均价二政策环境年，湖南省人民政府批准了娄底市人民政府搬迁工程，并把该工程视为湖南省重点工程。娄底市政府根据形势需要，相应提出了南移北扩发展方针，娄底市迎来个城市建设大发展机遇经国务院批准涟钢年产万吨超薄板带钢生产线已建成投产，全省著名大型民营企业三重工分厂湖南省综合类排名第二五江化工集团等企业落户于娄底市内。特别是近几年内，国家省市区接连投资各种项目达数十亿元，道路建设广场建设公园建设供水供电建设绿化美化亮化交通市场面貌焕然新，根据娄底市近中远三期发展规划以及区三片六个组团发展宏图及娄底市城区创建省级园林城市所做出努力。按照娄底市十五规划，在此期间，城区面积要从平方公里增加到平方公里，城市人口从万增加到万，居民住房面积由平米人增加到平米人，在这几年住房需求空间极为广阔。二项目建设必要性符合国家经济发展政策和信贷支持方向。我国将房地产业作为国家支柱产业虽然饱受争议，中央也针对目前房价上涨过快，房价过高实际情况，发出了调控声音，但作为中部崛起城市之，从全国整体房价水平衡量，湖南都处于个价格洼地。并且居民住房建设确实成为国家扩大内需，带动经济发展和恢复经济活力重要措施之。改善居住条件是城镇居民普遍愿望，而通过培育住宅消费发展住宅建设不仅可以缓解改善居民居住环境，而且可以带动几十个相关行业发展，并为社会提供大量就业机会，促进社会经济进步发展。因此，年末以来国家不断投放大量信贷资金支持住宅建设，并在政策和税费方面鼓励和支持面向城镇居民住宅小区建设，同时，银行也积极开发居民购房贷款业务，以刺激和启动住宅消费，因此，本项目建设与国家现行产业政策和经济发展战略是完全相符。娄底作为个新兴发展城市，近年来房地产迅猛发展，目前已基本形成五大板块，即城北开发区板块九龙板块火车站板块娄南板块及娄东板块，且各板块各具特色，城北开发区板块有显著围绕工业厂矿开发特色，九龙板块凸现传统商业特色火车站板块突出交通枢纽特色城南板块是政治特色城东板块是以良好文化氛围为特色。本项目处在城南板块城东位臵，将以其舒适现代时尚独特项目魅力，弥补了城南板块不足，提升了建设路建筑品质。随着娄底市城区改扩建，对城市规划和城市品位要求会越来越高，‚阳光品‛住宅小区项目本身所具有‚简约现代‛将极大改善城市环境，增强了城市服务功能，提高了城市居住质量，扩大了城市人口居住容量，促进了康居小区上档次建设。通过固定资产投资建设建成，可以带动我市钢铁建材建筑轻工等相关产业和房地产业金融保险业以及第三产业发展。同时对调整投资结构，调解住房供需矛盾都具有现实必要性。‚总用地面积平方米，总建筑面积平方米其中不计容积率面积为平方米计划建设工期个月。经济评价主要依据国务院建设部湖南省和娄底市人民政府及有关部门公布相关法律法规政策文件房地产开发项目经济评价方法项目设计方案娄底市市场调查情况营业税及附加所得税企业提供相关资料二销售价格及项目销售收入⒈价格预测及销售总额通过市场调查及该项目所处地理位臵周围环境条件和房地产市场趋势预测，考虑到娄底市‚阳光品‛项目房地产销售风险及工程建设成本等综合因素，价格预测及销售总额物业类型面积单价元平方总金额万元高层住宅多层住宅商业地下室车位按万元个计配套物业不计销售合计地下层设备用房架空层物业管理平方米，只计资产，不计销售收入。总销售收入万元三项目财务效益Ⅰ项目销售收入税金及附加收入与经营税金及附加估算表序号项目估算价值万元销售收入多层住宅高层住宅商铺车位经营税金及附加销售净收入Ⅱ成本费用本项目成本费用由开发成本和期间费用以及经营期管理费用销售费用构成。成本费用估算表单位万元序号项目估算价值开发成本经营期期间费用销售税金及附加总成本费用Ⅲ利润预测根据以上收入和成本估算，本项目利润预测见表损益表单位万元序号项目估算价值销售收入总成本费用销售利润利润总额所得税税后利润Ⅳ项目经济指标项目主要指标表序号指标名称单位指标值销售收入万元净利润额万元营业税税及附加万元所得税万元销售利润率投资利润率财务净现值万元财务内部收益率动态投资回收期年四项目风险评价Ⅰ敏感性分析当项目销售收入下降或项目总成本上升时，建设项目财务内部收益率由下降到和，均高于基准折现率，财务净现值由万元分别下降到万元和万元，均为正值，具有定抗敏感性。保本点分析以销售收入作本项目盈亏平衡分析，保本点项目总投资全部销售收入建设风险分析本项目建设风险主要有以下几个方面成本风险成本主要有直接成本和机会成本。直接成本主要是土地钢材水泥砖灰沙石材及人工成本支出，目前除钢筋外均处于较高价位运行中，开发商要抓住建设速度，规避材料涨价风险。工期风险项目工程施工期预计为个月，冬雨季将会造成工期延长同时项目资金投入量大，如果因资金不能及时到位或其他管理因素都可能导致建设工期过长，从而增加项目开发建设成本，加大项目投资风险。工程质量风险如果工程质量存在问题，将从多方面引发项目系统风险，因此，在建设施工过程中必须抓好质量监管，严把项目材料采购，确保项目按图施工。二社会效益评价般而言，任何个投资项目建设和运营，不仅会产生定经济效益，还必须形成定社会效益，在投资项目评价成本风险成本主要有直接成本和机会成本。直接成本主要是土地钢材水泥砖灰沙石材及人工成本支出，目前除钢筋外均处于较高价位运行中，开发商要抓住建设速度，规避材料涨价风险。工期风险项目工程施工期预计为个月，冬雨季将会造成工期延长同时项目资金投入量大，如果因资金不能及时到位或其他管理因素都可能导致建设工期过长，从而增加项目开发建设成本，加大项目投资风险。工程质量风险如果工程质量存在问题，将从多方面引发项目系统风险，因此，在建设施工过程中必须抓好质量监管，严把项目材料采购，确保项目按图施工。二社会效益评价般而言，任何个投资项目建设和运营，不仅会产生定经济效益，还必须形成定社会效益，在投资项目评价中，除了经济上效益与否要评价外，社会效益可否也应该予以评价。‚阳光品‛项目建设，无论是从项目业主投资愿望，还是从项目结构设计深度来看，‚阳光品‛将会是我市以人为本，健康文明优美舒适开发理念示范工程刺激，加上城市人口增长，市场容量大幅增长，大大推动了城市住宅需求扩张，娄底市住宅开发投资总体保持高速增长水平，全市完成房地产开发投资亿元，年均增长率，住宅投资增长说明娄底‚十五‛时期住宅发展进入了增长期，住宅产业在国民经济中地位明显提升，居民住房条件得到了改善。住宅建设步伐加快，居住水平不断提高‚十五‛期间，住宅建设已成为国民经济新增长点，住宅消费成为消费热点。‚十五‛期末，我市城镇住宅竣工面积约万平方米，平均每年建设万平方米。随着国民经济持续稳定增长，我国城镇住宅供求总量仍将保持不断增长趋势。住宅价格水平偏低，增长趋势保持平衡‚十五‛期间商品住宅价格在全省仍维持较低水平，价格保持小幅增长趋势，价格上涨率较为平稳。房地产开发贷款快速增长，住房贷款减少，个贷增长较快房地产开发贷款由年万元增长率到年万元而住房开发贷款从年万元降到年万元，下降了住房制度商品化改革深化后，个人住房贷款南省人民政府批准了娄底市人民政府搬迁工程，并把该工程视为湖南省重点工程。娄底市政府根据形势需要，相应提出了南移北扩发展方针，娄底市迎来个城市建设大发展机遇经国务院批准涟钢年产万吨超薄板带钢生产线已建成投产，全省著名大型民营企业三重工分厂湖南省综合类排名第二五江化工集团等企业落户于娄底市内。特别是近几年内，国家省市区接连投资各种项目达数十亿元，道路建设广场建设公园建设供水供电建设绿化美化亮化交通市场面貌焕然新，根据娄底市近中远三期发展规划以及区三片六个组团发展宏图及娄底市城区创建省级园林城市所做出努力。按照娄底市十五规划，在此期间，城区面积要从平方公里增加到平方公里，城市人口从万增加到万，居民住房面积由平米人增加到平米人，在这几年住房需求空间极为广阔。二项目建设必要性符合国家经济发展政策和信贷支持方向。我国将房地产业作为国家支柱产业虽然饱受争议，中央也针对目前房价上涨过快，房价过高实际情况，发出了调控声音，但作为中部崛起城市之，从全国整体房价水平衡量，湖南都处于个价格洼地。并且居民住房建设确实成为国家扩大内需，带动经济发展和恢复经济活力重要措施之。改善居住条件是城镇居民普遍愿望，而通过培育住宅消费发展住宅建设不仅可以缓解改善居民居住环境，而且可以带动几十个相关行业发展，并为社会提供大量就业机会，促进社会经济进步发展。因此，年末以来国家不断投放大量信贷资金支持住宅建设，并在政策和税费方面鼓励和支持面向城镇居民住宅小区建设，同时，银行也积极开发居民购房贷款业务，以刺激和启动住宅消费，因此，本项目建设与国家现行产业政策和经济发展战略是完全相符。娄底作为个新兴发展城市，近年来房地产迅猛发展，目前已基本形成五大板块，即城北开发区板块九龙板块火车站板块娄南板块及娄东板块，且各板块各具特色，城北开发区板块有显著围绕工业厂矿开发特色，九龙板块凸现传统商业特色火车站板块突出交通枢纽特色城南板块是政治特色城东板块是以良好文化氛围为特色。本项目处在城南板块城东位臵，将以其舒适现代时尚独特项目魅力，弥补了城南板块不足，提升了建设路建筑品质。随着娄底市城区改扩建，对城市规划和城市品位要求会越来越高，‚阳光品‛住宅小区项目本身所具有‚简约现代‛将极大改善城市环境，增强了城市服务功能，提高了城市居住质量，扩大了城市人口居住容量，促进了康居小区上档次建设。通过固定资产投资建设建成，可以带动我市钢铁建材建筑轻工等相关产业和房地产业金融保险业以及第三产业发展。同时对调整投资结构，调解住房供需矛盾都具有现实必要性。‚阳光品‛住宅小区项目建成，可安臵住户户，对这板块居