1、产业转移，大力发展外向型工业，形成传统工业走廊。惠阳撤市设区后，惠阳区将实施东拓西联南合北进发展战略东拓向沙田大亚湾延伸西联通过贯通城区以西金惠大道土湖路段建设，加快西片土湖白云坑开发建设，扩大建成区，与深圳连接南合抓好城区以南巨涛雅苑阳光新都等项目开发建设北进通过搞好泗水湖滨高尚住宅区和淡水至太阳城城市主干道规划建设，推动北部地区土地开发，把秋长三和及开发区与城区北进西联南合东拓连成片，形成大城市发展格局，把惠阳建成座具有现代格局海滨城市。惠阳投资宏观背景惠阳社会经济发展现状国民经济持续走好，投资环境良好惠阳战略，把惠阳建成惠州滨海城市组团中颗璀璨明珠。近期重点规划目前重点是做好心三轴规划工作，优化惠阳中心城区。心三轴就是打造个中心，培育三大发展轴。个中心是建设以淡水为核心区域性商贸流通服务中心。从产业发展趋势上看，随着工业化。
2、为惠阳房地关政策，房地产开发企业自有资金为企业所有者权益，自有资金为万元，已达到本项目所需自有资金万元总投资项目资金来源表序号项目资金万元比例自有资金银行融资总投资销售及经营收入测定物业销售收入估算根据项目规划指标及项目及市场分析，项目住宅部分可售面积为，以销售均价元，销售率计算，住宅部分销售收入约为万元。商业裙楼可售面积为，按销售均价元，销售率计算，商业销售收入约为万元。项目销售收入测算表销售利润项目销售利润估算表序号项目计算公式金额万元经营收入开发成本销售费用运营成本出租销售税金及附加财务费用利润总额所得税净利润成本利润率利润总投资成本净利润率净利润总投资二财务与敏感性分析赢利能力分析经测算，总投资为万元，开发期为年，投资回收期为年，利润总额为万元，税后利润为万元，则项目税后成本利润率为。项目不确定性分析项目盈亏平衡分析项目。
3、实施东拓西联南合北进发展战略东拓向沙田大亚湾延伸西联通过贯通城区以西金惠大道土湖路段建设，加快西片土湖白云坑开发建设，扩大建成区，与深圳连接南合抓好城区以南巨涛雅苑阳光新都等项目开发建设北进通过搞好泗水湖滨高尚住宅区和淡水至太阳城城市主干道规划建设，推动北部地区土地开发，把秋长三和及开发区与城区北进西联南合东拓连成片，形成大城市发展格局，把惠阳建成座具有现代格局海滨城市。惠阳投资宏观背景惠阳社会经济发展现状国民经济持续走好，投资环境良好惠阳增长图亿元分析由图标数据看出，惠阳近年来国民经济持续走好，增速较快，宏观经济快速发展必然有力地支撑当地房地产发展。尤其是年增长同比增幅已经超过大关，大到近十年来最高增长水平，显示出惠阳经济非常强劲发展动力。居民消费水平不断提高，消费结构逐步改变惠阳人均走向元分析由上图可看出惠阳人均国内生产总值。
4、项目赢利有效保证。社会效益和影响分析改善区域环境，完善城市功能本项目建成将进步改善项目所在区域区域环境，提升区域形象，加快片区房地产市场发展进程。增加财政税收本项目建设预计将为国家创造销售税及所得税等相关税利万元第七章还贷能力及风险分析项目还款能力分析项目借款与还款计划本项目拟融资万元，贷款期个月按年月日为发放贷款日，年利率，自借款期年月日开始每月付息详见附表，经估算贷款总利息约为万元。借款抵押担保建设期，本项目以公司已取得平方米土地进行抵押，项目主体封顶及完善相关手续后，该项目在建工程也用于本次贷款抵押担保。还款能力分析按该项目收入经营成本及相关战略，把惠阳建成惠州滨海城市组团中颗璀璨明珠。近期重点规划目前重点是做好心三轴规划工作，优化惠阳中心城区。心三轴就是打造个中心，培育三大发展轴。个中心是建设以淡水为核心区域性商贸流通服。
5、着深惠交通网络城市配套逐步完善，惠阳大亚湾将成为深圳大迁徙第站。预测明年该区域房地产发展供应量过大，需求市场增加。项目分析优势便捷交通，蕴藏巨大升值潜力项目处惠阳城市发展老城区，周边配套较齐全。劣势项目占地面积小，难以形成较大规模，导致项目自身生活配套不够完善。项目周边还未开发成熟，对项目发展带来不利影响。威胁惠阳城市建设落后，人口基数小，市场容量有限，在定程度上影响了房地产发展。年惠阳小户型市场供应量逐步放量，加剧惠阳房地产市场竞争。机会惠阳近几年经济飞速发展，市民消费力提升，城市规模不断扩大，定程度上促进了对房地产消费需求。中海项目落户大亚湾，给惠阳房地产发展带来动力周边城市对惠阳房地产发展关注，特别是深圳投资客对惠阳房地产市场看好，为惠阳房地组团中颗璀璨明珠。近期重点规划目前重点是做好心三轴规划工作，优化惠阳中心城区。心三。
6、亏平衡点临界点，是指项目销售收入扣除销售税费后与总投资相等状态。分析如下在项目开发成本及销售价格等其它条件不变情况，由静态测算可知，当住宅及商业销售率达时，项目可保本。另方面，假定项目开发成本及销售率不变，项目住宅保本销售价格为元商业保本价格约为元。根据市场及项目定位分析，该项目保本销售价格及销售率较易实现，风险不大。项目敏感性分析我们对销售收入开发成本变化进行了敏感性分析测算。当售价收入下降，经营收入为万元，税后利润为万元，成本净利润率为当开发成本上升，售价收入同时下降，税后利润为万元，成本净利润率为经测算可知本项目销售收入变动对项目效益影响不大，销售收入和开发成本两个因素分别变动对项目效益产生影响较大。项目销售收入和开发成本在不利影响下，项目经济指标反映良好，说明项目抗风险能较强。保证销售价格和销售率实现，控制项目开发成本，。
7、城市化水平提高，近几年来淡水人流量物流量正在节节攀升，具备了大力发展第三产业条件。如今淡水已形成了商贸流通中心雏形。为建房地产开发凭资质证书经营物业管理。成立日期二年六月二十七日营业期限二年六月二十七日至长期二公司开发经营情况惠州南亚房地产开发有限公司作为家刚从事房地产投资开发民营企业，从开始，就坚持走稳扎稳打战略路线,着眼于市场，切从市场出发。惠州南亚房地产开发有限公司看到，虽然目前整个房地产行业受全球金融危机影响而有些疲软，但随着国家多次出台房地产利好政策，如降低存贷款金融利率减免税费降低房贷首付降低住房交易税费等，以及国内经济快速复苏，全国房地产市场将日渐复苏。而且在中海壳牌南海石化东风汽车和记黄埔等多个特大型项目利好推动下，以及深港惠合作日益加强，特别是深圳小时生活圈提出深圳地铁三号线延长线直开至惠阳，再加上深厦铁路开工。
8、设，许多有实力房地产开发商纷纷进驻大亚湾，催动市场开始复苏，大亚湾地产进入新轮开发潮。惠州南亚房地产开发有限公司见此商机，经过详细调研与分析，认为项目所在区域中低阶层住房需求强劲，但周边很少能满足其居住需求楼盘。本项目对症下药打造项目，全力打造高品质高性价比产品，必能打动购房者购买欲望，使项目取得骄人成绩。展望未来，惠州南亚房地产开发有限公司将按照打造百年长青基业，促进持续发展长远愿景，坚持业务专业化，发展品牌化策略，与时俱进，开拓创新，致力于成为中国投资领域创新者和领先者,第三章项目市场前景分析项目投资环境及市场研究惠阳区概况行政区划年月日，撤销县级惠阳市，设惠州市惠阳区，惠阳区辖原县级惠阳市淡水永湖良井平潭沙田霞涌澳头秋长新圩镇隆等个镇等，面积平方公里，人口万。区人民政府驻淡水镇金惠大道。由此惠阳由县级市改为惠州市中心城区部。
9、面我们分别对这三类产品做深入分析。资源性高品位产品这类物业最大特点是具有不可复制稀缺资源优势与区位条件，针对高端客户群开发出高档次高品位产品多样化具有巨大影响力大盘。就惠阳目前市场状况来看，该类物业主要有半岛号，棕榈岛，东方新城，建祥花园等，下面我们分别从项目规模户型客户销售状况营销园林等方面来分析该类项目特点。周边项目分析中天彩虹城楼盘名中天彩虹城位置惠阳区人民路物业类型住宅建筑风格现代欧式功能宜商宜住占地面积万建筑面积万容积率总户数套主力户型两房平米，三房平米平米配套健身房台球室棋牌室乒乓球室美容美发理疗图书室和放映室。开盘时间年月年月销售价格元平方米销售状况中恒世纪楼盘名中恒世纪位置惠阳人民路物业类项目基本情况,项目概况,二项目背景带动经济高速增长，带来房地产发展空前机遇市场同质化竞争激烈政策打压扼制房地产投资市场发展随。
10、就是打造个中心，培育三大发展轴。个中心是建设以淡水为核心区域性商贸流通服务中心。从产业发展趋势上看，随着工业化城市化水平提高，近几年来淡水人流量物流量正在节节攀升，具备了大力发展第三产业条件。如今淡水已形成了商贸流通中心雏形。为建设商贸流通中心，政府把有限土地资源留用于发展第三产业，城区平方公里中心区原则上不再上工业项目，并积极争取将部分工业用地转为商业用地。三大发展轴是培育惠淡大道惠澳大道新秋公路发展轴，通过公路等交通干线，吸引产业尤其是工业落户，发挥集聚效应，成为产业和人口聚集带。惠淡大道是以三和开发区为重点，连接淡水镇永湖镇，大力发展数码电子和文化休闲产业，逐步成为城区中心区延伸腹地。惠澳大道则是以沿线工业园区为重点，承接中海壳牌南海石化项目和惠州数码工业园辐射，引入石化中下游产业。新秋公路发展轴以新圩镇为重点，承接深圳东。
11、务中心。从产业发展趋势上看，随着工业化城市化水平提高，近几年来淡水人流量物流量正在节节攀升，具备了大力发展第三产业条件。如今淡水已形成了商贸流通中心雏形。为建设商贸流通中心，政府把有限土地资源留用于发展第三产业，城区平方公里中心区原则上不再上工业项目，并积极争取将部分工业用地转为商业用地。三大发展轴是培育惠淡大道惠澳大道新秋公路发展轴，通过公路等交通干线，吸引产业尤其是工业落户，发挥集聚效应，成为产业和人口聚集带。惠淡大道是以三和开发区为重点，连接淡水镇永湖镇，大力发展数码电子和文化休闲产业，逐步成为城区中心区延伸腹地。惠澳大道则是以沿线工业园区为重点，承接中海壳牌南海石化项目和惠州数码工业园辐射，引入石化中下游产业。新秋公路发展轴以新圩镇为重点，承接深圳东莞产业转移，大力发展外向型工业，形成传统工业走廊。惠阳撤市设区后，惠阳区。
12、，惠州由个沿江城市变为沿海城市。区位惠阳地处惠州南部，珠江三角洲东南部，南抱大亚湾，与香港隔海相望西连深圳中部与惠州市区环接。市中心至深圳公里，至广州公里，到香港海里。优越区域位置以及良好经济政治环境，正吸引着越来越多周边发达城市资金涌入，作为周边发达城市卫星城惠阳正在以前所未有速度向前发展。交通经过几年发展，惠阳已经形成发达立体交通网络，京九铁路在这里经过，惠深深汕广汕高速公路在这里交汇，大型客机在这里升降，远洋货轮在这里启航，两小时内，能到达周边主要发达城市。城市规划及定位总体规划惠阳城市规划建设将按照中海壳牌南海石化项目后勤基地定位，坚持高起点高标准地完成惠阳总体规划，进步完善包括淡水秋长沙田三和开发区在内平方公里城市建设用地交通系统规划，以及城区中心组团站前组团和两河四岸景观控制性详细规划。惠阳将配合惠州实施沿海城市发展。
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