级开发项目示意图开发目该区域土地级开发实施，目录目录第章总论项目概况二财务评价三报告编制依据四主要结论第二章大兴线枣园路站情况简介大兴线项目概况二大兴线枣园路站项目概况三大兴新城东片区开发优势第三章土地级开发项目基本情况开发目二土地利用现状分析三地上物现状调查分析四主要规划指标五开发进度供地数量及时间预测第四章征地征地补偿费二青苗补偿及地上物补偿不含房屋拆迁补偿三征地相关税费四征地总成本第五章拆迁拆迁政策说明二拆迁工作进度安排三拆迁房屋面积四拆迁成本估算五拆迁总成本第六章安置房建设安置房建设方案二安置房建设成本第七章市政公益设施建设工程周边道路及建设情况二市政公益建设费用测算第八章项目总投资估算土地级开发总成本估算二土地成本分析三估算几点说明第九章土地出现金流量期年年年年总计月年合计季度二季度三季度四季度年合计期初现金余额，二现金流入，土地出让收入，三经营现金流出前期费用征地费用拆迁费用，安置房建设费用市政设施建设费，配套设施建设费园林景观建设费资金成本管理费用，经营税费固定资产投资四现金净流量，筹措现金偿还本金，偿还利息，五期末现金余额，第十二章投资风险分析第十二章投资风险分析本方案是基于本时点国家政策及市场行情编制，若国家政策市场行情发生变化，该方案中测算结果将会发生较大偏差。投资成本增大风险风险分析从开发成本上看，主要是征地费拆迁费和回迁安置房建设费三项。随着对失地农民保护措施力度加大和土地政策调整，征地成本可能增加。目前房地产市场波动较大，导致动迁难度较大，拆迁成本可能增加。另外，拆迁面积是根据年地形图进行测量计算，经过几年时间可能会有些变化，由此造成拆迁成本增加回迁安置房品质要求会导致开发建设成本变化相关政策调整会导致开发成本发生变化。规避风险措施加大管理力度，最大限度使成本控制在可控范围内对于预算外增加成本，及时请示大兴区土地储备分中心，在其认可基础上实施，从而确保开发结案工作审计顺利通过。二投资回报率低风险风险分析本项目开发模式为大兴区土地储备分中心授权京创公司实施土地级开发，在这种模式下，相关文件规定管理费计取比率为。，仅仅能够满足管理费用支出，投资回报率约为零。第十二章投资风险分析规避风险措施在取得联席会会议纪要后，需要同市区两级国土部门进行协商，争取在这种实施模式下按计取管理费。三土地级开发成本回收风险风险分析本项目大兴区土地储备分中心为实施主体，在未来土地出让时，土地出让收入直接进入政府财政，实行收支两条线管理，由市财政将土地出让收入返还区财政，根据目前资金返还程序，返还周期较长，不可预见事项较多，会给公司资金流转及资金成本造成压力。规避风险措施本项目开发模式不是由财政支付资金而是由京创公司自筹资金组织实施，并非财政直接拨款，需要同市土地储备中心和市财政局进行协商，由二级开发企业直接与京创公司签订土地级开发补偿协议，直接将级开发成本返还给京创公司。四拆迁风险风险分析随着物权法正式实施，农民对于自身财产权利保护意识得到增强。本项目涉及到约户村民住宅拆迁将对未来拆迁工作进度拆迁成本等带来许多不可确定风险。同时北京第五客车厂等几家国有企业拆迁也存在难度风险。规避风险措施争取政府支持，充分发挥政府在拆迁工作中领导作用，加大拆迁工作政府协调力度，动可预见费按计算万元。表为征地总成本汇总表。表征地总成本汇总表序号费用名目征地数量单价征地费集体土地征地补偿费万元亩万元征地税费万平方米元平方米万元征地不可预见费合计万元第五章拆迁第五章拆迁拆迁政策说明北京市集体土地房屋拆迁管理办法北京市人民政府号令。关于印发通知京国土房管拆号。大兴区集体土地房屋拆迁补助标准有关规定通知京兴政发号。二拆迁工作进度安排根据征地工作进展情况，在手续齐备条件下，安排拆迁工作，计划于年月启动项目范围内拆迁，年月底完成拆迁。三拆迁房屋面积本项目涉及拆迁房屋总面积约为平方米，其中，涉及民宅拆迁约户，建筑面积约为平方米，户均建筑面积为平方米涉及集体单位拆迁建筑面积约为平方米涉及国有单位拆迁建筑面积约为平方米。各部分拆迁面积如表