理数量的常用材料，以备急用。实行报修填单制，维修完成后经报修人签字确认后返回存档。每月对维修及时率进行次统计，结果作为相关部门及个人的考核依据。三维修工程质量合格率及回访率维修工程质量合格率国优标准承诺指标测定依据质量合格的维修单数总维修单数质量保证措施加强对维修技工的专业培训，所有技术人员持证上岗,严格按照操作规程进行维修。维修工程实行业主客户质量签收制度。加强外购材料备件的验收控制，确保质量，提供维修安装服务前由业主检验确认。较为复杂的维修工程，事先应制订详细的工作方案，同时要求维修主管到现场进行指导监督和验收。建筑资源联盟筑域网二维修工程回访率公司内控标准承诺指标测定依据维修回访数总维修数质量保证措施维修实行回访制，采用电话上门书面征集等方式进行回访，保证反馈渠道畅通。每月日前由维修主管对上月维修单进行统计分析，并提交分析报告。四保洁率公司内控标准承诺指标测定依据保洁达标面积保洁总面积质量保证措施配备完善的垃圾收集及处理设施，方便业主使用，加强宣传教育，提高业主保洁意识。垃圾日产日清，封闭转运，杜绝二次污染，实施垃圾分类处理。每日巡视检查保洁情况，发现问题立即处理。提倡全员保洁，人过地净。五治安案件年发生率公司内控标准承诺指标测定依据案件发生次数入住总户数质量保证措施提供小时保安服务。采用单车步行巡逻方式，建立立体交叉式的安全监管体系。人防与技防结合，充分发挥技防手段的作用。严格控制外来人员进入，外来施工单位必须签订施工责任书，施工人员挂牌上岗，定位施工。树立全员防范意识，建立快速反应和快速支援体系。实行业主搬出入登记制度，严格控制物料进出。保安员实行准军事化管理，定期进行军事素质和业务技能培训，不建筑资源联盟筑域网断提高处理可疑或突发事件的能力。六火灾年发生率公司内控标准承诺指标测定依据火灾发生次数总入住户数质量保证措施实行全员义务消防员制，建立支消防快速反应分队制定严格的消防管理制度和详细的消防应急作战方案，每年组织不少于二次的消防实战演习。定期开展各种形式的安全用电用气和防火宣传，提高业主的消防意识。小区所有动火作业，施工单位必须事先申报并办理动火登记手续。施工单位应指定动火部位监控人，并配备足够的消防器材。定期为业主提供安全用电检查和煤气灶检测服务，及时消除隐患。加强巡视和维修养护工作，确保消防设施设备的完好。七年违章发生率与处理率公司内控标准违章年发生率承诺指标计算测定依据违章发生次数入住总人数公司内控标准违章处理率承诺指标计算测定依据违章处理数总违章数质量保证措施加强物业管理法规宣传，培养社区成员共同参与意识。全员协调管理，建立交叉巡视制度，及时发现及时处理。采用情理手段经济手段和法律手段制止违章，建立跟踪回访制度。建筑资源联盟筑域网八业主年有效投诉率和处理率年有效投诉率公司内控标准承诺指标测定依据有效投诉次数入住总人数质量保证措施不断培养和树立员工的服务意识，为业主提供优质的服务，使员工追求业主百分百的满意。保持业主和管理处之间沟通渠道的畅通，设立投诉电话和投诉信箱，不断超越业主的服务需求，及时改进管理处工作中存在的问题和缺点。二投诉处理率公司内控标准承诺指标测定依据处理有效投诉次数有效投诉总次数质量保证措施设立总服务台并实行小时值班，接受业主的各类投诉。值班员做好投诉记录，并根据投诉内容传递至相关责任部门。各责任部门接到投诉后应立即采取补救措施，并在预定时间内向业主回复。暂时无法解决的问题应制订解决的计划并向业主进行解释。投诉处理率作为部门及员工个人每月工作考核的重要指标直接与工资挂钩。九业主综合服务满意率国优标准承诺指标两年内达以上测定依据满意户数基本满意户数入住总户数质实行开放管理，向业主公开服务内容服务质量标准，使物业管建筑资源联盟筑域网量保证措施理工作始终处于业主监督之中。设立征询意见箱和投诉受理电话。每半年向业主作次业主满意率调查，由管理处经理主持对调查结果及业主反馈意见进行分析，及时调整和改进管理服务方案。对不合格项提出纠正和预防措施，并将实施结果直接向业主公布。通过每季度召开次质量分析会，每半年组织次内部质量审核，每年开展次管理评审等活动，不断改进和完善质量保证体系，确保业主满意。十绿化完好率公司内控标准承诺指标测定依据完好绿化面积总绿化面积质量保证措施制订科学的绿化养护计划，并严格执行。物业主管每周对绿化养护情况进行巡视检查，并将检查结果作为园艺工的考核依据之。定期开展环保宣传，组织园艺方面的社区活动，增强业主爱护绿化的自觉性。十道路车场完好率公司内控标准承诺指标测定依据道路车场完好房面积道路车场总面积质量保证措施制订详细的养护计划，定期巡视和维护。市政工程进入辖区内施工，管理处派人跟踪协助管理并备案。建筑资源联盟筑域网十二管理人员专业培训合格率公司内控标准承诺指标测定依据培训合格人数管理人员总数质量保证措施建立严格的培训制度并制订详细的培训计划，配备专职培训员以及先进的培训设施。入职培训岗位技能培训素质提高培训和理论政策培训相结合，采用先进的培训方式确保培训效果。强调理论与实践相结合，培训与考核相结合，采取有针对性的啄木鸟式培训方法，不断提高员工的工作能力与工作绩效。十三档案建立与完好率公司内控标准承诺指标测定依据完好档案数量应建档案总量质量保证措施制订严密的档案管理制度，配备专职人员管理，配置完善的档案储存设施及场所，加强档案资料的收集分类和归档管理。采用原始资料与电脑磁盘双轨制，确保档案资料的安全可靠，实现档案资料储存方式的多元化。建立办公自动化系统，业主管理处物业管理处当代投资集团政府主管部门通过局域网及互联网实现互联，信息共享。建筑资源联盟筑域网第九部分物业管理的日常工作日常物业管理是项涉及面广长期连续的管理工作。按阶段来分，它可以分为介入期入住期以及正常居住期按专业来分，又可以分为物业维修交通管理安全管理社区文化建设卫生保洁绿化养护等诸多项目。其中部分项目我们已在其他章节予以阐述，此处不再重复。本部分着重对前期介入业主入住二次装修管理业主投诉及处理安全管理交通管理消防管理机电智能化公共设备设施管理园林绿化养护环境保护与消杀等十个专题进行叙述。第章前期介入前期介入是现代物业管理的项基础性工作，其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划设计施工过程中，使物业最大限度地满足业主的需求，为后期管理创造有利条件。我们将着眼于以下几方面的工作成立项目小组签订物业管理委托合同后，我们将从公司内选派多名管理技术人员，组成小区项目小组，先行到位，开展前期介入工作。项目小组负责前期介入工作以及建立外部公共关系，同时对居住区的设计施工过程中已经存在或可能发生的问题提出意见和建议，定期与开发商承建商协调解决。二早期接入的主要工作会审图纸从环境布局，管网设置，泊车场所，防盗报警设施，水电煤气计量，减少重复装修等细节方面考虑。建筑资源联盟筑域网二参与质量管理对设备选型分布数量提出建议加强对隐蔽工程进行验收，使质量隐患消灭在萌芽时，促进无业建造质量和验收效率的提高。为今后的经济运行，维修创造条件。三收集技术档案不断收集积累物业家户档案资料和项目产权资料，为今后办证维修改造等作专业技术准备。四熟悉社区环境了解业主的情况，服务的内容标准及部分业主的特殊要求，同时熟悉与社区有关的供电供水煤气市政等政府职能部门的情况，建立和谐的工作关系，使物业管理顺利运作。三进行物业交付前的实操性工作在较深入了解物业及业主需求的基础上,与开发商携手,做好以下各项前期准备工作协助开发商销售工作，在销售现场提供物业管理咨询，解释业主提出的相关问题二提供相关专业建议，协助制订园林布置及环境设计方案三协助制订居住区内交通管制方案及保安岗亭设置方案四收集工程图纸资料，现场参与设备的安装调试五对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪管理,确保施工质量六建立与社会专业机构的联系，开展如通邮通电通水通气电话申请有线电视地名申报等准备工作七积极开展各类商铺的招商引租工作建筑资源联盟筑域网八针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。四按规范实施接管验收充分利用前期介入取得的各种资料和数据，以及对物业的了解，本着对业主负责，对开发商负责对社会负责的宗旨，对小区进行严格细致全面的接管验收。第二章业主入住入伙是物业管理工作最为繁忙和关键的个阶段，同时也是物业管理人展示自身形象,打开工作局面的个良好契机。入住仪式简洁活泼为扩大居住区的知名度及影响力，增加业主的社区荣誉感，增强居住区的凝聚力，树立居住区精品物业及物业管理人的形象，我们将举行简洁活泼的入住仪式，邀请广大业主以及政府主管部门房地产开发公司等相关领导当地媒体知名人士参加，以体现物业管理人与业主实现自我的信心和美好愿望。入住仪式主要内容要简洁，富有特色。二办理入住高效迅捷合理安排各组团及楼宇之间业主的入伙时间，错开入伙波峰，节约业主办理手续时间，加强节假日的入伙办理具体入伙时间安排与开发商协商解决二设立入伙总服务台，条龙办理入住手续，随到随办，简洁高效。三对于单位购房的，提供预约上门集体办理等入伙专项服务四联系供气供电供水电信银行等相关社会专业机构现场同步建筑资源联盟筑域网办公，方便业主入伙。三入住期配套服务力求完善入住初期，如住宅区附近无菜市场，我们将在工商管理部门的指导和协助下，在居住区附近开设临时集贸点，组织附近菜农到集贸店卖菜，方便业主日常生活二在入伙期内由管理处保洁员组建支入住服务义工队，满足业主提出的合理要求，同时应付各类突发事件。四入住期的便民服务措施组织家私及装修建材展销。入