结合使项目作为国际时尚中心策源地形象被市场最终认可从而将项目运作导向成功。上海时尚国际中心不仅是国际时尚产业在上海总部机构集聚区而且为上海敞开了扇面向海内外国际时尚之窗更将是在申城崛起了座时尚国际地标是向世界撒出张国际时尚之都名片。目标客户群定位与传统创意产业项目不同上海国际时尚中心所表现出不仅仅是单纯产业创意产业更融合了种生活时尚生活是产业经济与时尚消费经济有机结合体。随着项目改造开发进行与完善项目特有历史文脉和前瞻性定位优势除将吸引大量追求时尚创意类产业客户入驻外同时其配套商业休闲娱乐等功能开发也将吸引大批追求时尚体验时尚消费时尚人士参与体验与消费。聚焦社会中高层人士为市政企高级管理层及尚处于上升阶段中级管理层及其家庭成员提供时尚聚会场所些追逐时尚热爱生活年轻人士可在此相聚小酌聊天交流在个包含时尚元素休闲环境中获得减压感受时尚。慕名而来观光人士感受上海这座时尚之都魅力。功能定位主题是项目灵魂规划是实施载体。通过科学规划合理布局使每个功能区既相对又协同互补最终营造个具有标志性时尚创意空间与炫动地标。根据目前基本确定功能项目概况项目名称性载体和营运承载基地即上海国际时尚中心。借助中国在世界日益上升国际影响力和上海城市品牌和本项目积极与五大时尚之都进行沟通合作将五大时尚之都之时尚要素资源和品牌引入上海借以推动上海时尚产业发展。而在与世界五大时尚之都交流合作中上海城市品牌和相关支撑企业品牌都将得到进步提升。项目开发单位历史沿革解放前叫裕丰纱厂解放后成为上海第十七棉纺织厂人称国棉十七厂。拥有近万名职工是上海几十家棉纺厂中数数二大厂。杨树浦路底南北两侧都是国棉十七厂厂房。裕丰纱厂系日商大阪东洋株式会社在上海早期开办纱厂。该日商机构年择地杨树浦路号为建厂基地由平野勇造设计年动工建厂至年全部竣工。所生产著名龙头细布驰名中外棉纱线用是仙桃牌商标同样享誉业界。日商丰裕纱厂分南北两部。南部四个分厂分别建于年至年都是锯齿形平屋其中除第场建厂较早为砖木结构外其余三个厂均采用钢架钢柱。北部工厂又称北厂建于年是座两层封闭式厂房。底层纺纱间是钢筋混凝土框架结构上层织布间是钢柱钢桁架式结构。车间内管道设在天花板内和地下屋顶结构较特殊屋面铺钢筋混凝土预制板上面开许多采光小天窗天窗装磨砂玻璃。车间采光通风温湿度由人工控制为旧中国少数几个空调车间之。解放后裕丰归政府所有更名上海第十七棉纺织总厂又成为全国第家批量生产棉型腈纶针织纱企业。年批准为国家级企业现纺织厂已迁至江苏大丰。因此追溯上海纺织工业历史棉厂为打造上海国际时尚中心奠定了基础和历史底蕴。二项目总体定位与改造方案为契合将上海打造成继美国纽约法国巴黎英国伦敦意大利米兰和日本东京等全球五大国际时尚之都之后第六时尚之都目标诉求经与上海工业发展咨询有限公司等各方面专家沟通和市场调研确定将棉基地定位为与国际时尚业界互动对接地标性载体和营运承载基地即上海国际时尚中心。围绕时尚典雅浪漫和生态节能减排主题营造座多元化富有动感设计时尚魅力港湾集文化意义和功能性为体以文化概念统领整个区域以时尚为动力源时尚秀场时尚高级会所时尚精品仓时尚餐饮娱乐时尚设计师酒店时尚办公等部分互动发展吸引时尚产业创新产业零售精品餐饮娱乐酒店办公等产和功能进驻同时为热爱生活热爱时尚都市人群提供美妙生活体验。项目综合分析为了更科学地进行项目定位现就项目进行及策略分析如下。优势分析地理优势依江傍水易打造休闲雅致时尚生活沿江码头可发展水上交通。项目紧邻杨浦区重点工程复兴岛渔人码头长期前景看好。人文资源优势厂区内及周边多个建筑被列为保护建筑人文底蕴想象空间充足。规模优势占地广阔开发成本较低总建筑面积逾万作为个改造项目而言已经具备定规模优势。板块集聚优势浦江北岸创新创意产业基地已经启动实施而时尚中心概念目前在上海市场认同度较高。劣势分析区位和交通项目偏安干道畅达。项目所处杨浦区是上海中心城区之。或许相对静安区和黄浦区它更偏于中心城区东角。但正因此它与浦东金桥外高桥等高端客群聚集地仅江之隔经由杨浦大桥和大连路隧道浦东客源可以更方便直达项目远比去青浦节省以上车程。地理位置先天优势让这里成为距迪斯尼最近中心城区也是他们游玩上海最佳交通中转站。相信这里会成为世界各地游人在游玩迪斯尼同时也必然会光顾站。综合以上优势经过若干年数培育及有效运营管理上海国际时尚中心项目经济效益将会日益体现。八项目未来展望近年来国际顶级品牌大量进入上海时装周成功举办本土设计师不断涌现以时尚消费扩张为标志上海逐步与国际性时尚接轨伴随着对时尚消费逐年增加及杨浦区滨江带开发上海国际时尚中心项目将获得更多更好发展机遇。从社会效益看十七棉有着深厚历史文化底蕴和产业基础及历史沿革厂房多被列为市级优秀保护建筑整个厂区改造建设受到各方广泛关注项目上海国际时尚中心主题定位也顺应上海市政府打造世界第六时尚之都战略需要同时符合上海经济发展和城市功能转变需求又有相关创意产业发展支持产业政策经济典范结合势必引领上海新国际时尚对杨浦乃至整个上海市时尚产业发展做出贡献。极少。机会分析世博会召开世博会召开将会大大带动沿江地区开发复兴岛规划和渔人码头期工程建设将使项目受益匪浅政府部门大力支持目前对于项目无论是市政府相关部门还是区政府都表示了将会大力支持。项目建设中乃至今后经营税收等方面都将会享受到定优惠。威胁分析同类物业竞争压力同类物业越来越多以最近几届上海国际时装周而言年在上海国际展览中心举行年除了传统复兴公园白色帐篷主秀场开幕式在名仕街创意产业集聚园闭幕式在尚街时尚生活园区和创意园区这三处最新创意园区也借上海时装周正式启动亮相年在上海世贸商城举行年在上海花园坊举行。需要值得提是上海花园坊也是由汽车老厂房改造过来产业园区跟以上物业相比棉不具备区位优势且配套设施相对薄弱在众多同类产品中脱颖而出较难。市场压力存在据初步统计年上海尚有万平方米以上办公物业未消化外资企业需求却无上升趋势这对目录项目概况项目名称项目位置项目背景项目开发单位历史沿革二项目总体定位与改造方案项目综合分析优势分析劣势分析机会分析威胁分析上海时尚产业发展背景项目定位目标客户群定位功能定位时尚精品仓时尚创意办公多功能秀场时尚餐饮娱乐时尚公寓酒店时尚接待会所总效果图三工程项目改造方案及投资预算项目概况建筑现状保护建筑保留建筑分期建设项目总指标主要经济技术指标表改造内容投资预算概述编制范围编制依据资金筹措四园区租金分析及区域物业市场分析园区租金分析区域物业市场分析区域办公市场分析周边商铺市场分析五南厂区项目期二期收入测算依据六效益分析财务基础数据确定财务基础数筑密度绿地率机动停车位辆另考虑北厂区停车非机动停车位辆另考虑北厂区停车分栋建筑面积表建筑编号建筑率计取。管理费用按经营收入计取。财务分析盈利能力分析反映盈利能力主要指标有财务内部收益率和投资回收期辅助指标有财务净现值投资利润率投资利税率。盈利能力评价指标如下全部投资税前税后财务内部收益率投资回收期年财务净现值万元本项目投资利润率为。年平均利润总额投资利润率投资总额所得税本项目企业所得税率按计算。效益分析结论财务分析表明本项目全部投资所得税后财务内部收益率为投资回收期含建设期为年投资利润率表明该项目具有定盈利能力。损益表单位万元序号项目合计年年年年年年年年年年年年年年年年秀场租金收入精品仓租金收入办公楼租金收入餐饮租金收入车库租金收入会所租金收入租金收入合计物业变现收入三期酒店公寓净利土地收入净利收入合计建筑物折旧营运费用管理费用经营税金支出变现税费支出利息费用成本合计税前利润所得税税后利润全部资金现金流量表单位万元序号项目合计年年年年年年年年年年年年年年年年年现金流入万元经营收入借款收入二现金流出万元开发成本经营成本及税费支出变现税费支出本金偿还利息支出四全部资金净现金流量万元累计净现金流量六全部资金所得税后净现金流量万元所得税累计净现金流量项目运行现金流量表单位万元序号项目合计年年年年年年年年年年年年年年年年年现金流入万元经营收入借款收入二现金流出万元开发成本经营成本及税费支出变现税费支出本金偿还利息支出所得税三全部资金净现金流量万元累计净现金流量指标汇总表指标名称单位数量项目总投资万元年平均销售收入万元年年平均总成本万元时尚地标时尚人物时尚品牌时尚平台时尚活动时尚文化。时尚产业对于城市文化形成城市产业提升城市名片打造城市时尚文化引领功能形成均有着重要影响。它不但构成城市文化和内涵也将贡献巨大产值和就业岗位并为城市吸引到来自世界顶尖人才社会名流国际巨星并由此产生更多商机和效益。居于世界城市层级顶端城市无例外都是国际时尚中心。时尚培育了巴黎奢华与浪漫米兰古典与平和纽约休闲与自然伦敦前卫与创新东京多变与活力成为几大国际城市标志性风格时尚是这些城市经济文化生活重要构成甚至已经成了城市之魂。时尚奠定了它们在世界城市体系中不可动摇地位。上海要成为世界上海就要有与国际大都市相匹配体现上流社会生活娱乐和文化艺术形式体现后现代社会审美情趣与心理需求引领世界生活与消费潮流顶极时尚。项目定位紧紧围绕上海经济发展和城市功能转变对产业需求并结合项目本身资源条件国棉厂项目将秉承纺织产业传统发展纺织时尚产业总体战略在上海首次提出了上海国际时尚中心主题概念打造以纺织业为文化背景时尚创意策源地兼顾时尚设计等相关行业领域形成以时尚创意产业为核心集创意时尚市场交易休闲娱乐会展旅游及其相关商务服务等体国际时尚中心。上海国际时尚中心是项目主题定位围绕这主题挖掘出时尚创意策源概念希望通过以纺织产业为基点延伸国际时尚产业与国际时尚生活完美结合使项目作为国际时尚中心策源地形象被市场最终认可从而将项目运作导向成功。上海时尚国际中心不仅是国际时尚产业在上海总部机构集聚区而且为上海敞开了扇面向海内外国际时尚之窗更将是在申城崛起了座时尚国际地标是向世界撒出张国际时尚之都名片。目标客户群定位与传统创意产业项目不同上海国际时尚中心所表现出不仅仅是单纯产业创意产业更融合了种生活时尚生活是产业经济与时尚消费经济有机结合体。随着项目改造开发进行与完善项目特有历史文脉和前瞻性定位优势除将吸引大量追求时尚创意类产业客户入驻外同时其配套商业休闲娱乐等功能开发也将吸引大批追