场等。工程进展项目目前正在进行期的主体结构施工。施工进度广告投放分析魏玛公馆项目自月开盘以来，采用了集中投放广告的策略，以期引起较强的市场反应。本月投放广告额为万元。核心卖点新里魏玛公馆是绿地集团在西安城北的倾城之作，可谓浓墨重彩。项目位于凤城九路与文景路十字，落点城运公园旁，与规划中的市政新址仅路之隔，集结未来中心人居优势，容纳亩城运公园亩森林雕塑公园景致，自然环境优越。而同时引人关注的，还有它万德式风景小镇的特色。德式风情的立面古典自然的艺术园林，处处弥散着德国魏玛小城的浓郁人文气质。随着生活配套日臻成熟，魏玛公馆的建成必将给西安高端人居注入新的元素。销售分析成交量价分析魏玛公馆因独到的市场定位和深厚的品牌知名度，入市短短的两个月以来，销售已经呈现出火爆的势头，销售价格也在稳步上升，预示了该楼盘强大的市场竞争力。年三月魏玛公馆成交情况走势月月元成交量成交均价成交产品分析该项目自三月开盘以来，累计成交套数套，本月成交住宅总计套，成交总面积为，其中大多为两室的户型。户型面积区间成交套数成交面积成交均价比例室元室元室元跃层元成交客户分析本月成交客户年龄结构以下以上本月的成交客户中年龄段以岁为主力购房群体，占总体成交的半左右，其次是些岁年龄段的客户这年龄阶层的客户群实业的高峰期或是以改善居住环境为目的的二次置业者，因此购买能力较强，需求旺盛项目前期运作较好，在西安拥有较强的品牌影响力，因此也吸引相当批的中产阶级在此购房，这部分人群有相当的购买力。本月成交居住区域分布本省其他地区本市其他区域该项目在本月成交的套户型中，全部为本市区域，说明该项目在本市的影响力较大，本市客群依然是西安市目前的主流购房人群。本月成交付款方式对比次性按揭本月已成交的客户中，选择次性付款的客户比例较全市水平略高，在较高的价格下，说明该项目面向高端客户较多，购买实力较强，次性付款的比例较高在选择按揭方式的客户中，有相当大部分的客户是以改善居住环境为目的的二次购房者，选择按揭方式以减轻购房压力。易居点评魏玛公馆是绿地集团在西安的又精心力作，项目定位高端住宅，立足西安本土特点，将德式的异域风情展现在西安消费者的面前，具有强烈的地域特色和独特的设计风格，项目的建成必将成为城北区的标志性住宅。项目处于城北开发的热点区域，其良好的自然环境和优越的人居氛围也为项目增色不少，随着周边区域配套设施的进步完善，西安市政府的北迁，魏玛公馆将成为绿地集团拓展西安的新里程碑。由于前期的宣传和客户积累，在前期取得了较好的销售业绩，但其售价相比周边同类楼盘定价高出很多，这或将为以后的销售带来些影响。六住宅市场结论西安住宅市场供求两旺的基本态势将维持很长的时间，将推动住宅成交量价双方继续保持不断的增长，预计年西安住宅市场依然火爆。地铁开动修建火热朝天，城中村改造全面开始，大明宫国家级遗址区的正式启动等等，催生了更多的刚性需求，这些都将在年进步体现。此外，西安市下半年加快公房办证并导入二手房交易市场，年将逐步实现入市交易，这些公房的拥有者套现后转化为庞大的改善型需求基础，也进步推动了楼市的利好发展。此外，年西安住宅市场的区域成交更加均衡。城南高新城北城东成为西安房地产主战场的格局已日渐明显，在这四个区域市场中，不仅供应和成交均占到全市的绝对多数，而且发展潜力巨大。城南的曲江板块，高新的高新新区板块，城北的大明宫板块，城东的浐灞板块，凭借其独特的地理资源和政府的大力支持，既构成了这些区域的核心，也成为全市土地供应和商品房市场发展的热点板块，加上政府支持力度不减开发企业的追捧和购房者的青睐，这些热点板块的聚合效应不断扩散，他们也将进步支撑着西安住宅市场的快速发展。政策方面，尽管宏观调控政策对正处于快速发展阶段的西安住宅市场的实际效应并不太明显，但对整个住宅市场也有定的负面影响，特别是对购房者的市场未来预期会产生微妙的心理作用，而这种预期将会对房价的快速上涨有定的抑制。其中，从年开始，连续次加息将会次性兑现，将极大地加重大部分购房者的还贷压力，也会使得部分客户暂时放缓购房计划，加上年有可能央行还有多次加息，因此在定程度上会抑制部分需求。但从长远来看，年西安的住宅市场将继续高歌猛进。附表主要在售楼盘列表相邻型相似型个表格表主要在售楼盘列表相邻型项目名称位置建面万价格状态备注颐园新城东二环和矿山路交汇处在售城中村华清园酒十路东售罄东湖观景园酒十路尾盘景观城太华南路售罄新房村东二环延伸段南在售快乐家园东元西路在售湖畔嘉园东二环延伸段北售罄新兴骏景园兴工西路在售在售项目珠江新城北二环东段经济适用房在售彩云郡东元西路在售欣心家园北二环东段尾盘金裕青青家园矿山路东段在售万华园琳苑东元西路与东二环口尾盘华荣风景大院东元西路在售紫昕花庭长缨东路在售西岸国际花园东二环延伸段南形象未开盘恒大名都矿山路与酒十路十字形象大明宫馨村太元路形象罗马花园铂金十字矿山路中段形象表主要在售楼盘列表相似型项目名称区域总建面积万价格元备注白桦林居城北尾盘华鑫学府城城东在售融侨紫薇馨苑城南在售沁水心城城东在售金泰假日花城城南在售鑫龙天然居城东在售东尚城东在售锦园君逸城北在售恒大名都城东形象恒大绿洲城东形象罗马花园城东形象融侨中央首座高新形象第三部分项目可行性分析项目分析优势分析地块优势地块内并无涉及拆迁，项目启动阻力小，涉及资金量以及工作量较小地块内北面地块比南面地块高于约米，易于打造小区立体景观地块总占地亩，占地规模均比目前在建中铁西岸国际花园恒大名都东方罗马花园等项目大，更易打造大盘的品牌影响力，规模化开发，易于降低开发成本配套优势矿山路已经实现东二环与酒十路的连接，目前路况与车行状况良好劣势分析周边发展劣势紧邻项目东北面的重型机械厂大烟囱以及破旧厂房，对项目档次造成很大程序的影响紧邻项目南面的煤矿机械厂排放的废气，对项目的生活质量造成严重的破坏紧邻项目西面的刘北村和刘南村，对项目的档次打造，以及未来居住生活的安全性造成定程度的影响地块内资源劣势目前由于政府保护不力，地块内及周边明显堆放了大量的建筑垃圾，如建筑余泥石块砖块等配套劣势目前项目周边无明显的生活便利超市或市场，周边缺少消费娱乐和休闲广场等配套设施机会分析宏观市场发展近年国家宏观政策的调控，有利于西安房地产市场发展更加规范健康理性化发展近年西市政府在城市市政配套方面投入力度大，城市基础配套建议在很大程度上更以改观，给房地产行业的发展提供了良好了基础近年西安市房地产发展的势头良好，商品房销售价格路走高，给房地产开发带来丰厚的利润空间区域发展近年城东区大盘开发的联合推动，如水岸东方沁水新城中新浐灞半岛等，城东区生态居住的理念在近年逐步被人们所接受，大量的购房群体涌入该区域安家置业大明宫改造区的规划建设发展，近期未央行政中心区域的确立，浐灞生态区的发展，本区域位于三个重点区域的核心位置，受益良多近年周边区域土地市场交易频繁集中在周边区域，带动片区的发展热度周边发展地块内规划二路目前正在火热施工中，未来规划的道路打通与东二环的连接后，车行交通状况将明显得以改善周边东方罗马花园中铁西岸国际花园恒大名都等项目的即将面市，进步带动购买群体对该区域的关注度地块周边刘南村和刘北村的改造，该区域乱差的现状将会大大改善威胁分析入市时机近年国家宏观政策的调控，在多种层面上对房地产市场进行调整。开发商的资金链受到严重的考验购买者的购买门槛提前，贷款压力加大刘南村刘北村新房绿色家园等众多低价位的城中村改造项目的建造，无形中会分流部分客源，同时，拉低了该区域的整体形象目前区域内居住的人气不足，目前仅有景观城及煤矿厂的居民居住，但随着东方罗马花园中铁西岸国际花园和恒大名都项目建设的推进，区域前景良好周边项目相继入市，如东方罗马花园中铁西岸国际花园恒大名都等项目相继面市，该区域购房客户在将会在早期就被上述项目瓜分。二项目评价从西安市区域市场出发，通过对项目的整体分析，我们认为地块周边多个楼盘的相继入市势必将该片区打造成个居住氛围浓厚的区域，使项目后期入市具备良好的开发潜质和升值空间地块周边多个全国性运作的地产开发集团的造市，必定为该区域知名度带来重大的影响地块自身资源条件欠缺，目前周边配套支持力不足。因此，项目需要通过专业的定位包装来发掘塑造项目更多的卖点，使其市场竞争力得到进步加强，同时，我们更应抓住项目开发的契机，实现项目经济效益与品牌效益的双丰收。三项目准入结论开发速度建议西安房产开发已经开始进入高速发展阶段，开发商面临的开发黄金期将持续年。因此，建议加快本项目的开发建设速度，尽快完成拿地建筑施工入市销售的相关环节操作，以尽快进入后期的资金回笼阶段。二开发指导思想就地块本身特质而言，本项目作为大型综合小区，应坚持特色与个性，强调与周边楼盘的差异，并以此形成自身特色，以差异化竞争来取得市场优势。针对目前项目所在区域已经有众多新项目即将入市，因此，未来的年板块区域的地缘价值将会被迅速提升，待本项目入市阶段，将会坐享区域即成的多重优势。项目准入结论本项目若要实施开发，将会有两种开发实施途径如若要在当前市场形势下开发销售，建议产品的定位方向以低总价中小户型产品入市，针对次自住型购房客户和用于改善型购房的客户进行开发。先取的取的土地开发权搁置开发计划，待到周边配套及资源条件成熟时再实施开发计划并推出销售，以保证地块价值和利润的最大化发挥。但此方案对周边建设的依赖性强存在周边完善时机的不确定性并且对日后开发的时间点难以把握，风险系数较大。第四部分项目定位整体定位本项目地