头客人多综合效益高等特点。在些奖励旅游比较发达的国家，接待奖励旅游团与接待普通旅游团队相比，所获取的利润要高出五至十倍。鉴于待建酒店的高端定位，预计待建酒店将吸引来自于当地以及其他地区企业政府的高端会议需求，尤其是奖励旅游会议。休闲细分市场需求休闲市场需求细分这市场包括个人与团队休闲需求。个人休闲需求市场由国内外游客构成，这部分需求般直接到酒店前台订房。他们通常支付酒店的门市价。团体休闲旅客通常包括那些购买旅行社的承包旅游者，旅行社为游客预订旅馆饭菜包租飞机，这种旅行方式也被称为团体包价旅游。团体房价每年调整，般都比较低，但是可用来弥补淡季时较低的入住率。由于房价较低，时机旦成熟，随着市场入住率的上升，该部分需求将被其他高收益需求所代替。此细分市场的平均留宿天数为晚。此细分市场的未来潜在需求与区域经济的增长大连市的设施改善和大力推广当地旅游业息息相关。我们从市场分析中获得，休闲市场占竞争市场过夜客房总需求的。由于待建酒店位于市区中心，与旅游景点距离较近，我们预计待建酒店从大连该细分市场获得的较大的市场份额，尤其是在月份，这个月是大连旅游旺季，所以这个月份市场份额将会达到最高。高端度假细分市场需求这市场包括个人私人高端社交与商务高端招待带来的高端度假需求。个人高端度假需求市场由国内外客户构成，这部分需求般直接到酒店前台订房。他们通常支付酒店的门市价。会员高端度假，通过会籍部预订房间，享受会员房价，般都较低，但是可用来弥补淡季时较低的入住率。随着市场入住率的上升，该部分需求将被其他高收益需求所代替。由商务关系所带来的高端度假需求市场主要由分布于东北省，北京等以政治金融为资源的线城市，及山西等以煤矿等自然资源为主打的城市。他们通常因商务关系，被大连当地峰层人士所招待，或单纯旅游度假而前往。通常是以个人及小团体所构成。通常电话预订等方式订房。支付酒店的门市价。些类客群留宿天数通常取决于他们的公事结束时间，并加以短暂的度假期间。此细分市场的平均留宿天数为周左右。此细分市场的未来潜在需求与区域经济的增长大连市的设施改善和大力推广当地旅游业息息相关。我们从市场分析中获得，高端度假市场占竞争市场过夜客房总需求的。由于待建酒店位于付家庄旅游区，与旅游景点距离较近，我们预计待建酒店从大连该细分市场获得的较大的市场份额，尤其是在月份，这个月是大连旅游季，所以这个月份市场份额将会达到最高。竞争市场需求预测将酒店住宿市场细分是为了确定各种主要的住宿需求形式和访客性质，从而评估未来住宿需求的增长趋势。通过对区域市场进行分析，我们得出了待建酒店所处酒店住宿市场的三大细分市场。在对各类经济访客人数据进行评估后，推测出待建酒店所处竞争酒店市场范围内住宿需求的未来变化趋势。需求预测方法分析待建酒店所处酒店市场内所有竞争酒店基础年年住宿需求水平。根据与当地酒店管理方政府官员的访谈以及过去市场走势情况分析，在基础年年实际住宿需求水平的基础上，预测年至稳定年年待建酒店所处竞争酒店市场的基础需求变化趋势根据实地考察以及对待建酒店所处竞争酒店市场的分析，预测年至稳定年年待建酒店所处竞争酒店市场的潜在需求，包括诱导性需求和未满足需求。最后基于基础需求以及潜在需求预测的变化趋势，预测年至稳定年年待建酒店所处竞争酒店市场的可用客房数总需，然后计算出市场整体入住。竞争市场基础需求预测根据本章节之前竞争市场中细分市场的分析和实际考察结果，针对竞争市场中各细分市场的需求增长前景我们做出了预测，基于上述步骤，在对未满足需求和诱导性需求做出预测时，我们对细分市场未来基础需求增长率做出预测。预计待建酒店于年月日开业，因此我们假设竞争市场需求增长率将于年达到稳定。•根据我们的市场研究，和酒店管理人员访谈及大连当地旅游局提供的信息，我们估计待建酒店所在的市场范围的客房需求年增长率在未来年将在‐之间波动•现阶段经济危机的负面影响仍在蔓延，中国大多城市，尤其是线城市的高端酒店均不同程度的受到金融危机的影响导致业绩下滑。基于我们对大连竞争酒店市场住宿需求的考察，我们认为年该地区竞争酒店市场住宿需求受金融危机影响较小，年竞争市场的基础需求将于上年持平，小幅增长考虑到大连在东北经济地位重要性的日益突出，商务人士增长较快以及目前及未来待建酒店所在的市场范围内酒店的定位以及产品，我们预计未来该市场中的商务需求仍最为旺盛，增长速度较快其次为休闲需求和会议需求，这两个细分市场的需求增长率基本持本•考虑到近年来大连经济不断发展，使其成为中国最具发展潜力的二线城市，以及当地旅游业不断发展所带动的访客人数，尤其是国外访客的不断增长，我们对未来竞争酒店市场各细分市场的需求增长保持乐观态度。预计今后各细分市场需求将随着经济和旅游的发展继续保持上升的格局，并在年，商务细分市场会议细分市场以及休闲细分市场基础需求增长达到稳定，增长率分别为，以及。潜在需求预测以上是我们对酒店竞争市场的过夜住宿需求基础需求的分析预测。由于该需求是基于酒店入住率进行估算的，所以只考虑了酒店已满足的住宿需求。潜在需求是指那些因为各种原因而未能被竞争酒店市场客房所满足的住宿需求。潜在需求可分为两种未满足需求结构性和季节性所导致和诱导性需求。未满足需求未满足需求指在竞争市场中由于酒店客满而无法解决住宿客人。这些客人只能推迟行程选择次满意酒店投宿或选择竞争市场外的酒店。由于这些需求没有在竞争市场占用过夜客房，无法统计，因此对市场历史住宿需求估计中没被纳入考虑范围。未满足需求通常是由酒店行业的周期性本质所导致的超量需求。如，在商务市场中住宿需求没有平均分配到周中的每天，酒店日常入住率会呈现出高峰期和低谷期。总体而言，商务酒店从周至周四入住率较高，这时段商务旅行较频繁，周五和周六入住率较低。当酒店入住率超过和，或当周中出现至两天客满，通常认为存在超量需求，会导致部分投宿客人被拒之门外。如有新酒店进入市场，可以合理地假设未满足的住宿需求将会得到满足，因此需要估计未满足的需求量。未满足需求通常以已满足需求的百分比表示。基于目前及未来大连竞争市场酒店的入住率情况，在此我们不考虑未满足需求。诱导性需求预测诱导性需求是指由于市场中出现种新的需求驱动因素而产生的额外过夜客房需求。能够产生诱导性需求的情况包括诱导性过夜客房数细分市场商务细分市场会议细分市场休闲细分市场其中高端度假细分市场总计竞争市场可用客房总需求以及入住率预测可用客房总需求包括了已满足需求和潜在需求即预期进入市场可被市场吸收利用的潜在需求。表总结了我们对年至年间竞争市场总可用需求占有客房夜数的预测，剩余需求也体现在下表内它会随着过夜需求的增长而增长。新商务园区的投入运营会议中心的扩建新增酒店带来品牌忠诚客户或将独特服务设施引入现有市场之中等情况。随着未来待建酒店及其他高端豪华酒店的进入，预计将会产生定的诱导性需求。基础年住宿需求水平基础需求未满足需求潜在需求潜在需求可用客房数总需求通过对竞争市场所有客房供应和可用客房总需求的估计，我们可以计算出每年市场的入住率。我们以年已满足的和未满足的需求为基础，用各细分市场需求的增长率预测未来的需求水平。下表列出我们对待建酒店所处竞争酒店市场年至年总需求的预测以及竞争市场总体入住率。商务细分市场基础需求诱导性需求总需求增长率会议细分市场基础需求诱导性需求总需求增长率休闲细分市场基础需求诱导性需求总需求增长率高端度假细分市场占休闲细分市场基础需求诱导性需求总需求增长率总计基础需求诱导性需求总需求总可满足需求总需求增长率每年可供客户数每年夜晚数总供给客户供给增长市场入住率待建酒店入住率和平均房价预测入住率预测由于待建酒店所处竞争酒店市场的供求关系不断发生变化，因此市场上每个酒店的渗透率会跟随供求关系的变化发生变化。任何个新增酒店的经营业绩都将直接影响整个市场的业绩表现。同样的，当个已经运营的酒店发生利好变化如翻新等或利坏变化如酒店维护不佳或经营不善导致地市场份额下降等，其经营业绩也将会直接影响整个市场的表现。因此，我们会预测竞争市场上每个酒店在每个细分市场渗透率，在此基础上得出待建酒店入住率。渗透率酒店的实际市场份额其市场应有份额。如果酒店获得的市场份额超过其应有的市场份额，该酒店的市场渗透率将大于。酒店渗透率的增加，表明酒店所获得的市场份额也随之增加。而对于竞争市场上其他竞争酒店而言，市场上实际存在的需求正在减少，那么在供求关系不发生变化的前提下，他们的渗透率将会随之下降。当供给发生变化的时候，各酒店的市场份额也将随之变动，也就是，个或多个酒店的渗透率将会会发生变化。在我们对待建酒店的渗透率可获取住宿需求以及入住率的预测时，我们已经考虑了竞争市场中的各酒店的市场份额调整。待建酒店市场份额和入住率预测的前提是待建酒店市场定位的预测，市场定位预测是通过市场渗透率来量化的。待建酒店入住率待建酒店实际获得的客房夜晚数待建酒店每年可提供的客房数通常情况下为酒店实际客房数天细分市场商务细分市场需求市场份额以获取需求渗透率会议细分市场需求市场份额以获取需求渗透率休闲细分市场需求市场份额以获取需求渗透率其中高端度假细分市场需求市场份额以获取需求渗透率已获取入住房次总计可售房待建同类酒店的历史业绩表现相符合。行政及般支出行政及般开支包括所有行政部门员工以及并不特属于部门