巴士与各类交通工具连网方便业主出行之余加大客户引流效果社区生活主题建议由于地段因素本案及周边个案毫无地段方面吸引力故周边个案尤其连城碧云新天地均在小区小环境及产品方面营造卖点而本案由于受基地限制较难在产品力方面发掘卖点故建议脱离产品运用软体配套手段提升产品附加值。„提出新生活口号„为了成功地将二期产品去化因此在期销售阶段就要求在做足各方面文章完成市场造势提升产品品质树立市场品牌形象为二期销售打好良好铺垫。建议提出新生活口号用此在市场上突显本案特殊性。结合案名及面积配比提出可以居阐述可以居口号以网络最大客源客层。利用商业街提出完整社区卫星社区显示本案在生活各方面面完整性。提出新邻里关系口号显示发展商人性面创办些联谊活动令小区生活充满人情味。„环境设计附加值„针对本案地形特性及竞争个案卖点本案需在景观设计部分加强建议遵循小而精独具匠心原则期销售利用间距空间引言立案伊始摆在我们面前的是串经济技术参数市场竞争是无情的优胜劣汰永远是唯的游戏规则。顺利实现产品去化快速完成资金回笼那是建立在有好房子的前提下而树立企业品牌形象乃至做到将发展商对人居空间的理念诠释向市场最深层次推广那就是建立在有好家园的前提下。也许具有不是市场需要什么我们就制造什么而是我们制造什么市场就需要什么如此大气的企业才是市场的宠儿本项目控制性经济技术参数规划总用地万平方米总建筑面积万平方米容积率总套数淮海东路路德州新村外高桥路东陆新村周家渡路凤城新村张桥路台儿庄路上钢新村路周浦镇长岛路路第八百伴榕桥路崂山东路外高桥路永业路泰东路路博兴路东昌路东周线东陆新村周浦医院川歇线歇浦路川沙购物生活家乐福超市建材超市联华超市农工商超市家得利超市休闲生活金桥公园名人苑花园医疗保健瑞东医院华山医院浦东分院金桥区段医院公利医院教育培训中福会幼儿园平和双语学校协和国际学校中欧国际工商学校浦兴中学金桥中学杉达大学。项目立地条件优劣分析利多因素张杨路浦兴路金桥路及与之相连黄浦大桥杨浦大桥共同构成了通畅便捷交通网络为本案业主出入市级商业中心区域提供了有利条件多条公交站点设立为业主乘车出行增添了多种选择。金桥地区为浦东新区发展重点区域其购买力强日益聚增居住人气使得当地餐饮农贸金融等配套渐渐完善。基地附近金桥公园名人苑花园以及金桥进出口区域内橄榄球场成为住户良好就近休闲娱乐健身理想场所。基地四周文化教育和医疗卫生设施较为完善附近分布了中福会幼儿园浦兴中学平和双语学校金桥小学金贸小学等众多教育培训学校。瑞东医院华山医院浦东分院金桥区段医院也为居民健康就医提供保障。小区占地万平方米具有定规模建筑容积率较低产品类型多样。加上规划良好小区环境优美景观道路和较高社区绿化率让住户远离生活空间压抑完全感受大自然意境。发展商以往塑造成功案例所创造品牌效应成为业主购房信心保障。本项目房型较好板式结构南北通风全明无暗间建筑面积控制合理总价较低极符合该区域居民承受能力。利空因素基地南侧浦兴路作为重要交通干道在给居民出行带来方便同时也使得生活安宁被其打破噪音尘土交通安全成为产品最大不利点。目前基地四周商业配套相当不完善即使现存商业配套也存在消费档次较低繁荣度不够问题这切都阻碍了居住地人气进步旺盛。基地相临公交站点大多聚集在距基地较远张杨路或长岛路上居民出行特别是夜间较有不便。基地处于浦兴路张杨路边缘地带四周宽阔道路阻碍了各社区人员流动夜间基地周边除了川流不息车辆毫无人影。项目周边近年来开发大量新建住宅社区如龙阳塘东小区和万邦东方都市社区给本项目造成了极大竞争压力。项目小区呈狭长形分两期开发期与二期之间被博兴路拦腰截断不利于本案整体布局规划致使社区缺乏整体感。金桥作为浦东新区住宅发展重点区域区域周边竞争个案林立且已逐渐向高品质高标准目标发展使本案规划产品差异化难度加大。受技术经济指标限制致使本案部分房型在建筑格局方面规划不甚理想较小浴室面积使住户缺少空间享受。期较小绿却必须把本案看成个整体个案伊始广告主要诉求重点除了发布产品信息更重要便是在市场建立本案市场形象与市场口碑旦市场造势成功二期开盘则无需再为建立市场产品品牌方面过多投入。业务方面期开盘销售是客户接触本案第次。做好万全准备以缘故销售法先去化部分地域客户与客户之间建立良好关系给客户以亲切可信第印象亦是对本案二期销售有力保证。综上所述不难发现期销售各方面工作是否成功是整盘销售关键。商场销售手段在于已成型期商铺景观与可预期热销人气。因此在二期销售阶段将对询问商场客户做统说词并赠送资料视意愿度判断签约收订或婉转地往后拖延。于期商铺景观及立面完成后再以集中引爆强势炒作销售举成擒。┄承接费用及方式┄代理服务费用实际销售金额代理服务费内含税金企划费用销售人员薪奖与酬金发展方负责内容广告投放费用金额溢价款方式实销金额超出签定底价之价款。溢价部分由甲乙双方按比例分配由此对未来物业管理要求相对较高。项目产品定位依据目标市场需求周边竞争个案目标市场需求鉴于周边竞争个案客源客层消费行为推测其目标市场需求大致如下出于对上下班和日常生活出行动线考量购房者普遍考虑到其目前或未来在浦东生活办公便捷性。有浦东主轴线张杨路依托精明购房者从市政规划建设倾斜中意识到这黄金道路沿线物业有令人欣慰升值空间。随着金桥楼市板块日益崛起广义范畴上响亮新金杨新生活概念愈发深入人心从最大程度上吸引了来自本市乃至更大空间关注目光。目前区域内已建社区由于规模适中且在产品力塑造和推广宣传方面均有着不俗表现因而市场接受度普遍较高。对总价关注程度较高其中二房约万元套三房万元套总价房源市场去化最快。结合目前市场行情均价区域内客户多数青睐于平方米二房以及平方米三房。功能分割合理设计新颖房型是绝大多数购房者所追求。引言立案伊始摆在我们面前是串经济技术参数市场竞争是无情优胜劣汰永远是唯游戏规则。顺利实现产品去化快速完成资金回笼那是建立在有好房子前提下而树立企业品牌形象乃至做到将发展商对人居空间理念诠释向市场最深层次推广那就是建立在有好家园前提下。也许具有不是市场需要什么我们就制造什么而是我们制造什么市场就需要什么如此大气企业才是市场宠儿本项目控制性经济技术参数规划总用地万平方米总建筑面积万平方米容积率总套数套我们基地条件如何我们客源客层怎样我们产品定位在哪里我们产品有什么附加值核准通过归档资料。未经允许请勿外传,我们产品力该怎样加强我们目标第步完成首要任务成功去化产品最大程度实现利润。第二步达成远景任务让市场广泛接受属于企业自我产报警部位提示值班人员。重要位臵大门车库电梯轿厢对象。所以我们可根据不同客源客层采取以下方案大面积派发海报针对客源所经常阅读刊物网站进行特向宣传软广告发布现场表现现场看板精神面貌旗臶横幅等参加房展会提高产品知名度预约当产品市场初步宣传造势完成后便可进行预约活动。在正式开始之前需完成下列工作售楼处完成确定产品各方面资料现场销售流程确定确定预售证时间预约流程订金额度付款方式工程进度等为了更有效地吸引客户到现场采取定优惠措施对预订客户给予定价格上优惠及赠品对所有来人均赠送小礼品客户回馈分析预订过程中根据客户回馈分析验证客户需求喜好及抗性作适当调整公开期企划工作通过前期推广个案在市场已引起客户等待心理在工程形象及各项销售道具卖点确定背景下以震撼性报纸媒体推出个案在市场上引起轰动。报纸媒体以高密度整版报纸媒体形式推出配合以软广告同时展开给客户强烈心理震撼。横幅刀旗形成现场热销初步气氛广告代言人提升本案形象增强客户购买信心业务执行工程形象大为好转部分已取得预证各案已为市场初步接受期房抗性有所消除客户信心不断增强价格较前期有所上涨兑现了升值潜力在客户群中形成良好口碑。卖点逐步为市场认可在户外媒体及报纸媒体配合下现场来人较多热销局面初步形成。业务执行重点迅速完成预订客户签约工作预证取得之后稳定犹豫客户使之加强信心提高成交率利用人潮及销控手段加强现场销售力度扩大销售量完成户外引导户外媒体与报纸媒体相互配合形成多重广告效果进步加强市场知名度增加现场来人量价格调整随着销售率递增及房型去化分析对价格作适当调整使房型去化平均强销期企划工作阶段内报纸媒体为主展开轰炸式宣传密度达到峰值并配合现场气氛辅以户外媒体发布以期创造足够现场人气在售楼处形成抢购气氛。开盘酒会建议延请上海国画院大师泼墨开盘组织学生绘画大赛各级领导各大媒体记者和客户代表参加届时可以举行自助酒会音乐表演等吸引公众关注为本案销售造势。现场建议布臵主题绿化空飘气球等用于烘托气氛以期鼓作气将本案推向销售高潮。户外媒体本阶段主要需要加强户外媒体如刀旗横幅等以配合楼盘整体造势并且拦截更多客户到现场为本案销售提供旺盛人气。报纸媒体由于前期阶段报纸广告已经为本案开盘和强销做了很充分铺垫创造了足够人气。因此在这阶段将重点包装产品力重新引起广大关注和兴趣以期制造波又波销售热潮高潮。业务执行此阶段个案在房市中已达到定知名度同时也积累相当数量有望客户工程形象良好绝大部分房子均取得预证。因此此阶段除了消化前期客户同时通过良好工程形象卖点展示释放风险并且配洋新都依托天山商圈虹桥开发区并具有地铁号线虹桥机场延伸段便捷性文化佳园则依托黄兴绿地建设以及五角场复兴计划。在各自所在区域内突出个性鲜明社区主题风格与建筑外观。项目周边拥有般拥有配合大型生活社区大型超市卖场如大润发家乐福乐购等。完善公交地铁轻轨网络及便利出行道路动线。良好区域位优势。如虹口区中虹丽都苑位于广灵四路凉城路上交通便利在拥有虹口优良人文传统同时又坐享曲阳地区便利及完善商业生活机能其售价创下这个区域最高单价自从开盘后价格不断走高。从元飚升至元。累计涨幅超过。梯二户南北通风动静分离观景阳台落地窗等以人为本房型设计规划。大多为上海市智能化示范小区或四高小区。国家康居工程示范小区无渗漏无质量通病示范小区申请以及白玉兰施工质量奖获得。项目产品附加值建议目内容可行性加强可行性为了弥补周边暂时相对匮乏生活机能现状公共事业项目例如邮局银行等项目周边多为新建住宅区人气较旺具备定招商引力建议与住宅建筑外观相协调外观风格统提升本项目地段居住品质商业服务项目例如超市餐厅等商铺有相当升值空