高降低了投资门槛会引发更多投资者关注而在对于租赁市场酒店式公寓更是表现出它优越性每月较低总价月租无疑成为租赁市场相当竞争力也为投资者带来可观投资回报。松江商业前景分析及项目商业物业定位零售步行街华亭老街庙前街中山中路开元地中海大学城华亭老街庙前街是松江文化旅游商业步行界是传统现代结合中山中路是商业中心各种商业最集中最繁华开元地中海大学城是新区几大商业核心圈。华亭老街万人次日庙前街万人次日中山中路万人次日松江商城万人次日开元地中海人次日百货上海第百货惠鑫百货松江商城上海第百货松江分店松江商城都在中山中路经营中高档商品。惠鑫百货在人民南路是中抵挡百货。大卖场易初莲花大润发乐购在新区易初莲花乐购和临近大润发。形成新区商业中心营造了新区商业氛围。批发砖桥综合批发市场综合类批发市场包括农贸市场上海松江国际五金电器城由上海京都置业有限公司和上海江松置业有限公司合作开发总投资达亿元。本项目占地亩共计多间商铺分二期完成期二期项目均于年年底推出。上海国际礼品城本项目西侧是佘山国家旅游度假区西南侧是大学城和松江新城东南侧是松江出口工业区摘要项目市场分析及前景预测二投资条件与项目选址三项目分析和动态竞争策略分析四项目开发公司组织形式及人力资源室和交通物业面积商业以零售为主物业功能由零售物业和公寓酒店组合而成批发面积万平方米空中步行街万平方米餐饮万平方米公寓万平方米此外空中花园万平方米投资规模最小。商业批发为主配备酒店式公寓空中花园和餐饮提升批发市场档次建筑形态和面积与方案基本相同商业经营以批发为主突出电子批发业态建筑形态与方案相同是第三代购物中心环境批发市场三个业态方案以及原方案各项经济指标总建筑面积万平方米总投资成本亿元可销售面积万平方米销售总额亿元可出租面积万平方米出租收入年万元请缩减方案面积住宅减少万平方米批发面积减少万平方米共减少到万平方米原方案其中地下预计亿元。方案以及原方案比较分析表明第根据未来五年松江经济发展趋势本地块商业价值提升是大家共识因此本项目土地必须整体变性成为商住用地。第二从投资回报角度在本地块达到较高容积类建设商业物业和酒店式公寓相互结合购物中心与步行街结合方案投资效益最大在业态发生变化情况下和方案业态可以部分互换或根据当时市场情况灵活调整。方案投资精髓特别强调可以销售物业例如酒店式公寓和空中步行街等改变了原来方案无法收回投资缺点。根据我们实际调查深圳福田交通枢纽中心操作模式深圳市财政全额拨款亿元人民币投资兴建已经处于封顶。该项目缺点是没有充分挖掘商业价值作为社会公益事业来投资政府委托下属企业全额投资持有物业。方案投资规模较小在现有基础上建筑面积万基础上总投资最小可以达到亿元左右与深圳项目投资金额基本相同。根据方案我们项目投资规模要达到亿元利用可销售物业至少可以回收亿元以上投资同时为社会增加了文化活动中心博物馆等公益设施。因此方案投资收益优于深圳等地同类项目。通过对项目系统分析我们认为本项目地理位置优越属于个开发前景非常好难得交通综合体项目短期市场销售风险和中长期招商租赁风险较小。结论经估算项目静态和动态经济效益指标最好能够挖掘最大经济效益。结论项目经营五年预测中首先经营批发业态待周边公里半径达到人口后逐步转型为零售业态为主。方案是投资规模最小方案在经济收益方面挖掘利润不如方案但是具备较小投资规模比较良好投资前景。在没有外来大型投资公司介入前提下选择方案。结论土地整体变性为商住用地此工作建议轨道公司优先向政府提出土地变性后建议采取面向投资者招商活动。鉴于本项目盈利前景本项目商业物业部分具备吸引外来投资商前景因此本项目在赢利模式上远远超越原来投资公司所做建筑方案和盈利模式。项目市场分析与前景预测松江住宅市场分析与项目酒店式公寓定位在系列稳定房价宏观调控措施下房地产市场健康发展政策效应逐步显现。年全年实现房地产业增加值亿元比上年增长。完成商品房投资亿元增长商品房施工面积万平方米增长其中新开工面积项目对面约约户人星辰园学苑映像开始入住松云水苑谷阳路文翔路文荟峰景准现房谷阳路文翔路月入住销售第人民医院住宅区谷阳新松江路无开始入住名庭花园谷阳新松江路开始入住销售皇骐。爱丽舍别墅谷阳路华亭绿景苑大户型平总建筑面积谷阳路锦桂苑谷阳路开元新都联体复式新松江路开元地中海公寓单身公寓酒店公寓新松江路号单酒阳光世纪城南部阳光翠庭新松江路米檀香花园叠加联拼新松江路米此次调查以实地走访为主加之机构参考数据。项目周边半径公里范围居住区以上是新社区原居住和农村人口未计入。每户均以人计算别墅和大户型均以每户人计算。所以此份调查估算人数为最保守估算此数据是保底数据。绿洲华庭别墅公寓思贤路人民路西林花园北区西林路紫东新苑总建面积翔峰路号世纪新城总建面积滨湖路文翔路合众湖畔花园新松江路西久阳文华府邸小高层叠联排独栋文翔路沈泾塘文翔名苑剑桥风范文翔路西湖畔天地文诚路江学路开始入住珠江新城文诚路江学路山水景园多层叠加联排广富林龙源路莱顿小城高层多茸兴茸梅茸间丁香花园三新北路预计未来两年项目周边公里半径居住人口合计人别墅和大户型均以每户人计算其余均以每户人计算年二手房成交过户面积单向万平方米交易金额亿元。松江酒店市场前景及项目酒店定位松江是上海重要旅游目地也是重要商务商贸区域各个酒店经营情况较好。未来五至十年。各种旅游商务商贸客流将持续增长。至年将增至万人次。轻轨通车后大量区内外客流急剧增加。尤其是轨道公交换乘枢纽周边。各种酒店会应运而生我们认为轨道公交周边酒店市场需求主要以经济型和商务型为主经过调研测算大约至少要增加左右。酒店市场状况各酒店开房率开房率年价格元天星级位置开元大酒店松江区人民北路号新晖豪生松江新区文诚路号迪文宾馆无松江新区西林北路弄号松江宾馆松江区中山东路号凌江宾馆准松江区翔峰路红楼宾馆松江区普照路号加加村无松江区华亭老街店如家快捷酒店松江方舟园店快捷经济型松江区荣乐中路弄号江诚商务宾馆松江新区南其昌路号红与蓝大酒店松江人民北路号富悦宫商务酒店准松江新区谷阳北路商业广场弄号高唐宾馆无松江目录摘要项目市场分析及前景预测二投资条件与项目选址三项目分析和动态竞争策略分析四项目开发公司组织形式及人力资源五项目实施进度大学城未来年常住人口调查。松江新城商业面积供应情况调查表二上海市规划依购物在娱乐城参与游乐与文化活动。每年到福冈旅游旅客几乎都把博多运河城作为必到旅游目地。将环境管理标准贯彻到物业管理中通过高品牌物业及服务吸引更多顾客。博多运河城管理公司日本株式会社重点作统形象推广以及购物中心管理酒店管理性较大聘请专业酒店管理公司管理因为酒店不仅要吸引来购物人群消费更重要是要吸引外地旅游和商务旅客。尽管城市综合体相对部分都在打造自己品牌但是项目整体品牌依旧非常重要只有形成整体品牌才能吸引本地顾客重复消费才能吸引更多外地顾客慕名前来。二是以物业资产为载体建立各个项目资产运营公司。与民间各企业合作合资经营各块商业物业旨在经营使其物业增殖。模式三在项目建筑功能设计规划上巧妙设计精心布局促使整体项目商业旺势进而促使物业经营兴旺成为核心新商圈。在掌握本项目各项经济运行指标各种功能定位和环境人流状况后针对策划设计提出城市综合体功能配置与业态设计方案作出了人流组织创新规划例如地下停车库分区不同区域停车人群能够方便到达各自物业此外引导更多人流进入购物中心和步行街部分能够为商业经营创造更大价值在层公共交通和长途汽车站以及大卖场功能配置方便考虑到汽车废气对环境污染笔者及时建议采取分隔措施为层商家既带来较多人流又防止废气进入商场中这些建设性意见将会影响并作为策划和设计单位设计指导。三我们希望在松江实施具体政策建议规划建设中为充分挖掘本项目经济价值建议将项目容积率提高左右。为降低项目开发风险建议将项目短期利益和长远利益综合考虑适当增加项目可销售面积使项目可销售面积大于持有经营面积。适当增大项目建筑覆盖率方面可降低主体建筑层数降低项目造价另方面可减少集中式商业柱网有利于商业内部环境营造降低项目招商和营运风险。根据些成功案列增加周边配套土地资源至亩以上。鉴于原方案项目局限性其盈利能力不强建议增加万平方米住宅占地面积其中在现有地块将万平方米左右土地改变为住宅用地转让产权开发万平方米左右住宅以每平方米元利润计算以此增加亿元利润。给予政策倾斜对于入住商家给予工商费用前三年减免地方税收返还都优惠政策。成立轨道公司物业开发与管理公司统筹松江各个项目土地和房地产开发对各个站点商业进行统筹规划遵循松江商业网点统规划思想统规划协调松江大学城松江新城站点物业以及三湘四季花城项目商业业态。十项目投资招商建议项目土地整体变性后积极开展相关招商活动引进大型战略投资机构。项目投资招商目标境外公司及我国香港地区公司在轨道交通物业开发方面香港公司已经摸索成功经验香港新世界集团香港和记黄埔集团香港恒隆集团上海投资公司国内外地投资公司二对投资本项目商业物业企业要求企业净资产开元地中海松云水苑泰晤士小镇湖畔天地等都是百分之六十以上。而开元地中海泰晤士小镇销售比较早几乎是百分之百。名称占地建面位置类型套数面积平米售价元平米销售率开元地中海新松江路号单身公寓酒店公寓至售完售完松云水苑谷阳路文翔路单身公寓蓝桥公寓文诚路单身公寓泰晤士小镇玉树路商住公寓单身公寓丁香花园三新北路单身公寓酒店式公寓特征分析年流行小户型即酒店式公寓年小户型依然表现强眼在年酒店式公寓仍然有较大市场空间。酒店式公寓般不是开发经常是为项目产品匹配。无论首次购房自用年轻人还是投资型业主对地段优越性价比较高小户型房屋投资信心会被最先恢复小户型热销会必然带动整体项目销售。随着市场供应量增多产品将出现多样化户型设计将更合理更舒适这要求项目外部空间有所创新。酒店式公寓比例也在增大出现更小更精趋势。小户型设计上体现实用性和实惠性总房价又少对年轻人压力不大。酒店式公寓是在面积和价格方面市场细分结果符合市场需求种过渡消费这种产品市场空间整体还有限但是地产商最快收回投资主力户型。现在购买酒店式公寓人在收入增加或者家庭结构发生变化后最终必然将房子放归出租市场而租户层次良莠不齐给小区今后物业管理带来难度。结论在此类酒店式公寓不是很多市场仅有几家能提供此类产品这些项目都取得了良好销售业绩。酒店式公寓