否良好，风叶有无擦壳现象。外观标示是否清晰。每半年手动试运行，检查风机有无异常现象，并做好记录。观察消防演习时是否联动。检查防排烟阀动作情况。防排烟阀传动机构加润滑油脂。每年清洗更换风机轴承，检测接地电阻。风机外壳清锈刷漆，更换各类标示。气体灭火系统每月清洁卫生。检查外观是否完好，有无泄漏气体现象。检查气压表的完好情况。每半年检查气瓶压力。气瓶外壳除锈刷保护漆。模拟测试气体消防灭火系统的动作情况。楼宇智能化管理要求项目时间次数内容通讯网络系统集中控制箱每周检查各连接线路的牢固程度，是否有氧化腐蚀现象。检查直接控制器执行器变送器的工作情况。计算机每月主机显示器及打印机清洁除尘。检测工作情况是否正常，配载作放电维护。检测系统接口性能。内部数据整理和备份。各类传感器每年测试温度液位流量压力传感器的灵敏程度。更换性能不好的元器件，校核性能，保证质量准确。电梯系统管理要求项目时间次数内容电梯设备每天清洁卫生轿厢照明是否正常控制板上指示层指示灯是否正常检查控制柜及电机温度是否过高机房空调器的制冷状态是否正常机房室温运行是否有异常和振动检查曳引机减速箱油位是否符合要求检查各内选外选按扭工作情况，是否灵敏。每周检查并拧紧各接线端检查安全装置，并做好记录轿箱上不锈钢油检查轿箱照明及风扇,是否通风良好。每半月对各安全装置清洁检查，并进行调整检查井道轿顶照明，清洁底坑卫生。电梯设备每月测试各装置安全回路的电器操作检查限速器接线端接线和有关控制点情况检查及调整制动器力矩及制动器闸瓦工作情况。每季检查各钢丝绳张力是否平衡有无破损断股现象。检查底坑缓冲器油位情况，并作补油。检查各层标记是否清晰。检查安全装置工作是否正常。每年对导轨夹块螺钉进行检查加固，检查各缆绳及补偿链条损坏情况。对各活动部件换油润滑。做好维修保养记录。由长沙市技术监督局按国家有关标准对电梯扶梯进行年度检查。安全管理系统管理要求闭路监控系统摄像机每周清洁除尘。检查外观完好情况。每季线路整理。检查各视频及音频接头。每年检查各线路接口是否正常线路是否侵蚀老化。线路标号是否清晰可见，合理编排线路，并检修调整。检查云台机械机构和电动元器件的工作情况。计算机和监视器每月主机显示器及打印机清洁除尘。检测工作情况是否正常。检查各连接线路是否牢固完好，是否有氧化腐蚀现象。每半年清洁主机内部灰尘。数据整理与备份。计算机数据整理内部测试。录像机每周清洁除尘。检查外观是否完好。每月检察录制标准。测试各功能键的工作情况。每半年检测音频和视频接口，测试各项性能指标。画面分割器切换器和主机每周清洁除尘。检查外观是否完好。检查连接线路的牢固程度。每季测试各功能键的工作情况。每年线路整理，功能测试。防盗报警系统控制器及红外线探测器每月控制器清洁除尘。测试红外线探测器的工作情况。半年检查各连接线路是否牢固完好。警笛和警灯每季检查报警系统警笛和警灯的工作情况。门禁和卡系统门锁和门挚每季多次检查门锁门挚固定螺丝有无松脱和缺失。检查锁头磨损和碰伤情况。检查门挚动作是否灵活。每季清洁除尘。检测控制器接口性能。停车场管理系统停车场管理系统用计算机每季主机显示器及打印机清洁除尘。检测工作情况是否正常。检测连接接口。内部数据整理和备份。读卡器和控制器每周清洁除尘。读卡器固定螺丝牢固。每半年检测系统接口性能。检查电气元件工作情况。地感装置每季测试地感装置的灵敏程度并根据测试结果灵活调节。七有偿性服务的开展便民服务优质服务方便用户低价收费为别墅提供便利经济的便民服务是管理处最基本的服务功能。深圳公元物业认为，服务客户最高原则的体现之便是高效便利经济的便民服务，勿以善小而不为。深圳公元物业将坚持优质服务方便客户低价收费的原则，开展便民服务活动。无偿服务项目设立便民箱包括急救用品常用工具等。文化服务组织各类信息文化交流。及时收集掌握天气环境温湿度预报数值，在小区醒目位置公布，方便业主的出行。根据情况，在人流量大的地方准备好雨伞伞套机等便民物品。为方便业主乘坐公交车，管理处将设立零钞硬币兑换点。提供室内维修服务，包括挂镜框室内照明等，其中若有需要购置材料的，仅收取其成本费。特约性服务特约性服务实质上是种代理业务，为客户提供工作生活的方便。本项目专项服务遵循有法可依有章可查原则设置，质量与收费标准公开明确。注下表内价格仅为参考，具体运作时，将依照当地价格变化做出调整，制定出别墅的项目及收费标准，并报当地物价部门备案后执行。特约性服务项目表序号类别服务项目方式及价格代办类信件代收发服务免服务费报刊代订服务免服务费鲜花礼品代订服务免服务费出租车代叫服务免服务费代订外卖服务免服务费代冲胶卷服务加收的服务费常用维修工具电器便利服务免服务费当借用较贵重或较大的物品并需要收费传真收发服务元张打字元张复印元张塑封元张卡片元张清洁类服务大理石打蜡元木地板打蜡元地毯饰毯吸尘和清洗化纤地毯元真皮沙发清洗护理元个日常保洁开荒元车辆清洗元部包括车内吸尘擦拭及车外清洗上蜡清洁抽油烟机元台清洁排风扇元台安装排风扇元台安装门锁元个元，按工作难度确定安装灯具门铃等元以人工费计算安装水管元米按工作难度确定安装阀门元个安装室内电路元米按工作难度确定序号类别服务项目方式及价格维修类服务维修浴缸堵塞元个次按工作难度确定维修浴缸漏水元个次按工作难度确定维修马桶漏水元个次按工作难度确定维修马桶堵塞元个次按工作难度确定维修地漏疏通元个次按工作难度确定维修水龙头漏水元个次按工作难度确定维修抽油烟机元台按工作难度确定维修排风扇元台按工作难度确定维修电热水器元台按工作难度确定维修气热水器元台按工作难度确定维修室内电路元米维修电话元部维修电源插座元个次按工作难度确定维修电表箱开关元个次不含料修补瓷砖元不含料刷油漆元不含料维修灯具元个不含料维修铝合金拉手元个含料维修各类门元个按工作难度确定第四部分社区文化活动计划社区文化工作在别墅管理处经理的直接领导下，由客户服务中心具体实施。年初客户服务中心向业主住户发放社区文化活动征询意见表，广泛征求业主意见，然后根据实际情况编制年度社区文化工作规划。年度社区文化工作规划应包括全年按月的社区文化活动场地人员经费安排等有关事项。社区文化活动应本着节约实干的精神，认真搞好社区以及外界的公共关系，积极树立及展示别墅高尚文明的形象，以提升别墅的物业整体形象。第五部分顾问费用及支付方式物业管理顾问服务费本项目顾问期限为年，总计人民币贰拾捌万元整。二顾问服务费用的构成顾问服务人员的工资福利顾问服务小组差旅食宿补贴深圳公元物业品牌使用费用员工培训费用管理方案的策划费三支付方式合同签订后周内，向深圳公元物业支付定金，计为人民币壹拾万元整，合同实施后，定金转为第季度顾问服务费用。第二季度于季度初，甲方向乙方支付顾问服务费用陆万元整。第三季度于季度初，甲方向乙方支付顾问服务费用陆万元整。第三季度于季度初，甲方向乙方支付顾问服务费用陆万元整。备注以上报价基于名驻场经理和顾问组配合工作方式，顾问工作内容属深圳公元物业建议案，如甲方对派驻顾问人数及顾问内容有所变更，费用可做相应调整。核批准设施设备紧急抢修运作流程设施设备突发故障物业公司立即组织抢修报凯达湖南房地产开发有限公司设施设备维修管理程序设施设备维修养护周期结合设施设备的使用年限，制订设施设备维修养护周期。共用设施设备维修养护周期设施设备维修养护计划及标准设施设备日常维修计划及实施方案设施设备日常维修标准及实施效果设施设备定期维修计划及实施方案设施设备定期维修标准及实施效果设施设备日常检查表机电设备岗位职责配电运行电工岗位职责强电维修工岗位职责管理处客户服务中心进行维修回访报修信息专业维修人员管理处客户服务中心维修人员修理维修管理程序流程图土建维修工岗位职责给排水维修工岗位职责灯光音响技工岗位职责弱电维修工岗位职责值班室岗位职责机电设备操作规程会议场馆服务操作规程火警火灾应急行动操作规程突发事件处理操作规程客户投诉处理操作规程客户留言处理操作规程公共区域操作规程动力机械设备安全运行技术规程楼宇自控系统终端操作规程高压配电柜操作规程低压陪电柜操作规程电容器操作规程强电竖井操作规程电动机操作规程机房强电系统操作规程水泵定期保养操作规程蓄水池水箱清洗操作规程紧急广播系统操作规程楼宇自控设备保养操作规程水质化验操作规程灯光音响操作规程燃油热水器安全操作规程新风机组操作规程专业维护保养规范值班室操作规程机电设备规章制度会议室使用管理制度会议设备设施管理制度机房动火规章制度工程交接班制度机房参观登记管理规章制度配电室管理规章制度水泵房管理规章制度禁火区域动火管理制度音控室规章制度排污处理规章制度强电专业安全防火管理规定中央监控中心楼宇设备管理制度设备机房安全管理制度危险物品存放管理规定智能化系统的运行用维护它的主要任务是为用户提供安全高效经济和舒适的工作和生活环境，保证整个系统进行运行，并提供智能化管理。智能化系统智能化系统设备系统包括设备监控系统综合布线系统天线指挥系统火灾自动报警与消防联动控制系统等电话通讯系统网络通讯系统等。巡更系统巡更系统用于对巡逻安管员的巡视管理，能自动记录巡逻安管员巡视到位的时间以及每次巡视的时间间隔，确保及时了解巡视过程中的任何异常情况。消防中控室将把巡视路线和签到器资料由巡更系统加以记录及控制。般情况时，由巡逻安管员处理后继续按路线巡视，消防中控室将记录事发原因及处理结果。智能化系统管理标准零修合格率系统控制协调，设备运转良好。确保建筑设备正常安全高效节能环保经济地运行。智能化系统常见故障分析与处理方法引起楼宇智能化系统故障的原因般有两个方面系统运行的外界环境条件与系统内部故障。根据楼宇控制系统的原理构造，在日常维护管理中常采用以下几种方法模拟测试法通过编程逻辑设定满足运行的条件，测量判断故障的类型及相应处理段测量法根据模拟测量判断出故障存在的回路，将此回路分段检测，缩小检测范围替代法用正常运行的元器件代替怀疑的元器件来判断故障点。经验法根据实际运行维护的经验，相关元器件的使用性能及损耗周期，做针对性检查。物业维修养护计划和实施房屋本体及公用设施维修养护范围房屋本体维修养护范围房屋承重结构部件基础屋面梁柱墙体，抗震结构部位构造柱梁墙外墙面楼梯间公共通道门厅电梯机电设备本体消防设施本体上下水主管道。公用设施维修养护范围区内道路室外照明园林绿地消防设施及排水管网标识导示智能化系统其他公用设施。房屋本体及公用设施维修养护周期根据长沙市房屋本体维修和公用设施维修基金有关规章制度，结合凯达湖南房地产开发有限公司房屋本体及公用设施的使用年限