增加的商务性消费需求，酒店业将面临广阔的市场空间。休闲娱乐业园区及区域周边娱乐业市场的业态较为单，以网吧为主，且档次较低，市场缺少品类齐全，消费环境较好的娱乐项目，市场面临迫切升级和完善的需要。餐饮业园区及区域周边餐饮普遍规模较小，基本以传发展空间较大。项目开发方案项目定位通过前期对地块的优劣分析并结合对当地市场及消费群体的研究我们建议项目的发展方向为项目市场定位集居住酒店商业于体的城市综合体项目。商业功能定位以园区为中心，三公里辐射半径的区域商业中心。集餐饮美食购物中心休闲娱乐于体。二商业业态组合主力店超市或小商品商场，满足园区的集中式购物场所，面积在左右次主力店以餐饮茶楼咖啡馆作为次主力店选取方向，提升整个区域消费档次，面积在左右。休闲娱乐以网吧台球会所电玩城茶楼美容美发为主要选取方向网吧电玩茶楼美容美发。三产品建议根据当前市场水平进行估算物业类型建筑面积商业部分次主力店临街商铺内街商铺大型卖场住宅部分公寓住宅总计四价格定位商业次主力店整体按元平米预估临街商铺共层，平均按元平米预估内街商铺共层，平均按元平米预估。住宅公寓按元平米预估住宅按元平米预估。五开发计划项目于年月通过竞拍取得土地使用权，拟计划在年月投资建设项目总建筑面积约万平米，计划年开发周期，分三期开发年开发期万平米，年开发二期万平米，年开发万平米。六销售策略时间安排项目销售时间计划表序号销售周期销售面积备注年上半年销售租赁商业年下半年公寓年上半年住宅年下半年住宅年上半年住宅年下半年住宅合计年项目计划在年元月日实现开盘预售，在传统营销旺季进行推售，确保销售业绩，具体安排如下。年销售商业及公寓部分，租赁大卖场平米年销售住宅部分，销售比例为年销售住宅部分，销售比例为。推售策略因项目体量较大，且产品线较为丰富，属于城市综合体项目。建议整体采用先商业后住宅，先招商后销售的推售策略，先招主力店次主力店，后招散户，确保项目商业的业态符合定位思路，后期再考虑分批销售。策略易于对项目整体价格的拉升，在保证项目商业业态定位和商业存活性的同时实现良好的销售业绩，满足整体溢价空间。价格策略招商工作因商业对于项目重要性，应采取引得进开得满做得旺的宗旨来指导招商工作的开展。在经营门槛上应放宽政策，确保商家引得进在经营管理上应统组织，确保商街开得满在品牌审核上应从严把关，确保商街做得旺。销售工作采用高开高走的价格策略，首批推出位置好的临街商铺，少量多批推售，实现项目面市即热销售火爆的市场印象，在获取良好的市场口碑和追捧后逐步推售内街公寓和住宅单位，实现溢价，拉升项目整体均价。推广及优惠策略项目产品丰富，招商任务重要，在推广方式注重广度传播精确打击，采用报纸网络活动和户外相结合的形式，同时考虑辐射长沙地区对主力店及次主力店的招商，采取先沟通后设计的工作思路，为主力商家量身定做产品。对于招商工作采取登门拜访紧密沟通持续跟进来配合宣传推广。根据项目的销售时间节点，在适当的时机推出相应的优惠措施，如招商方面签约免租金租赁送物管等和销售方面买房送装修团购优惠这类不影响项目形象，并能够促进实际成交的优惠活动。七项目租售收入汇总表项目租售收入预估表单位万元物业类型建筑面积租售均价年年年合计元上半年下半年上半年下半年上半年下半年商业部分次主力店临街商铺内街商铺大型卖场住宅部分公寓住宅总计说明地下部分平米作为商业停车配套，未计入租售收入及建筑面积大型卖场按元平米售价估算，则市值约为万元，因开发方持有物业，未计入销售收入，只进行租赁。租赁标准按当地平均水平元平米的计算，租金按年支付，年租期，共计万租赁收益销售计划年销售商业部分平米及公寓部分平米，住宅销售进度按的比例预估，每半年为周期，则年销售住宅的，年销售住宅的。按全部销售租赁预估，本项目整体销售均价为元平米不含租赁单价，总体可实现万元的销售收入，大卖场可实现可实现万的租赁收入，合计总体租售收益为万元。另外，开发方持有大卖场物业面积平米，市值约合万元。第三部分投资预算融资方案成本测算本项目开发建设总投资额合计为万元，其中各项成本费用的估算额详见下表。序号项目名称内容单价面积总价元万元楼面地价含土地出让金拆迁费二前期费用含勘察图纸施工水电等三建安框架结构含地下四报建及其他五配套建设费基础及景观配套六管理费用二三四五七不可预见费二三四五六八营销费用销售额的九财务费用按年利率十合计九二，分项估算依据土地费用根据发展商提供的数据，项目土地取得费用约为个亿，折合楼面地价为元平米。前期费用包括项目勘察费用施工水电图纸设计及土地平整费用，项目前期费用按元计。共计万元建筑安装工程费根据类似工程建设经验估算确定，综合型物业土建安装工程费用按元计含地下部分。共计万元报批报建根据类似工程建设经验估算确定，报批报建费用按元计。共计万元配套建设费项目的基础配套及景观工程费用，含道路建设水电配套照明配套景观等，按元计。共计万元管理费用即房地产开发企业的管理部门，为组织和管理本项目的开发经营活动而发生的各项费用。参照房地产开发项目的平均水平，并结合本项目特点，管理费用按前述项之和的取值。共计万元不可预见费用项目具有定的可变影响因素，同时参照房地产开发项目的平均水平，项目的不可预见费按前述项之和的取值。共计万元营销费用即用于本项目销售的广告宣传费市场推广费和销售代理费等。参照房地产项目销售的平均水平和经验值，结合本项目的特点，销售费用按销售收入的取值。销售收入总额万元。共计万元万元财务费用即房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，在这里是指长期借款利息。拟定本项目银行贷款万元，按年利息率计算，贷款期年。项目财务费用合计万元。项目总投资合计万元，单位成本价格为元三，资金筹措及计划该项目项目总投资额约为万元，由浏阳市东玉房地产开发有限公司投入自有资金万元含土地成本，计划通过商品房预售解决万元，银行融资解决万元。第五章，项目效益分析，效益分析从前面的投资分析可知，本项目可获得投资利润所谓盈亏平衡分析指要找出预计销售收入恰好能弥补成本时的销售量又称保本销售量。例如住宅销售的平衡点是，即出售掉的面积才可以达到盈亏平衡点。其中假设内部购买部分除建安成本和土地成本外，其余费用全部摊入其他建筑酒店经营的平衡点，即住房率达到能够保本经营。写字楼经营的平衡点物业管理费按元月计算，保平点是即出租率达到即可以保本经营。敏感性分析敏感性分析是研究些因素发生变化时，项目经济效益发生的相应变化，并判断这些因素对项目经济目标的影响程度。敏感性分析不仅可以使开发商了解因素变动对项目财务评价指标的影响程度，还可以使他们对那些较为敏感的因素进行认真和仔细的再研究，以提高项目可行性研究的准确性。反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数目标值的变化百分比参数值变动的百分比。例如以售价为参数值，以项目的净现金流量现值作为目标值，已知售价增加，净现金流量现值增加，则售价的敏感系数。敏感系数可正可负。若敏感系数为负，说明目标值的变化与参数值的变化方向相反，敏感系数越大，则说明该参量对目标值越敏感，在可行性研究中对该参量的确定须越谨慎。敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。变动因素成本变动成本变动幅度对各项经济指标变化的影响。例如经济指标预测成本预测成本预测成本预测成本总投资毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率变动因素二售价变动售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升下降定金额或上升下降定百分比来比较，如经济指标预测售价预测售价预测售价预测售价营业额毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率变动因素容积率变动容积率变动各项指标的变化主要指标容积率容积率容积率容积率容积率多高层比营业额总投资毛利率税后利润税后净利率总投资回报率风险分析风险因素的识别和评估风险分析又称为概率分析，利用概率值来定量研究各种不同确定因素发生不同幅度变动的概率分布及对方案经济效果的影响，对方案的经济效果指标作出种概率描述，从而对方案的风险情况作出比较准确的判断。风险等级划分风险因素的识别和评估风险防范对策市场风险分析经营管理风险分析金融财务风险分析第七部分综合评价社会评价定性在可行性研究中，除对以上各项经济指标进行计算分析外，还应对项目的社会效益和社会影响进行分析。可以对不能定量的效益影响进行定性描述。内容包括项目与当地基础设施发展水平的相互适应性项目对合理利用自然资源的影响。环境评价影响及对策工程建设对环境的影响建设中环境影响的缓解措施公司资源匹配分析第八部分研究结论与建议结论根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见。主要内容有明确说明该项目是否可行，是否具有较强的抗风险能力对推荐的拟建方案的结论性意见。对推荐的拟建方案建设条件产品方案经济效益社会效益环境影响的结论性意见。④对主要的对比方案进行说明。可行性研究中主要争议问题的结论。建议是专业机构的专业人员在进行可行性研究中发现的些有利于项目获得更佳的经济效益社会效益环境效益等方面的建议，供委托方参考。对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议。对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见。对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见。④在基于市场条件下利润最大化的各种物业形态组合，提出建议。相关的注意事项及建议第九部分附录附件它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的部分。般来讲，个项目在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部门的批准文件如规划选址意见书土地批租合同土地