展成为以商贸物流业为龙头以房地产业酒店娱乐业建筑装饰业物业管理等产业为依托同时有计划地发展高新技术等新型行业综合性产业集团目前已形成主业突出合理多元产业格局。现在迎海集团总资产近十亿元直接控股企业十余家员工近万人。二迎海业绩迎海集团成功开发运作大型项目有东莞长安商贸城模具五金广场广东国际包装印刷城广东国际数码港湛江南站服装批发市场迎海花园迎海酒店盛海酒店汇宾楼酒店等。三迎海荣誉迎海连续四年被广东省工商行政管理局评为重合同守信用单位及光彩之星企业称号连续四年被共青团广东省委评为青年文明号年度被国家工商行政管理总局中国个体劳动协会评为全国光彩之星企业称号年度属下广东盛海酒店管理有限公司被全国工商行政管理总局评为全国青年文明号„„年月李伟董事长被广东省人民政府评为制品业电子电器等特色产业潮州食品更是享誉全球其中又以潮安庵埠食品及印刷包装工业最具代表性。食品工业发展也带动了庵埠印刷包装行业崛起揭阳工业产业主要以塑料制品服装等为主。目前全市现有印刷企业多家其中出版物印刷企业家出版物专项许可印刷企业家包装装潢印刷品印刷企业和其他印刷品印刷企业各约多家投资总额达亿元。另外全市共有三印打印复印影印企业约多家投资总额达多万元。在年上半年时间里揭阳市民营印制企业猛增近家引进先进高速多色胶印机模切机等包装装潢设备新增投资总额达亿元。整个行业保持快速增长态势产业素质逐步提升。印刷企业已成为文化产业支新生力军。香港包装印刷市场分析香港印刷出版行业生产总值位居全港各行业之首与美国日本德国道号称世界四大印刷中心是四大印刷中心惟外向型印刷产业。在年香港印刷和出版业增加价值达到亿港元以增加价值而言印刷和出版业已成为香港制造业中最大行业组别。它增加值已占整个制造业。据统计在年印刷和出版业共有家单位其行业结构分布为承印业占其他印刷出版和有关行业占而报纸印刷和出版业则占。近年来香港包装业和印刷业发展部很快。外销额年均呈两位数增长包装品及印刷品最大输出地区为大陆和美国就包装品而言更多是面对大陆市场。上海包装印刷市场形势上海包装印刷产业迅速发展包装印刷企业数量是仅次于广东浙江江苏之后近几年上海涌现了三个超过亩包装印刷城均取得了成功。特别是上海国际包装印刷城现时多个商铺已全部售完售价万元平方米期建筑面积万平方米亿元投资金额已提前收回。现时上海国际包装印刷城商铺租金已达到元平方米呈两位数增长包装品及印刷品最大输出地区为大陆和美国就包装品而言更多是面对大陆市场。上海包装印刷市场形势上海包装印刷产业迅速发展包装印刷企业数量是仅次于广东浙江江苏之后近几年上海涌现了三个超过亩包装印刷城均取得了成功。特别是上海国际包装印刷城现时多个商铺已全部售完售价万元平方米期建筑面积万平方米亿元投资金额已提前收回。现时上海国际包装印刷城商铺租金已达到元平方米月。其他两个包装印刷城目前处于建设之中市场反映也非常热烈。上海不断地通过各类举措已经牢牢地占据了华东地区包装印刷产业龙头地位成为华东地区包装印刷行业中央商务区。三包装印刷市场需求预测宏观市场需求广东省作为包装大省需要个大型功能齐全品牌汇集专业市场以促进行业发展。促进国内外信息技术方面交流提高广东省包装印刷行业竞争能力打造具有竞争力和影响力广东价格。包装印刷产品供应方需求包装工业迅速发展使产品需求者与供应者之间交易量日渐增多产品种类也更加多样化。信息产业发展使供需双方联系更加密切简单。虽然如此但是作为最富有生命力交易方式之现场选购现货交易交易方式在短期内还不会因为信息产业快速发展而被淘汰。同样因为交易之间存在交易费用问题部分少量交易仍然会通过市场进行交易以减少各方之间交易费用。另外在场内企业也可以在建立企业品牌品牌宣传方面节约了大约费用。因此作为功能齐全专业商业市场将是商品供应商未来选择方向。包装印刷产品需求方需求不管是新建企业或者是成立多年老牌企业只要是需要产品包装都必须详细了解包装发展状况以适应市场需求如果通过其它方式则要花费较大费用而通过功能齐全专业市场只要很少费用就可以了解市场变化。同时对于包装采购由于要进行比较大多数企业需要进行较多供应商进行比较由于市场分散需求方需要花费较大采购费用大型专业市场形成将也为企业提供了全新采购渠道为需求方节约了大量采购费用。其它机构需求同样对于包装印刷配套机构如设计检测等机构也需要个集中市场以减小营销费用。四项目竞争对手分析华南国际工业原料城华南城位于深圳平湖物流基地园区规划占地面积约平方公里总建筑面积约万平方米其中包装印刷区域万平方米期万平方米该项目总投资约亿元人民币预计在年内全部建成。华南城由五大专业交易中心个展览中心和五大功能分区构成。主要经营纺织服装原辅料皮革皮具原辅料电子工业原材料纸品包装印刷五金化工塑料。在空间形态上分为交易区公共仓库及保税仓储区配套公共设施区员工生活服务区和中心道路停车绿化区。定位大规模多功能专业化印刷纸品包装交易中心。分区造纸瓦楞纸纸张耗材辅料设备零配件机械设备租金售价租价优惠措施第批客户第位到第位第年免租个月第二年免租个月共免租个月签年合约。第二批客户第位到第位客户免租个月。第三批客户第位以外免租个月。优势该项目庞大万平方米建筑规模亿投资额拥有从纺织服装到包装印刷五大功能区综合能力强该项目位于深圳而深圳具有发展制造业原材料交易市场产业优势。劣势该项目位于深圳平湖从珠三角版图上看位置较偏。该项目五大功能并驾齐驱没有重点在传宣及运作上存在很大难题。该项目商铺有近是对外销售。项目投资以短期回报为目运作上在种程度存在着投机行为为该项目长远发展留下隐患。天成路店铺面积达万。天成路印刷包装商品交易占全省年营业额达亿元。今日天成路已成为华南地区乃至全国最大印刷包装商品集散地。迈步在天成路条街可直接感受到广东印刷工业繁荣。很多门店生意都很火个月有万元以上营业额。从目前情况看天成路占据了全省印刷交易品近成交量影响力与实力不容低估。从长远来看天成路由于受到场地等客观因素制约其发展后劲已不足只能维系现有规模水平。商铺商品构成天成路有近多家商户分布在米长天成路两侧其中金天成包装印刷广场有近多家。天成路两侧商家经营主要以印刷品为主例如印刷制版用设备仪器纸张油墨塑料袋各种耗材经营品种达上万种对印刷企业来说这里就是万宝箱是华南地区最为集中印刷用品交易地。租金水平天成路街铺租金约元平方米金天成广场第层元平方米第二层元平方米写字楼元平方米另加管理费元平方米货源纸材料最主要来源珠江三角洲地区企业机械设备有来源于全国各地广东地区机械企业占主要部份。辐射范围最主要是广州佛山地区印刷企业其次是珠三角其他区域印刷企业及省内其他市印是否赢利众多专业商贸市场经营者并不关心。商家和专业商贸市场经营者只是种场地租赁关系商贸市场经营者为其提供也只是般商业物业管理服务。本项目除了为商户提供传统场地服务之处更多将提供种市场服务包括举行会展精品展示市场信息服务市场发布服务电子交易服务建立渠道销售代理组织进出口组织参加大型招投标会组织物流运输等。在交易方式上以传统摊位制对手交易模式为基础引入了连锁代理配送拍卖等现代营销模式。并以包装印刷市场本身特点大力发展网络交易和仓单经营模式引导行业交易模式创新。从功能上完善商品集散财务结算信息传播形成价格等四项功能。本项目除了有商品集散和财务结算功能之外通过建立电子信息平台发行专业杂志以及本市场强大市场影响等因素使之真正地形成信息传播和形成价格广东省优秀民营企业家光荣称号四迎海理念迎海集团恪守诚信求实创新发展企业经营理念以深远发展战略科学专业管理良好服务理念优秀品牌形象参与市场经济全方位竞争在竞争中不断发展壮大在努力实现企业经济效益最大化打造企业核心竞争力。五迎海集团优势资源分析丰富专业市场经验。迎海集团自年成立以来在短短年间已成功开了多个专业批发市场特别是东莞长安商贸城模具五金广场及湛江南站服装批发市场东莞长安商贸城模具五金广场是东莞地区乃至华南地区最大型五金模具交易市场湛江南站服装批发市场是粤西地区最大型服装批发市场此项目运作巨大成功为迎海集团开拓专业市场积累了丰富经验。高水平专业团队迎海集团信守以人为本用人理念。目前在整个集团中高级管理人员中为本科以上学历有中级以上职称在集团高级管理人员还有多名留学归国专业人才高水平专业人才是迎海集团不断成功开拓专业批发市场保证。雄厚资金实力迎海集团经过近年不断发展从家小企业发展到拥有数十间企业