的说明。往往越是低端的商业，越容易聚集人气，成市的速度越快，越容易带动周边的区域发展。并且临建商业的引进也有助于为后期商业的销售提供现有的客户消费群体，同时也可以利用现有商业的口碑传播，有效的进行项目的推广与品牌效应的聚集。同时商业市场的更好发展，必须注重先期试场的培养，通过长时间的持有和培养的过程，增大客户的购买力，方可成市。所以为更好的降低项目操作中的经营风险，可以分期开发，根据当时现有商业市场的情况，可以对项目进行修改或者小的调整。提高产品力，降低风险性项目产品力的提升，不仅仅限制在对于户形或是建筑风格等方面的改进上，更多的是要考虑到当前市场的抗风险力，以及何种产品更适合当时的市场发展等等，如松江就是个很好的例子。为降低项目的风险性，打造适合市场需求的产品，如在规划设计中可以适当的考虑对商住和商办两种产品互换的可能性。以上只是我司在从项目接洽至今的时间内，对于项目定位的些尝试和探讨，作为对今后项目完整可行性工作的抛砖引玉之笔，仍有共同探讨与深化的空间和余地。至此，我司在对项目在整体市场和区域市场进行深入调查研究基础之上，对项目自身定位等多方面进行了全面分析，把我们更多的注意力放在项目可行性操作的分析判断和目前面临的市场环境的认识和分析。希望通过本次双方的共同探讨和研究确定前期的本项目的市场定位和操作思路，便于今后后续工作的开展，力争通过双方共同的努力打造东丽区首个大型主题功能商务社区资的瓶颈突破可期。天津商业房产的发展竞争将趋于激烈，未来市场将逐渐走向成熟第三篇区域房产市场研究东丽商业圈分布和发展趋势东丽区商业市场分布华明镇商业东丽湖商圈跃进路商圈东丽开发区商圈东丽开发区商圈圈区域商业现状东丽区商业多以社区型零散商业为主，商业设施相对来说较为匮乏，主要的商业聚集地有三个个是跃进路与津塘路交口带的跃进路商业圈另个是家世界超市和东丽开发区附近的东丽开发区商圈超大型天就坐落在此区域随万科东丽湖夏洋溪韵风景及朗钜天域等住宅项目的建设，东丽湖区域也形成了商业区域。就目前商业发展来看，跃进路商业圈由于东丽政府等行政部门的进驻从而带动了商业的发展，是东丽目前商业发展最为成熟和完善的商圈，业态多集中在餐饮娱乐等便民性质的商业。东丽开发区由于交通市场等众多利好因素逐步发展起来，但是相来说由于受消费能力购物习惯等因素影响整体处于培育整合期。东丽湖商业随着东丽湖整体的开发改造随之崛起，未来发展空间比较大，但是目前仍处于商业发展的初级阶段。区域未来商业发展趋势天摩尔项目，位于外环线以外的津塘公路上，建筑面积万平米，计划用万平米投资公建项目，以为主，包括大型卖场室内主题公园餐饮娱乐产权酒店商务公寓和企业会所等商业配套设施，其余为住宅。期总建筑面积为万的商业，主要是会所餐饮。预计年交工。其余开发时间待定。目前已经建成并开业的空港国际汽车园位于保税区空港加工区内，总投资亿元人民币，占地平方公里。汽车园内的商业街总建筑面积为，个独体建筑，招商业态以餐饮为主，预计年上半年营业。配套商业会展区占地面积平方公里，规划有大型购物中心商业服务设施和以办公和商务活动为主，涉及投资服务中心研发中心金融街等商务服务在内的中心商务区，并为大企业自建包括生活和商住设施在内的办公设施预留空间。预计商业总建筑面积在万左右，包括现代商贸区品牌专卖区国际风情区和餐饮文化区等。华明镇的整体改造工作已经筹备启动，规划中的华明镇商贸区内将包含大规模的商业公建及商务办公，未来的华明镇也将是购物餐饮娱乐会议及渡假的商业核心。次级商圈物业组合代表物业经营内容跃进路商业圈百货商场餐饮娱乐沿街商铺东丽商场清荷茶楼上岛咖啡食品餐饮服装休闲娱乐东丽开发区商圈超市卖场专业卖场餐饮娱乐酒店专卖店天待建家乐超市家居装饰建材中心聚龙宫海鲜酒楼天会所便利服务家具餐饮娱乐汽车商务休闲东丽湖商圈休闲娱乐项目会所社区商业保龄球游泳桑拿歌厅红外线射击乒乓球台球羽毛球沙狐球飞镖等。区域市场总结分析东丽区目前商业集中区相对较少，地区消费能力较低，商业气氛尚不成熟，目前仅能满足居民的日常生活需求，对本案商业的带动作用暂时还不能发挥。但随天津航空城空港物流加工区华明镇商务商贸区及天等重点项目的建设实施招商引资，相信东丽区的商业氛围会逐渐成熟，尤其是华明镇商务商贸区对商业商务等聚集效应的逐渐显现，都将对区域商业带来巨大的映衬作用，提升区域商业的成熟度和商业价值。在区域商业裙带效应极大显现的同时，区域商业的潜在竞争也初见端倪，并与日俱增。因此要对本案商业的定位和业态进行精心的规划，与竞争商业实现错位经营，互补共生，这样才可在稳固商业裙带作用的良好环境下，享受商业互补经营带来的超值商业回报。东丽专业市场分布和发展趋势东丽专业市场分布东丽区专业市场发展相对比较集中，项目规模比较大，建筑形态多以棚式和层的多层建筑为主，以便民批发性质的中低档次为主，经营模式多以集中式销售，随着经营模式多样化和新政贷款政策的实施，为更大程度上提高商业价值，目前也融入了租售各半的经营方式。目前东丽各专业市场由于消费的目的性相当明确，对位置和区域的要求不高，客户群相对比较稳定。专业市场位置规模主要经营范围金钟批发市场外环线东半环与金钟河大街的交汇处占地面积亩约万水果蔬菜水产品粮油副食品温州城东丽区大毕庄徐庄子经营面积万服装电动自行车天津国际商贸城东丽区金钟河大街延长线占地亩，建筑面积万期万期万期万期主要为五金城期预计为集批发零售生活配套服务为体的商城滨海国际建材物流中心东丽区军粮城散货物流园区占地亩，期亩，建筑面积万期主要是展览建材酒店写字楼金种批发市场金钟农产品批发市场坐落在天津市外环线东半环与金钟河大街的交汇处，西邻金钟河大街，北靠外环线，赵沽里村东，属于城乡结合部，海陆空交通便利，地理位置十分优越，是建设我国北方农产品物流中心的最佳区位。天津市金钟农产品批发市场包括金钟蔬菜市场金钟粮油批发市场民权门综合批发交易市场三个批发市场和天津市金钟农副产品有限公司占地面积为亩，其中包括蔬菜交易区万平方米水果交易区万平方米水产品交易区万平方米粮油交易区万平方米副食品交易区万平方米。内设商用店铺，综合办公楼，仓储库，招待所等。温州城新温州城落户天津市东丽区徐庄附近，总投资亿元，经营面积万平方米，新温州城扩展了服装以外的新业务，下属两个商贸城，包括天津温州服装城和天津金温电动自行车商城。目前服装城商户进驻已达多家。温州城国际商贸城金种批发市场滨海国际建材物流中心华明镇天津国际轻工商贸城国际轻工商贸城项目总投资亿元，占地亩，建筑面积万，是个集批发期货交易零售生活配套服务为体的新概念市场，内设五金电器服饰鞋革两大专业市场及轻纺产品文具礼品印刷包装产品三大交易中心。南货北批，北铺南营的新商贸格局。建成后可入驻多家厂商，年交易能力达亿元，可为当地解决个就业岗位。据悉，该项目将于年全部建设完成。二期即中国北方五金城，中国正泰集团德嘉西集团中国人民电器集团等多家国内外知名企业已经陆续入驻，轻工商贸城将成为目前中国北方建筑面积和经营规模最大的五金销售批发市场。建筑面积万。三期集批发零售生活配套服务为体的商城，位于东丽区的大毕庄镇，项目已完成征地围挡和规划设计，年月开工。天津滨海国际建材物流中心又名中国北方建材总部，坐落于东丽区军粮成散货物流园区拟占地亩。期亩，建筑面积万，其中国际展览中心，进口大阪标准物流车间，建材库房，保税仓库，写字楼，酒店，其它商业配套。空港区域内楼盘分析空港物流加工区内在售项目分析项目名称皇冠国际广场金融中心远洋新干线空港国际贸易中心空港国际中心项目地址东丽区空港物流加工区中心大道与东四道交口东丽区空港物流加工区，中环西路与西三道交口东丽区空港物流加工区中心大道与东七道交口中心大道与西二道交口东丽区空港物流加工区内开发商天津市圣光置业有限公司财富置业远洋地产有限公司天津铭朗投资置业有限公司天津海津置地投资有限公司项目规模占地建面万占地万平米，建面万建面万住宅万，写字楼万建面万占地万，建面万公寓万写字楼万商业万建筑形态小高层多层小高层多层，小高层，高层，别墅小高层小高层楼层状况五星级酒店层，写字楼层，精装修酒店公寓层栋精装修层层商务办公联排写字楼层，别墅层，住宅分别为层栋层商务办公栋层精装修四星级酒店公寓及写字楼户型面积约套公寓室室室平米住宅写字楼商务别墅可以拆改公寓写字楼酒店开盘时间未定未定未定价格预计起价商务别墅均价目前状况公寓未开盘销售，写字楼已整体出租租金元平米，物业，在售号楼只推出商务别墅物业元平米目前在内部认购，未对外销售正做售楼处，未对外销售。入住时间购房即入住多以多层和小高层的建筑形态为主在售项目酒店档次较高，多集中在星级以上的，配套设施较高再售项目中，精装程度计较高大多为写字楼或酒店式公寓类的商用物业住宅面积区域多集中在平米之间，可任意拆分公寓多集中在平米之间客户群体集中在空港内部驻地企业的中高层投资人士和高新技术轻工为主公司项目多集中在中心大道两侧皇冠国际广场金融中心空港国际中心心金融中心皇冠国际广场远洋新干线空港国际贸易中心空港国际贸易中心空港国晚万动迁户带来的生活消费市场如家庭装修家具购置更新众多加工区内公司办公家具易耗品的购置，未来是个庞大的家具建材办公用品市场潜在威胁点空港加工区目前还是期建设，发展成熟需要时间可比上海外高桥金桥商业无人气聚集，不成市，就是死铺，商业价值无法实现，投资没有回报，商业就无购买价值空港加工区内规划中高端商业，对今后本地区的中高端客源会颇具吸引力开发时间，目前是本项目操作时最需要考虑的问题未来年政策的变化等对本项