安装完天回迁住宅楼外装修单体完工天商品住宅楼主体工程天商务区主体工程天商务区水电暖安装完天第三年商品住宅室内外装饰水电暖穿插进行天商务区内外装修天商品楼商务区楼盘竣工扫尾天市政水电暖管网施工，各单体工程交工验收天庭院道路绿化硬化日照等级施工完善天第十章项目的销售计划与策略第节销售计划根据工程进度及市场销售情况，将项目的销售期定为年第年为预售阶段，第二年为现房销售阶段，第三年为后续销售阶段。第二节销售渠道策略引进优秀房地产代理公司房地产的委托代理销售是目前国际上通行的销售方法，这种代理制自二十世纪八十年代初首先引地进内陆以来，已迅速在京沪穗等发达城市推行，目前已成为这些城市房地产的主流销售模式，代理销售机构纷纷崛起，培养了大批这方面的专业人才，销售理念逐步与国际接轨，销售手段也逐渐成熟。尤其重要的是，在这个发展过程中，房地产销售代理机构以其系统的运作手法高效率的销售人员招募培训方法行之有效的宣传策划周到而细致的客户服务层层推进的销售手段，赢得了房地产开发商和消费者的理解和信任，为房地产开发商和房地产代理商之间的密切合作奠定了良好的基础。请流的销售代理机构提纲销售商，以提高销售率，尽快回笼资金，从而圆满地实现郝庄旧城改造项目的社会效益和经济效益。第三节促销策略灵活多样广告房地产广告要激发有购屋能力和意愿的潜在顾客的购买欲望，强调房屋高雅的格调全新的结构布局完善的功能，强调区位经商办公出入购物上学就医讨价还价人情感上打动人。通常利用如下推销方式印刷广告报刊杂志等是人们日常生活中经常接触到的传媒工具，有关专业书籍如房地产投资指南房地产年鉴等以及开发商或其代理商自行印刷的宣传材料等，者是房地产广告的有效载体。二视听广告利用电视电影霓虹灯大街上的广告牌以及电台广播等传媒方式宣传房地产产品的视听广告。特别是要重视电视广告，充分将广告内涵用具体的行动表现出来，以戏剧化的方式介绍商品，并可借助节止赞助插播等组合方式获得相辅相成的效果。三现场广告在施工现场竖立现场广告牌和将施工场地四周的围栅板作为广告围栅，来介绍开发项目的情况。现场广告的内容般包括项目名称规划型图位置图项目介绍以及有关项目的参与者，如开发商设计者建造商监理工程师租售代理等名称，使人们对项目及其开发商留下良好的持久的印象。四寄宣传品通过邮寄宣传品进行房地产营销推广，其邮寄对象主要是据有关线索筛选出的潜在的买家或租客。这种邮寄宣传品材料比般广告提供更多的信息。宣传品的内容具体应包括物业的照片及相应的说明文字物业位置的描述物业具体情况介绍，如面积高度和主要设计特色等④物业具备的主要设备，如煤气供热电力电讯等欲租售的物业权益性质，若是所有权，则说明租约期限希望的价格和租金水平列出开发商，抵押按揭银行和物业代理的名称地址电话以及有关联系人姓名。五现场展示样板房进行装修配齐家具和必要的装饰品，供有兴趣买楼或租楼的人士参观，让其亲身体验入住该建筑的感受。除样板房外，对于建筑物的主要入口通道和大堂也要装修，并在展示过程中保持清洁。总之，作为房地产推销活动的铁的原则，要尽最大可能给顾客留下美好的第印象。六派员推销派专职房地产营销人员上门向客户进行商品房推销活动。它与其他推销手段互为补充。具体做法是，根据企业对商品房市场的预测和调查，尽可能地掌握潜在客户的住处，摸清可能的买主，派人主动上门介绍本企业及商品房情况，促成买卖成交。毫无凝问，在这里，销售人员的素质极为重要。首先，这些销售员不仅要具有较完备的房地产方面的专业知识，对所售楼盘有较深入的了解，而且还必须具备其他相关知识，比如懂顾客的消费心理学，要熟知楼盘所在区域的人文状况和历史沿革，等等。其次，销售人员对自己的目标客户有深入的了解。再次，销售人员在向自己的客户推销楼盘的过程中，还要和客户建立起信任感。除了上述统的销售策略外，还要根据商场写字间公寓的不同特点，制定出不同的销售策略。二销售阶段及方式对于具体的促销计划，应选好入市的时机，有明确的营销主题。大致可分为三个阶段前期推广阶段本项目是规模比较大的房地产项目，需要大量资金和较长的投资周期，为了将投资风险降低到最低，在市场推广工作之前，项目开发初期引入销售公司，参与整体设计方案，注重楼盘的全过程策划，整体参与前期选址投资分析建筑房型环境设计及至物业管理等方面发展，创立品牌，高品位，高质量。在项目开发前就完成部分市场推广，量身为客户定做新产品的方式，避免风险，实现部分开发资金，降低产品的成本，而且也使客户进入早期项目的开发参与规划和设计，满足客户对房屋的需求。二现场销售阶段付款折扣优惠采取多种销售方式次性全部付清的给以八八折优惠五年按揭销售方式，给予九五折的优惠建筑期间预付的给予九八折的优惠，对于完工前已付款者，如对房屋不满意，房款如数退还并偿还高于银行贷款的利息。装修按揭贷款住房提供装修按揭贷款，对先用商务公司下属装璜公司进行装修的用户，免费提供多种装修方案进行选择，并根据装修合同享受定程度的优惠及终身免费保修。卡式销售结缘卡用于开盘时。以交付定金，锁定房号优先购买价格不变为主，般规定有效期在个月左右，其目的是通过开盘期价格上扬控制，让原先列价值含量的结缘卡赋予实际含金量，推动成交量。信誉卡用于销售过程中，内容有对物业质量和交房时间的约定，有对物业规划式配套方面的承诺，其主要目的是让购房者在期房销售过程中对未来物业的气氛，排除心理障碍，以形成市场信誉度。卡其涉及范围更广，如持该卡可到商开公司开发的物业中进行消费，均可获得不同程度的优惠，以充分提升房产的附加值。卡式销售应特别注意以下四方面的问题是适时性，应适应当时物业销售情况二是可见性，要有看得见的内容来产生效应三是亲近性，更立足沟通与购房者心理距离四是可信性，可进行法律担保，公证等形式来形成保障体系。第十章总投资估算及资金筹措第节编制依据山西省建筑工程投资估算指标年山西省建设工程其他费用标准年工程勘察设计收费标准年山西省建筑安装工程概算定额年山西省建设工程费用定额年山西省建筑安装工程概算定额调整系数年关于发布山西省建筑安装工程概算定额调整系数有问题的通知晋建标字号建设工程造价管理信息年项目单位提供的相关设备到厂价国内同类工程投资指标第二节总投资估算及编制说明项目总投资估算总投资万元其中工程费用万元其他费用万元预备费万元建设期利息万元二编制说明土地费用估算依据本项目单位提供的资料，本项目须提供拆迁住户的搬家费及过渡费，总计为万元。本项目申请增容用电，总用电量，根据国家规定，供电贴费免征。本项目需用水量吨日，水增容费为万元。建设期贷款利息银行贷款万元，贷款利率。依据财政部国家税务总局国家计委财税字号文关于暂停征收固定资产投资方向调节税的通知，从年月日起暂停征收固定资产投资方向调节税，本项目未计固定资产投资方向调节税。待国家有新政策时，按新政策执行。人防工程异地建设费本项目按国家规定修建防空地下室，因此免征人防工程异地建设费。第三节资金筹措及使用计划资金筹措计划本项目建设所需资金万元，其中山西新大陆房地产开发有限公司自筹形势有利于本项目的开发，项目的销售价格也极有可能随经济的复苏与升温逐步走高。住房制度改革的进程。当前住房制度改革的重要内容之就是将原属党政企业事业单位所有的公有住房逐步推向房地产二级市场。这项政策的推开无疑将造成供求关系的失衡，对商品房的开发造成相当大的不利影响。但从先行实施这项政策的省市来看，其进展及对房地产市场的冲击远不像人们想象那样迅速，那样明显。而且山西作为内陆地区，在同政策的推行上，往往要滞后于其它省市年，甚至更长。因而在可预期年内，房改政策的推动不会对本项目造成明显的影响。但超出这个期限，则有可能造成明显的影响，造成项目滞销或价格下跌。消费需求的变化。本项目的开发时间较长，整个工期需年，在这过程中，人们对房地产的消费需求爱好难免会发生变化，如果考虑不当，极有可能发生滞销或价格下跌，进而影响项目的整体经济效益。第四节风险管理在投资估算中，严格按有关规定，按建设工程费和其他费用的提取预备费，为有可能上涨的材料施工等费用作好充分的资金准备。采用大包的方式将工程发包给施工单位，定死项目的单位造价，这样当成本在定幅度内上涨时，开发商不可承担由此而带来的损失。对于钢材混凝土等大宗建材，应在施工淡季价格低廉时订货，并作好计划，使订货数量足以应付施工旺季的需要。对可能出现的地质缺陷，预先做好充分的准备及应急计划，旦发生立即处理，以避免工期拖延和酿成更大的问题。成立专门的班子，配备专职人员，加强公共关系，做好左邻右舍新闻单位政府有关部门的工作，为工程建设创造良好的外围环境，不使工程为纠纷新闻曝光行使处罚所困扰。加强公司内部经及与监理公司施工单位的合作与协商，使工程的进度质量投资按计划推进。作好销售策划工作和客户工作，使好房能卖上个好价钱，并完善有关的手续，避免因销售问题与客户发生纠纷诉讼等，使公司始终能保持个良好的形象。根据朝阳街和其它市政配套设施的建设情况确定本项目的建设规划和进度。第十三章财务测算及评价第节测算依据国家计委建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数。国家有关税收的文件和政策。关于投资项目经济评价的国家现行有关规定及数据。有关市场调研资料和数据及有关厂方提供的相关资料。第二节财务测算分析总成本费用分析销售成本共计万元，其中工程造价包括工程费用其他费用预备费建设期贷款利息等共计万元。出租房屋水电气消耗量平均每年为万元，十年共计万元。总投资除去出售房屋的价值后，固定资产总值为万元，按的残值率考虑，折旧年，年折旧为万元，残值为万元，十年共计万元。总投资形成的无形资产及递延资产总值为万元，按年摊销，每年摊销万元，十年