价基本持平元平方米商铺目前售价略低于四川北路价格四川北路北端元平方米。据此我们认为嘉和大厦依托鲁迅公园附近成熟商业生活虹口足球场交通枢纽其办公和酒店式公寓目前售价保守估计在元平方米有达到元平方米可能视房地产市场趋势而定商铺价格目前保守估计在元平米左右随着交通枢纽完成商业街延伸价值会有大幅提升。三项目可行方案本合作项目可行方案为方案收购上海家合置业有限公司股权股东数至少三家保证我公司相对控股对上海家合置业有限公司进行审计资产评估原股东转让股权给我公司我公司对家合置业公司投资退出股东收回投资项目风险和收益由新股东按照股份各自承担和享受。方案二上海家合置业有限公司增资扩股扩我公司作为新投资方进入控股对上海家合置业有限公司前面投入资金万元进行审计同时获取大量公司资料上海家合置业有限公司增资扩股从万元增到万元我公司注入注册资金万元持家合置业股权并入主董事会以审计结果为依据我公司继续对家合置业投资达到其他股东先期投入资金量万元后各股东按比例出资预计到时已经拿到土地证可以融资或预售家合置业可以自身运转。项目风险和收益各股东按照股份各自承担和享受。方案比较相对于方案二方案有如下缺点操作周期长涉及到资产评估和产权转让资产评估势必项目背景项目名称嘉和大厦上海市虹口足球场综合交通枢纽配套工程开发商上海家合置业有限公司注册资金万元人民币住所为西江湾路号该公司为三九发展集团公司的内部合资公司有四家股东单位。项目所在地上海市虹口区西江湾路号花园路号总体规划虹口足球场交通枢纽配套项目总体规划万平方米花园路北侧为上海长峰集团。年四川北路新轮改造全面启动区政府借鉴吸收麦肯锡尼尔森等国际著名咨询公司和著名高等院校研究成果制定完成了四川北路商业街功能和形态规划。此次规划范围南起苏州河北至鲁迅公园东起四平路吴淞路西至轻轨河南北路规划面积平方公里规划坚持形态建设和功能开发相结合商业文化旅游体育等资源相融合推进南中北三个功能组团开发南段北苏州河路海宁路中段海宁路海伦西路北段海伦西路虹口足球场。四川北路南段简介时尚休闲苏州河北岸南段位于苏州河畔到海宁路之间同时与北外滩外滩相连接近繁华南京东路处于黄浦江与苏州河交汇处将建成时尚休闲国际名品走廊以大型购物中心旗舰店营造繁华商业氛围且辅以大量品牌专卖店支撑南段消费该地段腹地江建造部分高档智能办公楼和高级居住小区。四川北路中段生态与商贸融合黄金腰带中段充分利用轨道交通东宝兴路站和溧阳路站交通优势以及俞泾浦亲水特色依托已建成四川北路绿地建成以电子娱乐商圈为中心辅以休闲餐饮综合商业服务设施及商务酒店高级酒店式公寓等商务办公楼宇形成集五星级宾馆商业娱乐休闲和高档商务住宅为体具有海派文化背景商务休闲中心。四川北路北段历史与文化相凝结人性空间北段以多伦路二期项目虹口足球场交通枢纽综合开发项目为支点开发车站经济建成集交通枢纽高档别墅群特大型摄取服务中心高档酒店娱乐体育休闲为体高雅休闲娱乐圈文化旅游区和高档办公居住区。其中多伦路文化名人街二期项目规划范围东至四川北路南抵海伦西路西临明珠线期北接东江湾路。以多伦路鸿德堂为中心建设文化雕塑广场延续多伦路文化气息之余提供现代中国艺术户外集中地艺术家与游人精神沟通汇点建成具有文化特色历史悠久建筑和风貌街区。此外大柏树工贸中心区集家电家具装饰用品钢材等专业市场集聚起物流商流人流多伦路文化名人街亦雅亦俗观光展览休闲娱乐等功能融为体提篮桥商圈东大名路航运街以航运交易专业服务特色休闲满足客商消费者需求商业副中心格局逐渐显现连锁专卖邮购市场等业态日益成熟填补上了传统商贸业空白。虹口区房地产市场概况虹口区房价在经历了年开始急速上升及年初大部分楼盘月平均价格较上月有元平方米左右增幅后现在区域总体房价保持稳定重要原因是目前在售房源大多数为大面积房源个别楼盘还出现了滞销状态。位于杨树浦路滨江雅墅临潼苑定位在叠加式别墅小区在售平方米房源价格维持在元平方米去年开盘至今仍剩余多套在售。尽管位于北外滩区域附近有上海之星摩天轮但总价在万元之间加上周边环境不理想还是难得购房者青睐。据目前不完全统计月份开始虹口区有大量房源陆续上市。主要分布在三个板块即北外滩板块四川北路板块和轨道交通三号线沿线板块凉城板块没有新房源推出。北外滩板块房源仍然以大房型为特色该板块内只有中虹明珠苑推出房源面积相对小些。四川北路板块内凯润金城国际明佳城也以大房源为主。唯有轨道交通三号线沿线楼盘推出房源面积比较适中逸居虹口面积最为紧凑。此外虹口区下半年上市房源商资金紧张而寻找新投资商我们经过认真市场调研对其提供资料认真分析认为项目可行符合公司目前发展战略。具体原因为该项目位于上海市虹口轨道交通枢纽目前有轨道号线明珠线通过在建地铁线从本大厦楼下穿过出口广场就在本大厦前规划还有条线轨道交通该处为三条轨道交通交汇处具备很高升值潜力根据市场调研虽然虹口区整体楼价已经严重透支北外滩概念但虹口足球场附近楼价还是比较正常。我们认为目前本大厦酒店式公寓销售价保守估计为元平方米商场销售价保守估计为元平方米基本与目前在售楼盘价格相等甚至略低而项目完全成本在元平方米具有定利润空间按照投资计算投资利润率为年项目预计年东楼建筑面积平方米可以交付使用销售价值约万元按照计算其销售收入为万元合并数对公司年销售收入目标贡献率为预计利润为万元合并数对公司年利润目标贡献率为项目预计在年可以全部竣工年度销售价值为万元按照计算销售收入为万元合并数对公司年销售收入目标贡献率为预计利润为万元合并数对公司年利润目标贡献率为。项目风险控制从以上分析看本项目风险是可控其中开发成本需要在项目合作谈判中逐步明确把风险控制在可控范围中。建议从目前分析看项目较好地符合市场和公司发展战略建议进步接洽谈判以增资扩股形式入主上海家合置业有限公司控股在谈判过程中逐步明确未明要素若发现有重大潜在风险即行终止。从项目本身看本项目在虹口足球场交通建成后应有大幅价值提升适宜于持有部分优质资产如商场。市场拓展部年月日大。虹口地域差异较大相比起黄金地段北外滩及四川北路其他虹口板块就要差很多些房型差单价高环境欠佳楼盘目前已有疲态。北外滩四川北路板块情况价格变动情况自年下半年起虹口区房价已接近黄浦静安等中心城区北外滩规划启动造就了均价元平方米恒升半岛国际中心大厦以及最高价达元平方米临潼苑四川北路新规划出台使得国际明佳城大房型每平方米售价也突破万元。板块分析该板块从地理位置上说算不上中心城区然而房价却明显高于地理位置近似闸北区。房价上升主要原因是四川北路新规划出台和北外滩规划启动。显然板块价格已过渡透支市政规划利好因素随着今年大体量经济适用房及周边区域新房源上市如此高价能否保持甚至继续攀高值得怀疑。凉城板块价格变动情况品新筑年月均价仅为元平方米到年末上升至元平方米且销售空良辰世家年月均价元平方米月中旬最后批房源推出时均价升至元平方米而丰华家园今年项目背景项目名称嘉和大厦上海市虹口足球场综合交通枢纽配套工程开发商上海家合置业有限公司注册资金万元人民币住所为西江湾路号该公司为三九发展集团公司内部合资公司有四家股东单位。项目所在地上海市虹口区西江湾路号花园路号总体规划虹口足球场交通枢纽配套项目总体规划万平方米花园路北侧为上海长峰集团开发建设万平方米双塔五星级酒店和万平方米花园路南侧为上海家合置业有限公司开发建设嘉和大厦计平方米。该段花园路建成后为四川北路商业街延伸动迁款支付万元土地出让金支付万元设备采购支付万元目前东楼结构封顶但无资金进行设备装饰材料采购工程进展缓慢其他万元年季度项目融资流入万元工程款支付身运转。项目风险和收益各股东按照股份各自承担和享受。方案比较相对于方案二方案有如下缺点操作周期长涉及到资产评估和产权转让资产评估势必产生资产溢价对方操作比较难原价转让对我公司增加投资成本退出股东投资退出增加了我公司对项目投资资金具体金额目前不详。建议方案目前按照方案二方向努力在谈判中发现问题再行研究决策。项目设计方案略。四财务分析本项目为收购之在建项目所以很多成本预测基于项目现状而且由于项目土地非招标出让地块涉及到居民和单位动迁成本预测准确性较差。故而成本预测基本上根据上海市目前般行情但加大不可预见费比例。成本预测土地成本含动迁费用和土地出让金合同动迁费用按照上海家合置业有限公司与上海市轨道交通虹口区指挥部签订房屋拆迁合同书及补充协议本项目全部动迁费用为万元不含胶带股份范围内拆迁实际动迁情况按照三九科技于董介绍预计本项目动迁费用达到万元左右按照市场行情估计动迁费用从市场行情结合现场留下居民住宅情况估计新工房户万元户万元新里户万元户万元个体工商户营业补偿户万元户万元其他非居住房屋补偿费万元合同数代理经租万元合同数拆除范围内环卫设施费万元合同数胶带股份范围内拆迁费用万元合同数总计动迁费用为万元考虑市政动迁成本控制力度该项目动迁费用估计在万元左右可以完成。开发商介绍土地出让金按照三九科技于董介绍预计本项目土地出让金在万元以内按照市场评估价计算虹口区目前土地价值评估约为元平方米扣除动迁费用外价值约元平方米即万元亩左右按照计算土地出让金元平方米平方米万元土地出让金应该在万元以内若考虑土地出让金区得部分返还资金支出可能在万元以内配套费用本项目为办公其大市政配套般在元平方米左右各区市政公司按照此标准负责配套小配套标准可以参照住宅项目但不包干根据项目容量收取估计比住宅项目高左右元平方米元平方米配套费用总计为元平方米元平方米平方米万元前期费用按照元平方米估算为万元。建安费用从上海家合置业公司与广东省第二建筑工程公司沪签订建设工程施工合同可以看出为最终审计结算合同对造价无参照意义土建工程元平方米外墙元平方米般水电安装元平方米设备电梯水泵等元平方米消防设施元平方米精装修元平方米商场部位除外建安费用总计为元平方米商场部位为元平方米元平方米平方米万平方米平方米万元共万元管理费用万元财务费用万元目前没有产生财务费用预计贷款万元使用年销售税费计因家合置业公司可以返还营业税酒店式公寓平方米按照元平方米计算销售收入万元销售税费万元商场平方米按照元平方米计算销售收入万元销售税费万元地下部分略总计万元不可预见费按北路住宅小区建筑面积平方米左右价格元平方米平