办酬金元元月四设计表格印刷元工程运行记录巡检记录维修单各部门计划总结员工管理培训财务管理等。道路导向图线元水牌标识制作元五办公自用房工程维修用房库房工服房装修及设备费元平方米六保洁开荒费元元七培训费元每人每次元，共次，按人计算合计元物业管理公司东外办公楼物业管理方案第页共页工程工具购置费表序号品名规格单位数量单价元金额元备注管道疏通机型台管道疏通机型台污水泵台电锤把手枪钻把云占机台死绞板套射钉枪型把台虎钳把压力钳把平口钳把管子割刀件套套管钳子把管钳子把管钳子把开口扳套梅花扳手套套筒扳手套克丝钳把克丝钳把尖嘴钳把偏口钳把活扳手寸把活扳手寸把活扳手寸把活扳手寸把磁性改锥平口寸把磁性改锥十字寸把磁性改锥平口寸把磁性改锥十口寸把磁性改锥平口寸把磁性改锥十字寸把月刀把丝锥扳牙英寸把钢锯架把手锤磅把小计物业管理公司东外办公楼物业管理方案第页共页工程工具购置费表序号品名规格单位数量单价元金额元备注手锤磅把手锤磅把手锤磅把橡皮锤把玻璃胶枪把板锉把板锉把板锉把什锦锉套圆锉把圆锉把半圆锉把半圆锉把三角锉把三角锉把三角锉把方锉把方锉把拉铆枪把开孔器把开孔器把弯管器把木手用工具套瓦手用工具套錾子套壁纸刀把铁锹把铁镐把绝缘拉杆套高压试电笔个高压接地线套电烙铁把电烙铁把电吹风机把物业管理公司东外办公楼物业管理方案第页共页小计工程工具购置费表序号品名规格单位数量单价元金额元备注电工刀把电话压线锥把精密改锥套三爪拉码大个三爪拉码中个三爪拉码小个人字梯架人字梯架电焊工具套数字万能用表块摇表块钳型电流表块游标卡尺把盒尺个盒尺个画规把角尺宽把钢板尺把干湿温度表个试电笔个油石块石棉板橡胶板电锤钻头套机钻头套水桶个工具箱铁个工具袋个绝缘手套副电工五联副员工工作服套物业管理公司东外办公楼物业管理方案第页共页雨衣件小计工程工具购置费表序号品名规格单位数量单价元金额元备注雨鞋双应急灯盏行灯变压器台手电筒个充电器个充电电池节电焊机台气焊套小计总计保安设备购置费表序号品名单位数量单价元金额元对讲机电池块电警棍支胶皮警棍支手电筒支电池节小灯泡盒高空保险带副微波炉台接线板个暖瓶个饭盒个床单条枕芯个枕套个双层单人床张其它床上用品物业管理公司东外办公楼物业管理方案第页共页合计物业管理公司东外办公楼物业管理方案第页共页办公物品购置费表序号品名单位数量单价元金额元电脑含软件台打印机台复印机台保险柜个传真机台对讲机台压膜机台装订机台饮水机台电话机部钥匙柜个四屉吊夹柜个办公桌个办公椅把文件柜个会议桌套更衣柜组物业用车辆工服套其它合计物业管理公司东外办公楼物业管理方案第页共页清洁工具购置费表序号品名单位数量单价元金额元吸尘机台吸水机台两用洗地机吹干台红桶个立式烟桶个纸篓个墩布车辆墩布个恭桶刷把玻璃工具套扫把大把扫把小把簸箕个万能清洁剂箱洁厕清洁剂箱玻璃清洁剂箱消毒剂箱静电水箱水晶蜡箱垫盒橡胶手套双地拖把芳香球箱洗衣粉箱绿伞清洁剂箱大白桶个合计物业管理公司东外办公楼物业管理方案第页共页五经济效益分析根据目前大厦的价格位平均为每平方米每月美元，全年可收租金见表，共计元人民币。如出租率按，全年预计租金总收入为元人民币左右，扣除物业管理费元人民币，全年预计纯利万元左右，按目前房价计算，业主可在年左右的时间内收回投资，取得良好的资金回报。出租写字间收入表表楼层可出租间数可出租房间面积各层可租面积单价元天平米每层年收入租金元人民币层层，层，层，层，层，地下层地下层个停车位个停车位元月，合计主管将定期拜访主要用户，以收集有关改善管理运作的意见及建议本公司将每月与发展商举行例会检讨及报告管理进度。另于有必要时举行特别会议，商讨其他有关管理问题本公司将每月提交详尽的管理报告与发展商审核，内容将包括物业人力资源状况用户投诉物业维修事项及管理费收支表等。物业管理公司东外办公楼物业管理方案第页共页第五章物业管理顾问的工作范围及职责物业管理顾问服务是以提高物业管理水平为宗旨，使业主获取最高的回报率及业户提供最为方便舒适的工作环境。为配合东外写字楼的交付使用及以后能使物业管理服务保持在较高的水平，我们建议由物业管理有限公司为东外写字楼提供物业管理顾问服务，以使物业能够顺利交用，同时建立完善的管理制度。我们的物业顾问工作将做如下安排前期物业顾问服务物业管理虽然常常被视为房地产发展的延续和伸展，但在开业前已需要考虑到物业移交后的切大厦服务，同时物业管理对物业的租赁具有重大影响。我们建议物业管理的前期工作应该尽快开始在这期间，物业管理顾问的主要工作是协助组建物业管理公司，成立具有独立法人地位的经济实体。实行总经理责任制度，下设物业财务工程保安清洁环卫等部门。按照企业化专业化社会化和制度化的要求，以统管理综合服务自我运转自我发展自我完善的目标及日后接管物业作出切筹备工作，设立临时办公室及购买办公设备等。审查设计图纸，全面细致地反映物业管理赖以顺利实施的各种需要，包括设定工作间储物间职工食堂间等，以及从以往管理实践经验所知，在规划物业管理公司东外办公楼物业管理方案第页共页设计上的各种问题和缺陷例如配套设施机电系统安全保卫垃圾处消防设施及建筑材料等，提交设计单位参考和纠正，并且协助发展商对施工的监理。设定物业管理的法律规范，与发展商和律师共同草拟租赁合同入户守则装修规定及其他物业管理有关的法律文件，务求做好所移交的切安排。选聘物料供应商及承包商，协商服务条款及签订合同。二物业管理计划但我们被聘用后，配合物业本身的特点当地法规市场情况社会因素和发展商的目标和承诺，我公司将制定套详细的物业管理计划，内容包括物业管理公司的服务范围营业方针思想导向劳动工资计划财务管理行政制度大厦管理工程维修管理卫生管理绿化管理治安管理车辆管理财产管理考核制度物业档案电脑系统与及其他特约服务等。编制开办费预算及首年的管理预算评定管理费及其他收费标准押金及储备金金额等，该项工作我们已提出草案，具体需和发展商进步落实。编定岗位责任奖惩制度及规章制度。三人事管理协助制订分期及整体物业管理员工编制，各级员工薪津，福利标准。协助制订各级管理员工岗位责任及工作程序。物业管理公司东外办公楼物业管理方案第页共页协助招聘及聘用员工。根据相关法律法规制订人事制度，员工守则及劳动合同。协助与劳动部门联络，安排有关员工聘用登记事宜。四员工培训在物业交付使用前，协助物业管理公司聘用高级行政人员，物业经理及维修保养经理，配合市房地产管理部门进行培训，取得相应的上岗证书，并尽快参与制订物业管理规章制度。同时安排上述人员到相关物业作实习，了解及熟悉专业管理模式及运作。于交付使用前个月，为各级员工安排短期上岗培训，使他们能充分认识本身的工作职责及工作程序，同时灌输其良好的服务意识及正确的物业管理概念和知识。安排各级员工进入物业内部实地训练，配合物业交付使用期间，令物业管理工作能够全面开展，为客户及时提供高水平的服务。于物业交付使用后，安排重温培训班，务求员工服务素质，能达到既定之标准。五常规管理工作东外写字楼全部落成后将会是个设备完善的新典范，物业管理公司遵照物业管理公约和租约为业主和租户客户提供管理服务维护物业的价值和保障业主的整体利益。物业管理公司东外办公楼物业管理方案第页共页这些工作包括协助成立与业主和租户联络并建立公关机制，接受业主和租户对物业管理要求，不断改善服务和扩展服务的项目与范围。维持及不断完善物业的管理服务机构人力资源管理和行政管理。执行物业管理公约租约业主守则及其他规定，防止违建和违约行为。维修及保养管理维持物业配套设施的维修和保养，长期设立大修中修小修及翻修工程施工组织，保证所有设备的正常运作和延长物业的寿命。协助制定竣工验收安排及保养期内之补修程序。协助制订楼宇保养维修计划，包括大修中修小修及翻修工程，编制修缮工程预算。根据大厦的设备装置，协助选聘专业公司及承包商，进行定期保养维修。协助计划小时紧急维修系统，设立施工组织。协助制定公众投标验收及付款程序。保安消防系统及车辆管理协助制订或修订值班守卫制度，设定工作岗位及编制，防止大厦发生罪案。协助聘用及训练保安人员，熟悉大厦保安监察系统。协助制定交通管理措施，防止车辆乱停乱放。物业管理公司东外办公楼物业管理方案第页共页防止霸占公共地方，维持通道畅通及公众安全。环境卫生绿化管理建立清洁工作标准及选购清洁用品及器材。确保大厦内外环境整洁优美和舒适，制止乱丢乱放乱堆乱倒，保持卫生和环境美化。安排专业清洁公司或招聘清洁队伍，巡逻保洁，清理垃圾杂物。安排专业灭虫公司定期为公共地方进行灭虫工作。维持绿化及园艺服务，美化环境。审查大厦内外的招牌和指示牌的质量形状及位置，并且定期检查，作必要的更新或改善。检查公共照明系统的安全和运作，做必要的修理和更新。保险办理物业和附属设备的财产保险，防避因自然或人为灾害带来的巨大的财产损失协助检定投保手续。协助为大厦公共地方及公共设施选定保险公司，安排购买财产保险和意外保险劳工保险及公众责任保险等。建立物业档案，维护物业的完整和统管理。六财务管理协助设立会计财务制度，包括各级员工的财务权限及支出批准程序，务求有物业管理公司东外办公楼物业管理方案第页共页效控制管理收支。按现行法规，制订处理欠缴管理费及其他费用的程序，以确保稳定的管理收入。协助选用财务管理系统及收费形式，以便收取客户管理费用公共费用及追讨费用等。协助设定帐户管理结算方式及报表格式，编制财务使用管理文件。安排会计师作季度审核。建立财务及住户资料库，以提供标准资料及财政状况预测，作为未来发展及投资的根据。为物业开设必须的银行帐户，制订有关收取费用安排。协助为管理资金并开设独立银行帐户，负责管理资金。搞好