够大够精够美够好，够气派。各组团的主轴线和主中心的公共景观做大做好内部环境则可考虑尽量减少共用面积，加大私有的花园面积，为客户提供更多的依据个人喜好营造园林的机会。艺术园区在早期将成为本案的主要出入通道，本身既是建筑，又是道独特的景观，应特别设计，而且建议设计代表本案形象的精神堡垒,以增加人气，吸引人潮。污水处理站箱变垃圾收集站等设施周围可否适当填土造坡，并建乔木林或灌木丛，目的在于让所有可能影响住户视觉及心态的地上物从住户视线中移除。建筑物四周的散水坡可使用低成本的鹅卵石铺设地坪，其使细节之处也能与整个环境相互协调，保持美观其二可消除因雨水的侵蚀产生视觉不悦的感觉。第八章公共服务设施规划建议艺术馆区建议通盘考虑本项目的艺术性宗旨，本区域将是最能发挥园区特色的个所在，要求其建筑与景观的布置要有利于人文性景观的最大限度发挥，同时其建筑风格要旗帜鲜明，富于特征性，利于空间展示。同时要求其配套设施需在般小区配套功能的基础上，突出艺术功能。另外个不能忽视的因素是由于与本项目地域上的接近性和品位上的相似性，河海大学学生的强大消费能力，需在项目的配套中给其安排定的消化区域。在会所的考虑上，既可与艺术中心合二为，亦可单独建造。但功能上必须有所互补经营性的商业用房和以增进交流为主要目的的艺术中心，建议尽量放在佛城西路沿线，同时可穿插部分对外性强的艺术馆。艺术中心可考虑设置画家村的功能，充分考虑展示空间的问题，楼的空间尽量开阔，考虑在楼盘开始销售后先做售楼中心用。艺术会所平方米左右，功能设置可从以下各项考虑服务性的以提供打字传真复印票务及小型会务服务为主的商务中心提供日常服务的超市美容美发形象设计中心洗衣房银行电信办事处等运动型的室内温水游泳池桑拿浴室影音室健身房韵律操房棋牌室乒乓房台球房壁球馆，室内排篮球馆兼多功能室餐饮餐厅咖啡屋酒吧西餐厅等其它阅览室保健诊疗室等。艺术交流中心平方米左右。对外营业，主要功能考虑以满足艺术人员的居住展示交流沟通为主，集会议住宿酒店功能等于体。主题艺术馆所，每所平方米，是小区的亮点，是最可以淋漓尽致的发挥设计师的专业水准与专业追求的地方，在主题明确的情况下，可以给设计师最大的发挥余地。亚明艺术馆江宁区博物馆茶艺馆陶艺馆南京云锦展示馆民俗文化馆等，风格方面可以是现代的前卫的，也可以是经典的唐朝的江南的，主要根据最终的功用来定。建议可邀请世界著名建筑设计大师设计个艺术馆，提升小区的形象，二可以为炒做概念埋下伏笔，三可以成为小区的最大卖点。艺术幼儿园平方米，规划为高档次的特色艺术幼儿园，特色要在建筑造型上就有所体现。室外配套设施建议两个别墅区各建造两个标准网球场，铺设健康步道，儿童游乐场，部分艺术馆之间可建造风雨连廊，溪流之上架设别致的小桥，水景旁安置精致小品。特别注意人际沟通的需要。二公共设施建议室外配套设施建议两个别墅区各建造两个标准网球场，铺设健康步道，儿童游乐场，部分艺术馆之间可建造风雨连廊，溪流之上架设别致的小桥，水景旁安置精致小品。特别注意人际沟通的需要。同时，可利用采石场建造如室外攀岩利用两个水库设置游艇码头等智能化系统建议从三个方面来考虑信息网络系统安全防范系统物业管理系统。信息网络系统由宽带网接入每户要求带宽。设置小区局域网络系统及网络信息服务，程控电话，有线电视和点播。安全防范系统门禁系统周边防范系统电子巡更系统可视对讲及家庭安防系统物业管理系统停车场管理系统耗能自动接收系统卡通系统背景音乐，小区照明自动控制，火灾自动报警，设备管理系统综合物业管理系统物业服务以艺术概念为统领的社区，需要提供许多个性化的服务，在硬件设备完善的基础上，在般社区服务的基础上，举行各种艺术交流活动将是以后社区生活中不可缺少的部分如钢琴舞蹈艺术等少儿素质训练，美墅家摄影艺术展览，主妇健美韵律操比赛，国画油画技法培训，业主业余合唱团等社区活动。而如何使居民对类似活动产生兴趣是摆在物业公司面前的个现实的课题。这就对物业管理项目容积率占地面积亩建筑面积预期均价元平方米预期销售总额元预期均价元平方米预期销售总额元,单体别墅,联排别墅,配套及艺术园区,销售总额减销售费用销售收入的管理费用销售收入的营业税销售收入的土建成本利润利润率方案二整体容积率，联排区占地亩项目容积率占地面积亩建筑面积预期均价元平方米预期销售总额元预期均价元平方米预期销售总额元,单体别墅,联排别墅,配套及艺术园区,销售总额减销售费用销售收入的管理费用销售收入的营业税销售收入的土建成本利润利润率方案三整体容积率，联排区占地亩项目容积率占地面积亩建筑面积预期均价元平方米预期销售总额元预期均价元平方米预期销售总额元,单体别墅,联排别墅,配套及艺术园区,销售总额减销售费用销售收入的管理费用销售收入的营业税销售收入的土建成本利润利润率公司提出了很高的要求，要既能提供完善的服务，又使活动具有定的感召力，塑造社区生活的艺术氛围是关键。第九章分期推案建议根据上述对规划设计要求的描述，我们建议本项目按三期分期推出，具体分期如下第期以艺术园区作为小区的亮点和特色先期建造，作为样板段部分项目左侧高尚别墅区靠近佛城西路平缓地带先推期体量为栋单体双拼别墅，树立高档形象，拨高地价，抢占南京大型高档纯别墅社区概念，抢占定位制高点，打响品牌第二期加推项目右下侧平缓地带的般别墅区，约万平方米联体别墅双立别墅，迅速回笼资金，体量套左右同时，单体和双拼继续去化第三期项目右侧高尚别墅区山地部分，万多平方米。第十章新材料新技术的应用对于别墅这种高档次高价值高享受的特大件特殊商品，为提高其附加值，相关新材料新技术的应用十分必要。根据对南京市场的了解和对国家相关政策与规定的研究，建议在艺术园的规划设计中，尽量考虑以下新材料新技术的应用新型保温隔热材料防渗漏噪音材料新型门窗新型板材集中供暖变频直供水绿色环保建材建议按照国家康居示范工程十大标准参照国家商品住宅性能评定方法和指标体系之级标准和绿色生态住宅九大指标的相关规定。第十章经济指标建议及财务分析项目主要经济指标项目容积率占地面积建筑面积预期均价总用地面积平方米亩,总建筑面积平方米,其中单体别墅亩元联排别墅亩元配套及艺术园区亩,成本构成表项目单价元平方米建筑面积平方米合计元备注土地成本,亩前期费用,上交建委的建设费水电增容费,规划设计费,包括单体景观设计费室外工程,包括道路景观水系等建筑成本,框架结构智能化系统,安保监控宽带等资金利息,不可预见费,成本合计,注以容积率计，总建筑面积以,平方米计，开发周期以年计。项目损益表项目单价元平方米建筑面积平方米合计元销售收入单体别墅联排别墅销售收入合计减销售费用销售收入的管理费用销售收入的营业税销售收入的土建成本利润总额利润率注艺术园的收益尚未计算在内。第十二章艺术园年工作推进计划工作内容实施时间执行单位确定方案大原则市场定位容积率分区分期思路年月底开启设计单位共同讨论总规方案设计修改报批批复月日月日开启设计单位场地施工准备工作，土方工程月初开始总规方案细化调整平面剖面立面月日月日开启设计单位共同讨论扩初方案设计月日设计单位开启扩初报批审批月日施工图设计月日设计单位造市宣传，产品说介，与媒体沟通月开启房展会亮相，开始内部预认购月开启样板区域结构月开启样板房装饰年月开启正式开盘销售年月开启附件项目经济指标的多个论证方案江宁地区，无论什么物业类型，几年来直以低价取悦于南京楼市，别墅市场也不例外。想要突破江宁别墅的价格瓶颈，有待于批发展商的共同努力，而目前的机会就出现在将军路上。考虑到项目的开发周期需要年，而别墅，旦赢得了市场的青睐，启动良好，其价格的上涨额度又远非公寓可比。考虑到诸多情况的存在，为使公司的规划方案，得到多方论证，最终恰当决策，我公司再按整体容积率重新测算所有经济指标同时，分别按联体别墅区占地面积的不同再组合测算，得出方案二三，以供选择论证预期价格根据市场现状和未来的增长走势两种情况分别估算，艺术园区的收益暂不算在内。方案整体容积率，联排区占地拼双立般别墅联排复式别墅，主力市场分成两个层面第层面针对高档别墅客户群身家数百万可承担万以上房价的老板阶层第二层面针对般别墅客户群可承担总价万以下的较高收入精英阶层。职业特征各类私营业主，创业型业主经营管理领域职业经理人，管理顾问，专业代理商，高级营销人员专业技术领域高级工程师高级建筑师电脑程式设计师高级会计师高级医师证券高级从业者高科技产业研究人员高级贸易从业人员社会人文科学领域律师记者演员艺术家画家音乐家教授有隐性收入的政界人员消费者经济特征分析根据行业及职业特征分布，我们推算出本地该阶层人士的家庭以三口之家二人收入为依据。年均收入水平依其所处的事企业单位的效益差异，可分为三个经济收入家庭年收入水平比例档位万以上万万高位阶层中位阶层基础阶层本案目标层次主要以高位价层金字塔顶端部分为主要目标客户，实际运作中随着品牌和形象的深入，还会有部分中高层次金字塔中部偏上部分人群跟入。消费者年龄特征分析从目标客户的层面及前述经济特征分析，作为新生代中产阶级的主力，除了拥有丰厚的家庭经济背景的人群。其或多或少存在初级创业原始积累和扩大发展三个过程，才能达到对本案的实际消费能力，这显示出本案的目标客户必须是有定年龄的成功人士，由此可以得出主体年龄分布在岁之间，并形成年龄逐渐趋低的趋势。其中购买力最为旺盛的集中在岁左右和岁左右。四本项目的市场竞争定位总价竞争与同品质物业竞争并存远东战役与南方会战针对同类型的别墅物业主要对手集中在亚东新区江宁区。竞争优势自然资源与后天整合优势。产品的品质与价格优势。板块联动优势