期流动资产的比重为，存货同比增长率为。对房地产企业的存货要做具体分析，就存货的构成看，部分是历史上留存下的积压房，随着时间的推移，以前开发的产品越来越不适应市场的需要，盘活的困难将越来越大，形成不良资产的可能性较大另部分存货是公司正在开发的商品房，这部分产品如果市场定位准确的话，将会成为公司的利润来源，否则将会给公司形成新的积压。年深万科的存货名利第，且增长率为，但其存货的增加是增加土地储备和新开发项目所致。年中华企业的存货增长率为，也主要是增加土地储备的结果。但像金田深物业的大笔存货主要是历史上遗留的商品房，它们形成不良资产的可能性较大。投资收益增长较快年房地产上市公司利润构成与年相比有较大的差别，其中营业利润仍占利润总额的以上，但同比下降了个百分点。补贴收入和营业外收支净额在总利润中的比重仍占比较小，并有进步缩小的趋势。但值得注意的是投资收益的比重较高，而且增长速度也较快，年房地产上市公司投资收益在总利润中的比重为，同比增长。投资收益是公司对外投资活动的成果，主要来源于公司的长短期投资，通常它只是公司暂时闲置资金的利用，并不是公司利润的主要源泉。如果公司的利润主要来自投资收益，则公司发展的可持续性就令人怀疑。三房地产上市公司未来业绩展望年季度，房地产增长势头不减，房地产开发投资同比增长，住宅投资增长，土地开发投资增长，预计年房地产业仍将延续年的发展态势，年房地产上市公司经营环境继续向好。与此同时，些先行性指标的走向也预示年房地产上市公司业绩仍处于上升通道。预收款增长为年业绩提升奠定了良好的基础预收款增长表明销售形势好转，这为今年收入增长奠定了基础。预收款是指已签定房屋销售合同，而且房款也已收到，但由于收入尚未确认，只能暂时计作预收款，到收入确认条件全部达到后，即可确认收入。预收款越多，表明房地产销售形势越好，而且销售回款快。通常预收款在第二年转为收入。年房地产上市公司平均预收款为亿元，同比增长，这将为今年房地产主营收入奠定基础。预提费用和无形资产的增加预示房地产上市公司的投资在增加预提费用是在房地产项目开发过程中，由于项目开发周期非常长，第批房屋销售后确认收入时，尚有许多费用需要在以后支付，这部分费用必须通过预提费用体现出来，年预提费用增长率为，表明房地产上市公司投资增长速度较快。有些房地产公司将土地使用权计入无形资产中，因此该指标的增减也在定程度上反映房地产上市公司土地储备情况，年该无形资产增长率为，表明上市公司在增加土地储备。由于中国房地产业尤其是住宅产业正处于个新的发展周期，房地产上市公司增加投资势必为将来几年的收益打下基础。二附图图中国房地产开发业景气指数趋势图图全国商品房季度竣工面积单位万平方米图全国商品房季度销售面积单位万平方米图全国商品房季度平均销售价格单位元图房地产投资额占全社会固定资产比例主要资料来源中国房地产信息中国经营报中国统计年鉴国研网建设部投资导报市场报国家统计局中国信息报中国脑库中外房地产导报中国房地产金融中国证券市场研究设计中心发挥不了网站的优势。其次，网络建设的重点是数据库建设，数据库要有以下特点在数据库中每个现在或潜在的顾客都要作为个单位的记录存储起来，只有了解每个个体的信息才能细分市场，并可通过汇总数据发现市场总体特征。每个顾客记录不但要包含顾客般的信息如姓名地址电话等，还要包含定范围的市场营销信息，即顾客需求和需求特点每个顾客记录还应包含有顾客是否接触到针对特定市场开展的营销活动的信息，对公司采取的营销沟通或销售活动所作的反应信息。大型数据库可以自动记录和处理顾客信息，并发现市场机会和威胁，提供市场决策和有效合理地配置企业资源。在定制营销中，网络还起到企业内部管理的职能。每个分销中心不仅是业务中心，而且是管理部门，有开拓业务和经营管理的职能。企业要实现高度智能化和扁平化管理。通过电脑网络管理实现与客户和总部的充分沟通，方面可以便捷地接受总部的指令，另方面可以快速地处理客户需求信息通过扁平化和充分授权，实现高效率运作。营销策略营销策略由关联反应关系回报四个部分组成，同时兼顾生产者和消费者的利益，达到个双赢的局面。由于房地产产品消费环节的特殊性，运用营销策略就显得尤为必要和重要，也就是说后期的物业管理开展得顺利与否，很大部分决定于前期销售时的策略。在当前竞争激烈的房地产市场，顾客具有动态性，顾客忠诚度是变化的，要提高顾客的忠诚度，赢得长期而稳定的市场，就要通过些有效的方式在业务需求方面与顾客建立关联。在这种相互影响的市场关系中，对于开发商来说最现实的问题不再是如何控制制定和实施计划，而在于如何站在业主的角度，及时倾听业主的希望渴望和需求，并及时答复和迅速作出反应，满足顾客的需求。中国房地产经过二十多年的发展，已从价格竞争质量竞争逐步走向品牌竞争也从集团购买转为个人消费行为。房地产企业导入营销策略的环境和时机已经成熟。导入营销策略的意义在于是个非常准确描述开发商与业主之间关系的种营销策略，同时也符合当前人们对商业的普通要求，也是第次把双赢的概念引入房地产行业的营销策略。有利于建立楼盘品牌，进步成就企业品牌。个好的营销策略能产生个成功的楼盘，个成功的楼盘能成就个企业品牌。就是这样个营销策略。大凡名牌的企业都自觉不自觉地运用了营销策略。万科就是以贯的尊重客户为优势，中国海外则以流的质量和流的物业管理享誉深港，还有顺德的碧桂园中山的雅居乐广州的奥林匹克花园都是双赢的例子，同时也通过这种策略成就了名牌楼盘，从而提高了开发企业的知名度。总之，利用策略，感动业主，使业主与开发商能相互理解相互支持，完全可以成就个名牌楼盘，进步成就个名牌的企业。有利于促进房地产业的规范化发展。因为导入营销策略，整个社会对购房居住的看法和观点就可能会发生变化。开发商认识到与业主互动的重要，业主也认识到与开发商双赢的重要，谁也不会只顾自己利益整个行业就会沿着个良性循环的方向发展。五政策与环境现在房地产政策环境年以来，国家实行住房制度改革和住房分配货币化。通过刺激住宅消费来拉动房地产业的健康发展。下表是年至今有关部门发布的主要法律法规及相关通知的汇编。政策发布时间发文部门文件名或政策内容年月日建设部商品房销售管理办法年月日财政部国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知年月日建设部住宅与房地产业司关于北京地区年度公房出售成本价及现住部级干部宿舍的知名人士与已故部级干部子女购房等有关问题的报告年月日财政部国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知年月日北京市国土资源和房屋管理局北京市已购公有住房上市出租管理暂行规定年月北京市取消内外销商品房现房销售许可证年月国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知年月建设部简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见年月日财政部关于企业住房制度改革中有关财务处理问题的通知年月日财政部国家税务总局关于住房公积金管理中心有关税收政策的通知年月房产测量规范国际年月日建设部人民银行住房置业担保管理试行办法年月财政部国家税务总局及建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知年月国务院建设工程质量管理条例年月日建设银行个人住房贷款办法年月日财政部国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知年月日建设部已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法年月建设部城镇廉租住房管理办法日年月日中国人民银行经济适用住房开发贷款管理暂行规定年月日国务院住房公积金管理条例二对中国房地产的影响入世影响的积极方面以中美关于中国入世双边协议为例，其中与房地产业相关并有重要影响的内容有在农业方面将消除贸易壁垒，并增加大范围的美国农产品的市场准入在工业品方面，将降低关税并消除广泛的系统性贸易障碍。这样，会使部分工农业产品价格降低。它意味着，因部分原材料半成品价格下降会使房地产开发成本有所降低而因居民日常消费支出的减少，会相应提高可用于住房消费的资金额度间接提高住宅的需求量。在关税方面，将由目前平均削减至以及加入信息技术协议后，对电脑电信设备半导体和其他高科技产品完全免税在汽车领域到年中期中国将把关税削减至。在木材和造纸领域，关税将由现在的木材和纸张降低至。所有这些都会导致房地产业的成本降低，房地产开发中耗费木材制品价格的降低房地产业中涉及的智能化设施成本的降低特别是汽车更加普及及交通成本的降低。会使郊区化步伐进步加快。在服务业方面。中国承诺将取消对服务领域的大部分限制包括销售业银行业保险业电信业会计律师等专业服务业商业和电脑相关服务业电影业和音像制品业等。在保险业方面。将逐步放开保险市场在年内把境外保险公司的经营范围扩大到医疗和养老保险领域境外的财产和人身伤害保险公司在中国人世后即可承保大规模商业除在银行业方面，入世年后。境外银行可以与中国个人共同开展人民币业务在证券业方面将允许少数合资企业从事基金管理。入世年后这类企业的外资股份可以上升至，其经营范围将随非合资的中国公司的经营范围的扩大而同步扩大。它们对房地产业的影响体现在如下几个方面是能增大对相应档次的写字楼公寓和商业类房地产的需求量二是带来先进的服务方式。促使中国金融和保险业的创新降低房地产开发和消费中的风险和资金成本。增加房地产消费需求量，甚至产生新的开发和消费方式三是先进的服务方式和服务理念会加剧房地产咨询物业管理等行业的竞争提高服务水平和服务质量。在专业服务方面。中国保证开放专业服务领域的市场，涉及法律会计管理咨询税务咨询建筑设计工程设计城市规划。这就使中国房地产业能够引进境外在这些方面的先进技术和经验，提高房地产行业的服务质量。在中国与欧盟签署的中国欧盟关于中国入世双边协议中其与房地产业相关共有积极