费用建筑安装工程费用含装修费建设配套费用室外工程费管理费用销售费用财务费用各种税金支出预备费综合以上至项费用，本项目总投资估算为万元方案，方案。单位成本销售收入估算依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为小高层住宅元商铺元地下车库元销售收入住宅商铺地下室总计元营业税及附加各项费用总成本拆迁成本建安成本税收费用土地成本第四部分投资估算与融资方案毛利润销售收入总成本元税务分析营业税及附加所得税土地增值税项目资金预测项目投入总资金及分年投入计划资金投入计划各期地价前期费用基础建安配套开发间接费等的投入安排。资金回款计划各期销售回款计划。资金需求计划结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。启动资金及启动时占用资金内容资金占用峰值实现现金正流入时间资金占用月平均额现金流量表要求结果公司的具体情况，付款时间适当控制原则，针对项目的具体情况，提供相对合理的投入及回款时间，在能销售回款之前，资金需求量按月分析，如项目较大，开始回款后的资金需求可按季分析。最后要给出资金需求的最高点。全部投资的现金流量样表单位万元时间项目现金流入量合计自有资金投入第四部分投资估算与融资方案主营业务收入借入资金现金流出量合计土地费用前期费用建设配套费建安工程费室外工程费工程监理费管理费利财务费用其他费用现金净流量自有资金的核算建设期自有资金以上方案的自有资金核算是假定为万元，根据实际情况和借款额度增减。经营期自有资金占用项目资金占用量万元计算依据固定资产投入酒店设施万元每间客房配套功能设备元酒店管理办公设备万元流动资金及税费酒店的管理费用营业额的不可预见费上述两项费用之和的融资方案项目融资主体项目资金来源筹措资金首先必须了解各种可能的资金来源，如果筹集不到资金，投资方案再合理，也不能付诸实施，可能的资金渠道有国家预算内拨款国内银行贷款包括拨改贷固定资产贷款专项贷款等国外资金包括国际金融组织贷款国外政府贷款赠款商业贷款出口借贷补偿贸易等第四部分投资估算与融资方案自筹资金包括部门地方企业自筹资金其它资金来源。可行性研究中，要分别说明各种可能的资金来源资金使用条件，利用贷款的，要说明贷款条件贷款利率偿还方式最大偿还时间等。融资方案分析筹资方案要在对项目资金来源建设进度进行综合研究后提出。为保证项目有适宜的筹资方案，要对可能的筹资方式进行比选。可行性研究中，要对各种可能的筹资方式的筹资成本资金使用条件利率和汇率风险等进行比较，寻求财务费用最经济的筹资方案。资金来源可靠性分析融资结构分析融资成本分析投资使用计划投资使用计划要考虑项目实施进度和筹资方案，使用相互衔接。编制投资使用计划表。其中固定资产投资按不同资金来源分年列出年用数额流动资金的安排要考虑企业的实际需要。借款偿还计划借款偿还计划是通过对项目各种还款资金来源的估算得出的，借款偿还计划的最长年限可以等于借款资金使用的最长年限，制定借款偿还计划，应对下述内容进行说明。还款资金来源计算依据第四部分投资估算与融资方案各种借款的偿还顺序计划还款时间。国外借款的还本付息，要按借款双方事先商定的还款条件，如借款期宽限期还款期利率还款方式确定，与国内按借款能力偿还借款不同的是借款期般是约定的。还本付息的方式有两种等额偿还本金和利息，即每年偿还的本利之和相等，而本金和利息各年不等。偿还的本金部分逐年增多，支付的利息部分逐年减少。等额还本，利息照付。即各年偿还的本利之和不等，每年偿还的本金相等。利息将随本金逐年偿还而减少。第五部分财务评价第五部分财务评价在项目的开发方案确定以后，必须对不同的方案进行财务经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选推荐出优秀的建设方案。本部分的评价结论是投资决策的重要依据。财务评价是根据国家现行财务和税收制度以及现行价格，分析测算拟建项目未来的效益费用。考察项目建成后的获利能力债务偿还能力等财务状况，从企业角度分析项目的盈利能力。项目投资方案评价的指标般分为两类类是考虑贴现因素的动态指标，即考虑货币时间价值因素的指标，包括净现值获利指数动态回收期内含报酬事等指标。另类是非贴现的静态指标，即设有考虑货币时间价值因素的指标，如静态回收期投资利润率等。在房地产开发项目的评价中般以动态指标为主，以静态指标为辅。主要财务评价报表有财务现金流量表利润表财务平衡表。财务评价基础数据与参数选取财务价格利率项目计算期选取财务基准收益率设定财务评价方案财务盈利能力分析第五部分财务评价财务效益分析表，主要有贷款偿还期计算表财务平衡表财务现金流量表等经营财务成本计算。营业收入估算营业项目营业收入万元计算依据分综合评价社会评价定性在可行性研究中，除对以上各项经济指标进行计算分析外，还应对项目的社会效益和社会影响进行分析。可以对不能定量的效益影响进行定性描述。内容包括项目与当地基础设施发展水平的相互适应性项目对合理利用自然资源的影响。环境评价影响及对策工程建设对环境的影响建设中环境影响的缓解措施公司资源匹配分析第八部分研究结论与建议第八部分研究结论与建议结论根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见。主要内容有明确说明该项目是否可行，是否具有较强的抗风险能力对推荐的拟建方案的结论性意见。对推荐的拟建方案建设条件产品方案经济效益社会效益环境影响的结论性意见。④对主要的对比方案进行说明。可行性研究中主要争议问题的结论。建议是专业机构的专业人员在进行可行性研究中发现的些有利于项目获得更佳的经济效益社会效益环境效益等方面的建议，供委托方参考。对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议。对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见。对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见。④在基于市场条件下利润最大化的各种物业形态组合，提出建议。相关的注意事项及建议第九部分附录第九部分附录附件它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的部分。般来讲，个项目在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部门的批准文件如规划选址意见书土地批租合同土地证建筑工程许可证等。专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律法规方能编写项目可行性研究报告。专家论证意见主管部门意见附表是可行性研究报告中涉及的诸多计算表，如投资匡算表销售收入表资金筹措表利息计算表现金流量表敏感性分析计算表等。成本估算表成本项目总成本万元单位成本元参考项目单位成本说明土地获得价款政府地价及市政配套合作款项红线外市政配套拆迁补偿费二开发前期准备费勘察设计费报批报建费三通平费临时设施费三主体建筑工程费基础工程结构及粗装修门窗工程公共部位精装修室内精装修室内水电气暖第九部分附录室内设备及安装室内智能化系统四红线内市政工程费室外给排水系统室外采暖系统室外燃气系统室外高低压系统室外消防系统室外智能化系统五园林环境费环境设计费绿化建设费建筑小品费道路广场建造围墙建造费室外照明费室外背景音乐室外零星工程六公共配套设施费游泳池会所幼儿园学校儿童游乐设施商业设施其他七开发间接费工程管理费营销费用资本化利息物业管理完善费合计说明成本估算应按本表明细项目分类，因条件所限确实无法作出详细估算时可只列大类参考项目可选择集团内外的项目，其标准为已竣工的项目具有最大可比性现金流量预测表附图份完整的可行性报告应包括以下附图项目的位置图地形图规划红线图设计方案的平面图，有时也包括项目所在地区第九部分附录或城市的总体规划图等等。宅楼销售内部出售元，公开销售元写字间出租出租率元酒店客房营业收入按的住房率，平均按床标准间元天配套功能营业收入元月，不含会议室停车场出租元月个合计未计住宅楼销售收入万元成本费用估算项目测算例表万元项目名称标准说明土地费用土地为万亩前期费用设计规划监理费行政性收费建安工程费景观及配套费用销售成本按销售收入控制财务费用贷款按总投入利率为管理费按总投入的计合计营业利润未计建设成本营业项目营业利润万元计算依据及说明住宅楼销售次性收入写字间出租出租率物业管理费用由住户承担，保平经营酒店客房营业收入按的利润率计算配套功能营业收入按的利润率计算，不含会议室停车场出租出租率合计未计住宅楼销售利润万元④项目开发各期的利润体现经济指标年﹒﹒﹒，年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年结算面积单位利润元利润万元静态获利分析投资收益率第五部分财务评价投资回报率计算按年经营周期不变价计算，每年为投资回收期项目总投资的回收期为年。假定贷款本金年后归还，经营期每年只支付利息动态获利分析财务净现值内部收益率贷款偿还期等偿债能力分析流动比率杠杆比率综合指标表主要经济指标单位数值元项目总金额万元销售收入直接成本总投资毛利率税前利润税后利润销售净利率投资回报率财务评价方案略财务评价结论第五部分财务评价方案的比较分析几种方案的投资回收期基本接近，但是几种方案的前期资金回收额差别较大，本项目的资金回收除了前期销售外，主要靠后期经营收入，方案后期经营资金成本压力较大，但长期经营收益也相应较大。方案则相反，前期回收额较小，后期经营资金成本压力较大，但长期经营收益也相应较小。第六部分不确定性分析第六部分不确定性分析在对建设项目进行评价时，所采用的各种数据多数来自预测和估算。由于资料和信息来源的有限性，将来的实际情况可能与此有较大的出入，即评价结果具有不确定性，这对项目的投资决策会带来风险。为了避免或尽可能减少这种风险，要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的经济上的可靠性。这项工作称为不确定