取均压措施，并在变电所的低压侧引至重要负荷设备的回路内装设浪涌吸装置。弱电通信本项目位于南湖大道，为城市的中心地带，城区通信主干线贯穿项目地，完全满足项目的需要。住宅办公和公用通信设施及宽带网的接入，由当地电信部门实施解决。五节能环保消防劳动安全㈠节能节水措施节能项目建成后，用电范围主要是照明办公设备空调等，为了减少能耗，采取以下措施供电设计按就近原则合理配置，以减少线路损耗，供电设备采用节能安全器件，线路采用铜芯电线电缆供电。采取低压电容器补偿，减少无功损耗。在电器设备的选型及建筑物内外照明灯具选用上，采用新型节能设备高效灯具，减少用电负荷。如采用节能型筒灯，日光灯采用电子启动器，公共场所不使用白炽灯等。加强用电管理，减少能耗。本项目建筑物的设计中，充分考虑利用自然通风和采光，以减少不必要的电能消耗，同时也有利于居民商业营业人员宾客和场内其他人员的身心健康。节水采取节水型设备设施，降低水资源消耗。加强用水管理，搞好供水系统的防渗防漏。㈡环境保护依据污水综合排放标准城市区域环境噪声标准大气污染物综合排放标准建筑施工厂界噪声限值地下水环境质量标准地表水环境质量标准。污染源与污染物本项目主要污染源与污染物是施工过程中运输车辆将产生不同程度的粉尘噪音以及项目运营时产生的生活垃圾生活污水场地冲洗废水等，拟建项目无工业污染和化学污染。环保措施粉尘本项目粉尘的形成是在工程建设期间。按环保标准和规定,通过洒水降尘和喷洒抑尘药剂等措施，把粉尘控制在每立方米空气含量不超过毫克，控制粉尘对周围环境的污染。噪音建设期内机械及运输车辆产生的噪音，通过建筑机械设备选用和避免深夜作业般不超过晚上十点来进行控制。废水生活废水和机房油污水，采取雨污分流和污废水经相应处理后实施达标排放。其他废弃物生活垃圾。区域内设置垃圾站，生活垃圾和般包装废弃物由专职人员清扫并送至垃圾站，再由环卫清洁车每天运往垃圾处理场实行垃圾无害化资源化减量化的三化处理。项目建成后，积极搞好区域绿化，创造良好的卫生环境，减少噪声和粉尘污染。消防设计依据和原则依据建筑设计防火规范修订本建筑灭火器配置设计规范原则消防必须贯彻预防为主，防消结合的方针。本项目在同时间内按处着火点考虑。消防措施区域内设置消防栓和灭火器，消防栓灭火器数量与间距按照当地消防部门的要求布防。平面布置上，要考虑设置消防通道消防龙头。室内装修及走廊采用非燃烧材料或难燃烧材料，夹板等装饰材料要用防火涂料浸泡涂刷,地毯帘布尽量采用阻燃材料制成的。④电器电线的布置与装饰物要有段安全距离。设计时留出消防通道出口。施工时，施工单位要严格按照设计要求施工，不得擅自更改施工图。项目建成后，要建立安全巡视制度，制定安全规章，设置安全警示，对区域内居民和全体工作人员进行安全教育。注意火警预防，将本项目平面布置图交予岳阳市消防支队，图中标明每消防箱和消防龙头的位置，定期请消防支队到街区来进行灭火示范。消防手段本项目区域内均采用消防冷却水和干粉灭火器共同扑灭火灾。冷却水消防系统采用常高压给水消防系统。消防器材本项目分别配置定数量推车式和手提式干粉灭火器。消防外协消防外协由开发商或物管与岳阳市消防支队协商解决。㈣劳动安全卫生为了严防火灾发生，除采取消防措施外必须加强消防安全教育。为确保人身安全，各住户门店商场对所有配电设备用电设备和金属外壳及管线支架等金属件采用接零保护，并设置必要的工作接地系统。加强设备选型，合理布置噪声源，努力降低噪声对环境的影响。合理安排功能分区和安全疏散通道，满足防护安全距离要求，从规划上防止各类事故。充分利用空坪隙地进行场地绿化，创造个优美舒适的环境。按规定搞好抗震设防和防雷减灾设计。六项目管理㈠建设工期本项目从前期工作开始至项目竣工运营，其项目实施期自年月至年月。项目建设工程从年月开展前期工作，到年月破土动工，年月完成裙楼封顶，并展开销售宣传和预售。项目年月主楼封顶并开始现房销售，到年月大楼整体竣工验收。㈡工程招投标招标范围本项目建设的勘察设计施工监理及主要设备构件等原材料采购均为招标范围。招标组织形式对勘察设计施工监理及主要设备材料采购等各项招标活动均按国家有关规定采用委托具有相应资质等级的招标代理公司负责招标。招标方式按以上招标范围的项目，律采用公开招标。招标公告发布根据国家招标法，拟在省市级媒体或其它公开刊物上公开招标信息。七投资估算与资金筹措㈠投资估算编制范围与依据编制范围本项目的投资估算范围包括土地征用拆迁开发利润万元开发利润率销售利润率盈亏平衡点基准情况所得税前销售收入不变成本上升成本不变，销售收入减少销售收入减少，成本上升基准情况所得税后销售收入不变成本上升成本不变，销售收入减少销售收入减少，成本上升九结论与建议㈠结论通过对建设场地的区位项目建设必要性建设条件市场预测项目建设规模资金筹措方式等的深入调查研究结论如下项目建设场地是在岳阳市繁华地段南湖大道开发建设的商业黄金铺面，有利于加快岳阳市南湖大道街区的规范和发展，有利于优化岳阳市商业服务业的结构和布局，给岳阳房地产业带来了新的发展理念，项目的开发建设符合城市发展规划，对推进岳阳市城市建设具有极积的作用。项目建设的场地周围城市配套基础设施齐全，有利于提供经济可靠的水电通讯交通消防安全等建设条件，营造方便安全舒适高效的商务购物环境。项目的前期工作比较扎实，支持项目顺利建设的法律文件和手续等基础资料齐全。资金筹措和来源基本上落实。自有资金基本到位。项目建设的各项经济社会效益等指标，均满足国家发改委建设部关于项目建设的可行研究技术参数的要求。根据以上各个方面研究的成果，经过综合评估，认定项目建设区位条件优越，具有商贸发展的竞争力，具有抗御市场风险的能力，资金筹措基本到位，市政府有关部门的高度重视和鼎力支持。因此项目的建设是可行的。㈡建议抓紧按规定和有关程序做好工程建设前期准备工作，按计划落实项目建设资金，确保工程顺利实施。高度重视项目的规划设计，做好多方案比选，坚持以人为本。营造个高效安全舒适便捷的人文环境。各功能区，其建筑造型空间布局功能组织交通组织环保安全等综合条件，应结合周边环境具有现代特色和显明个性。建设中引进竞争机制，通过招标形式择优选择施工企业监理单位与设备供应商，以最合理的费用保证建设项目的工程质量和工程进度。进步加大建设资金的筹资力度，加强银企协作，确保资金如期到位和项目顺利实施。前期工程基础设施建设建筑安装工程公共设施配套管理费用财务费用销售费用以及不可预见费用等。编制依据国家及有关部委关于建设项目投资估算编制要求。土建工程费用依据岳阳市造价办公室提供单位工程造价估算标准。土建工程费用依据湖南省建委年颁布的单位投资估算表进行估算。④建设单位管理费勘测设计费及其它费按国家计委建设部湖南省建委等有关文件计算。㈡投资估算与资金筹措工程概况本项目总用地面积平方米，总建筑规模平方米。建筑物基底面积平方米，道路面积平方米，绿化面积平方米。投资估算与资金筹措经估算，本项目总投资为万元，其中建筑安装工程费用万元，基础设施建设费用万元，土地费用万元，财务费用万元，前期工程费用万元，公共设施配套建设费用万元，管理费用万元，销售费用万元，不可预见费用万元。详见投资估算表序号项目数量金额万元百分比备注土地费用建筑安装工程费用前期工程费用基础设施建设费公共设施配套建设费管理费用财务费用贷款万元销售费用不可预见费用总投资表投资估算表本项目需资金万元，融资方案为自有资金万元，占预售收入万元，占申请银行贷款万元，占。八财务分析与经济评价㈠销售分析本项目全部按销售考虑。地下层按均价元平方米销售，群楼按均价元平方米销售，高尚住宅按均价元平方米销售，空中会所按均价元平方米销售，累计销售额万元。详见下表。表销售收入估算表单位万元序号项目名称单位单价元平方米销售量金额销售收入万元地下层群楼高尚住宅空中会所㈡成本分析开发成本房地产开发成本主要包括开发建设成本财务费用销售及管理费用不可预见费用。项目总开发成本不含税金为万元。利润估算及分析营业税金及附加表销售税金及附加估算表单位万元经估算，销售税金及附加为万元。序号项目金额税率税额销售收入销售税金及附加营业税城市维护建设税营业税教育费附加营业税所得税前利润估算及分析开发商利润销售收入开发总成本销售税金及附加万元万元万元万元开发商成本利润率开发商利润总开发成本万元万元销售利润率开发商利润销售收入万元万元所得税后利润估算及分析所得税额开发商利润万元万元所得税后利润开发商利润所得税额万元万元万元所得税后开发利润率所得税后利润总开发成本万元万元所得税后销售利润率所得税后利润销售收入万元万元本项目开发利润率为，销售利润率为所得税后开发利润率为，所得税后销售利润率为。具有较强的盈利能力和较高的经营收入盈利水平。贷款偿还能力分析本项目贷款万元，主要用于建安成本。根据以上分析，项目实施后可实现所得税后利润万元，有足够的贷款偿还能力。㈤不确定性分析保本销售量分析固定成本包括土地费用万元前期工程费用万元基础设施建设费万元建筑安装工程费万元公共设施配套建设费万元财务费用万元不可预见费用万元，累计固定成本为万元。变动成本包括管理费用万元销售费用万元，累计变动成本为万元。根据盈亏平衡公式固定成本销售收入变动成本销售税金及附加万元万元万元万元即项目只要实现的销