揭为主，月供多选择在元元之间。这部分置业者对楼盘因素的关注度从高到低依次为位置价格环境户型配套交通质量发展商信誉物业管理智能化。位置依然是影响购房的主要因素，尤其是首次置业的年轻业主，暂未购置私家车，对位置与相应的交通状况要求较高。同时也有相当部分置业者对小区周边的环境及小区的环境非常重视，甚至将其排在首位。置业者对于户型结构厅室布局的设计非常重视，喜欢方正客厅宽大明亮功能分区明确合理的布局设计。置业者最担心的问题是楼盘烂尾面积缩水房产证以及工程质量问题。竞争分析区内近二至三年内，住宅及商业物业供应量较小，主要来源开发商的存量土地，区内竞争压力较小。片区房地产市场分析结论通过上述年的总体情况以及各物业的调查情况，可得出以下结论及市场预测年房地产经济发展应进入缓冲期，年上半年是高速增长期，年下半年已略显疲态。尽管房地产已经供大于求，但由于特区内的土地资源已呈稀缺状态，这将在定程度上缓解供求不平衡如果年撤二线关口成为事实，关外房地产将会得到极大的发展，尤其是梅林关和宝安关，这将对关内物业产生定的冲击。但由于交通问题短时间内还无法解决，关外的整体环境及配套与关内比还有不小差距，因此冲击尚需段时间主体依然是新移民，未来几年内，深圳的购房主体依然是首次置业的新移民，而非二三次主力置业群中小户型依然是主流，深圳是个很纯粹的移民城市，所以对于移民而言，面积之间的中小户型依然是大众情人。城市中心重心将全面西移，以中心区为首的，包括香蜜湖车公庙竹子林华侨城前海后海等各小片区将成为未来几年深圳房地产发展的主力市场。竹子林片区毗邻香蜜湖华侨城，南有强大的正蓬勃发展的世贸商圈的支持，位置承东启西，交通便利并拥有定的景观资源，东海花园香谢里花园等豪宅开发极大的提升了片区的形象，促进了片区的配套成熟，为新楼盘的开发奠定了较好的基础。与香蜜湖片区华侨城片区相比，竹子林片区的自身形象还较差，配套设施生活氛围及环境都较差，本片区更适合开发面向中青年白领精英族的首次置业楼盘。项目分析与评价地块解析项目地理位置项目位于福田区农林路西。地块编号补。东向为公司自有宿舍楼及住宅，西向为建业集团宿舍楼及住宅，南临建三路建业集团办公楼，北向为风临左岸。地形地势地块形状呈四边形梯形，场地内已平整，地势平坦。规划限制条件宗地内包含幼儿园独立用地平方米，集中绿地平方米，社会停车场平方米。建筑退红线要求米含小区路，米含小区路半路幅路米，米，米，米含红荔西路半路幅米，米含小区路半路幅米。建筑高度或层数米。项目分析表项目分析优势劣势交通较为方便投资前景看好项目规模较大靠近地铁出口当地人的居住情结具备定景观资源客户资源较多容积率适中。片区内人流密度大，人员较杂靠近农林路，有噪音污染西面被民房及工业宿舍包围北面安托山景被风临左岸遮挡，空间不开扬，采光通风受影响楼盘周围没有商圈，无商业氛围配套相对较弱居家氛围尚未完全形成。机会威胁房改政策影响深远价格定位走中档策略，能吸引更广层面的客户群准确的定位有效的营销策略可降低经营风险。南山福田在售竞争物业较多，分流有效客户房地产总体市场竞争激烈项目评价本项目属于竹子林片区，片区的环境及形象较差，人文环境及自然环境均较差，但同时，本片区介于香蜜湖片区和华侨城片区之间，片区北面为安托山及占地万平米的郊野公园，在定程度上拥有香蜜湖美景及葱郁的安托山山景，主要是项目东侧北侧高层单位将会有较好景观，南侧高层可远眺深圳湾，低层都将受到已建项目的遮挡。由于本片区恰好是政府规划的国际人文生态大社区和农科中心高尚生活片区的边缘地带，从长远来看，环境将会逐渐得到改善。项目成功的营销策划操作，可使项目具有良好的前景。市场定位及项目评估项目定位针对本项目我们通过对市场供应和市场需求的对比分析，确定项目的市场定位。同时根据开发商或项目的自身优势市场需求以及竞争形势制订并实施相应的营销策略，从而影响公众及客户的认知和态度，推动开发商及项目的销售市场并提高销量。市场定位就是要选准买家。并对这些将买房的顾客进行全面化研究和分析，在销售推广时才容易把握市场。建议本项目定位为深圳重返自然生活楼盘，纯正健康，富含生活气息而又有格调品位，树立竹子林片区风尚住宅的崭新形象，成为福田乃至整个深圳白领人士所追求的生活典范。产品定位商业定位街铺专业市场整体包装推广住宅定位中档纯住宅，主力户型宜以房厅卫工房厅卫或卫为主，以房厅卫为辅。客户定位商业定位主要为本地原居民投资客个体经商户福田区白领住宅定位白领精英高级经理人。主要在车公庙片区工作，其次为中心区，包括上海宾馆地王大厦国贸大厦等区域在本区域已经首次置业熟悉本区域，意欲在本片区二次置业者竹子林车工庙，包括上沙下沙带的原住民。价格定位考虑项目的推出时机，结合项目具体情况，商业价值较为有限，在成功策划包装推广情况，预测价格如下其商业价格为较理想乐观的价格住宅均价，元商项目利润估算表序号项目计算公式金额万元销售收入，开发成本，销售费用，销售税金及附加，财务费用利润总额，所得税，净利润，税前成本利润率利润总额总投资税后成本利润率净利润总投资注上表为住宅销售率为商业销售率为的情况下的经济效益指标。项目各计算期的利润测算详见附表项目损益及利润分配表。财务与敏感性分析项目盈利能力分析经测算，总投资为，万元，开发期为年个月，投资回收期为年，利润总额为，万元，税后利润为，万元，税后成本利润率为，属于房地产开发项目正常水平。项目不确定性分析项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡点临界点，是指项目销售收入扣除销售税费后与总投资相等的状态。分析如下在项目开发成本及销售价格等其它条件不变的情况，由静态测算可知，当住宅和商业销售率达时项目可保本。根据市场及项目定位分析，该项目住宅部分的保本销售价格及销售率容易实现，商业部分则需要制定切实可行的营销方案进行包装推广，商业价值套现的风险较大。项目敏感性分析我们对销售收入开发成本变化进行了敏感性分析测算。测算过程详见附表敏感性分析表。以下为两种最不利情况的测算结果表项目敏感性分析经测算可知本项目的销售收入和开发成本两个因素分别变动对项目效益会产生影响，而且影响程度基本相同。项目销售收入和开发成本在不利因素影响下，项目赢利空间较小，说明项目虽具有定的抗风险能力，但抗风险能力不强。保证销售价格和销售率的实现，控制项目开发成本，是项目盈利的有效保证。社会效益和影响分析改善区域环境，完善城市功能。增加财政税收。创造就业机会。项目的开发建设，将会给建筑业建材业金融保险广告等多个行业创造就业机会，建成后也将为保安物业管理商业提供新的机会。销售收入万元建筑投资总成本万元税后利润万元成本利润率财务净现值万元内部收益率动态回收期，，，，销售收入下降，，，，销售收入上升，，，，工程成本增加，，，，工程成本减少，，，，项目部分指标变化基本方案销售收入工程成本敏感性分析结果可行性研究结论与建议拟建项目的结论性意见已取得土地使用权项目属房地产住宅开发项目，已取得土地使用权，符合国家城镇住宅开发建设产业政策。建设后续资金需要有保证项目建设资金来源于自有资金银行贷款销售收入，所以后续资金定要有保证。项目具有良好的社会效益项目的建设有利于改善区域环境，完善城市功能，增加财政税收，创造就业机会。项目经济效益良好，但有定的风险。表项目主要经济技术指标注上表指标按住宅销售率为和商业销售率为的情况下预测的经济效益指标。序号项目指标占地面积，总建筑面积，项目总投资万元，项目经营收入万元，利润总额万元，税后利润万元，成本利润率税前成本净利润税后财务净现值万元，财务内部收益率动态投资回收期年贷款偿还期年综上所述，该项目社会效益及经济效益良好，我司认为本项目可行。项目主要问题的解决办法和建议项目的主要问题周边生活配套设施不够完善。商业气氛不浓，商业部分销售有定难度。建议总体布局应该符合生态景观住宅的特征，结合周边自然景观，加大平台花园的设计，提升项目的整体品质。在充分挖掘临街商业价值的情况下，对项目商业部分应整体规划成为专业市场或者其他类型商业形态。项目风险及防范建议市场风险及防范建议因周边生活配套设施不够完善，商业气氛不浓，为防范市场风险，制定合理的营销管理策略，使项目成功销售，如期回收资金获得经济效益，将是本项目规避市场风险的最好途径。二经营管理风险分析项目商业经营管理的风险在于商业气氛不浓。对于如何规避经营管理风险，建议项目建设前认真作好市场调研，同时全方位发布宣传广告，确保项目成功销售。在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，控制各项开发建设成本费用，降低投资成本。从财务评价分析数据可以看出，工程成本增加，将比基本方案净现值减少，即万元，内部收益率在原有基础上降低反之，净现值增加，内部收益率增加。因此，降低工程造价，控制投资成本，也是降低本项目风险的因素之。三行业风险房地产业具有投入大资金需求大开发周期长等特点，特别是高层建筑，行业风险程度相对较高。如开发商资金筹措不到位，造成工程后续资金不足，造成停工，则很有可能造成项目烂尾。合理安排融资计划，保证资金充足，严格控制工程进度，可以降低行业风险程度。附表项目工程计划横道图项目开发成本估算表项目销售收入与经营税金及附加估算表项目投资计划估算表资金来源与运用表损益及利润分配表现金业均价，元方案建议方案整体设计总体布局应该符合生态景观住宅的特征，结合周边自然景观，加大平台花园的