阶级的主力，除了拥有丰厚的家庭经济背景的人群。其或多或少存在初级创业原始积累和扩大发展三个过程，才能达到对本案的实际消费能力，这显示出本案的目标客户必须是有定年龄的成功人士，由此可以得出主体年龄分布在岁之间，并形成年龄逐渐趋低的趋势。其中购买力最为旺盛的集中在岁左右和岁左右。高档别墅中档别墅低档别墅市区和郊区都有分布，目标客户对物业管理景观环境和空气质量提出很高的要求，单栋价格在万元以上。主要客户是跨国公司总裁高级主管港台投资人士影视明星国内名企总裁房地产巨头著名设计师等。主要分布在市郊结合部，空气质量好，社区整体规模与配套设施全，有大面积的花园，单体价格在万之间。主要客户是合资公司高级白领归国人士港台商人企业老总。以排屋为主，有定私人花园，单栋价格在万之间。主要客户是成功的年轻白领精英家境丰裕的老人外省市成功人士私营企业家等。三上海市外环线周边可类比的别墅项目分析根据本项目的区位特征，依照别墅项目在外环线周边，位于行政区域交界处的原则，选择了以下项目作为本项目的可类比的别墅项目。嘉定区东渡园景别墅皇府别墅绿谷别墅普陀区美墅南汇区康桥半岛项目分析东渡园景别墅位置与本项目相隔米占地面积万平方米建筑面积万平方米左右容积率在售户数户物业类型户联体别墅，户独立别墅平均单价元平方米主力面积平方米主力总价万套销售现状基本上已经售完，销售人员已撤走竞争分析东海别墅品质优于东渡园景别墅绿谷别墅位置紧邻本项目经营性质只租不售物业类型独立别墅平均租赁价美金月套以正常换算比例为年租金售价，得出平均售价为套平米，均价为元平方米。销售现状租赁状况良好竞争分析东海别墅品质由于东渡园景别墅皇府别墅位置曹安路号占地面积平方米在售户数户物业类型独立别墅平均单价元平方米主力面积平方米主力总价万套销售现状还剩套竞争分析东海别墅总价低于皇府别墅美墅投资兴建复地集团位置古浪路号物业类型联体别墅平均单价元平方米主力面积平方米主力总价万套销售率推出部分基本售完竞争分析东海别墅的区位和产品品质差于美墅康桥半岛迈阿密水岸二期投资兴建上海康桥半岛房地产发展有限公司位置外环路沪南路沪南路弄总建规模万平方米占地已推规模万平方米占地地段概念外环沪南路辐射区域市区浦东在售户数户平均单价独栋元，双拼元主力面积独栋，双拼主力总价独栋万元，双拼万元主力客源全市客源及部分海归销售率广告诉求语新独院住宅生活公开日期年月首期年月夏威夷豪园年月迈阿密水岸年月密苏里假日主力产品期双拼二期独立夏威夷豪园三期双拼迈阿密水岸独立四期密苏里假日公寓二房面积配比房型面积户数比例独栋别墅独栋别墅独栋别墅双拼别墅竞争分析东海别墅品质及周边环境差于康桥半岛四南翔镇房地产市场及楼盘分析南翔镇房地产市场起步非常晚，商品房的购买者主要为镇上居民以及开发区职员，已开发的商品房品质也很般。项目分析德华新苑发展商上海嘉定利翔房产经营公司规划用途普通住宅商住楼基地面积平方米基地位置嘉定区南翔镇德华路号销售面积平方米售楼处嘉定区南翔镇民主街号容积率联系电话绿化率单价范围元平方米预售号开发中工程状况开发中建筑楼层多层德华新苑价格范围元楼盘地址德华路号开盘时间楼盘状况多层复合式多层住宅期房主要房型三式厅二卫三式厅二卫二式厅二卫二式厅卫德园路号商住楼发展商上海嘉定利翔房产经营公司规划用途普通住宅商住楼基地面积平方米基地位置嘉定区南翔镇德园路弄销售面积平方米售楼处嘉定区南翔镇民主街号容积率联系电话单价范围元平方米建筑楼层多层古猗园路弄住宅古猗园路弄住宅位于南翔镇古猗园路民主街交叉口。总用地面积平方米，总建筑面积平方米。其中商业用房平方米，地下停车库平方米，住宅平方米，艺建住宅套。该工程是南翔镇老街改造工程，也是我公司第个高起点高标准建设的集商业居住停车为体的商住小区。整个工程项目采用桩柱基础坡型屋顶。沿街幢商住楼设计新颖，获得上海市建筑设计奖。整体建筑采用桩柱框架钢混结构，外墙装饰采用全新装潢材料。该建筑至今在南翔仍属是最雄伟的幢建筑。第四部分项目优劣势分析及产品的营销建议项目优劣势分析项目优势由于上海房地产市场和别墅市场均持续看好，且出现供小于求的态势，作为现房的东海别墅年入市的市场风险较小嘉定区方程式赛车场的建造南翔星城项目的启动以及轻轨的引入三大利好消息都将给本项目带来机遇东海别墅的转让价较低，入市的均价有较大的选择余地，由于该项目中小面积产品较多，总价在整个市场中优势非常明显东海别墅具有定的区位优势，周边配套较为齐全，适合居住和投资东海别墅的绿化较好，每幢别墅的花园独立且面积较大。项目劣势东海别墅产品具有定的缺陷，需要改建，如何改建是本项目运作成功的关键东海别墅所在区域房地产市场起步较晚，还未被客户认可，将给本项目的销售带来定难度东海别墅小区内缺乏基本的配套，需要引进。二产品的营销建议目标客户层南翔镇及所属开发区内的中高收入家庭是本项目潜在的购买者。目前，南翔镇拥有各类企业多家，累计引进外资企业余家，总投资万美元。其中，有许多规模大效益好发展快的成功企业。其中，南翔工业开发区位于镇东的是南翔工业开发区，属区级工业区，占地平方公里，建于年。至年底，工业区内在建和已投产项目共计余家。迄今为止，该园区共累计引进外资亿美元，投资人民币亿多元，工业产值达包括红外线周界防卫系统门禁对讲系统大门入口自动门禁系统。别墅单体整修费包括外墙清洗内墙粉刷防渗漏窗户及大门整修。每栋整修费约万元。会所整修费包括内外墙粉刷积累不简单装修。绿化整修费具体方案待定。开发成本三期间费用管理费用销售费用销售收入财务费用财务费用约万元已资本化计入前期费用中项目总投资注销售费用主要包括售楼处布置套样板房装修前期广告费看房车投入。三项目利润测算利润测算表敏感系数金额单位万元序号项目金额备注营业收入减营业税及附加开发成本项目利润期间费用其中管理费用销售费用财务费用税前利润减所得税税后利润由上表进行利润指标的测算单位毛利项目利润销售面积元平方米单位净利税后利润销售面积元平方米销售毛利率项目利润销售收入销售净利率项目净利润销售收入核心指标的基本要求参考销售净利率四现金流量测算具体的现金流量表见下页。内部收益率为，核心指标的基本要求参考内部收益率。对现金流量表的说明别墅转让费用分两次付清，签订合同时付万元及契税等税费，天后拿到产权证书时付清余下部分款项对别墅的二次开发预计个月完成，其投入假设为每月均衡投入别墅的正式销售在工程基本完工后开始，预计个月结束销售，销售计划为第个月预计销售约，第个月预计销售约，第个月预计销售约，第个月预计销售约，第个月预计销售约，第个月预计销售约。该销售计划为保守的计划方案销售的每月回款按当月回款的加上上月回款的计内部收益率可使用函数，表达式，指各期净现金流量期数次序不得颠倒。五经济指标汇总经济指标单位数值元项目总金额万元备注销售收入住宅销售收入直接成本开发成本总投资开发成本期间费用税前利润税后利润内部收益率使累计净现值为零的贴现率销售净利率项目净利润销售收入总投资回报率项目净利润项目总投资六敏感性分析就该项目的销售收入可变动成本两个因素变化对销售净利率进行敏感性分析。敏感因素的影响金额单位万元面积单位平方米售价的影响预计售价预计售价预计售价预计售价预计售价敏感系数销售均价元营业收入项目利润税后利润单位净利销售毛利率销售净利率敏感系数净利率二成本的影响估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本敏感系数单位开发成本元开发总成本项目利润税后利润单位净利销售毛利率销售净利率敏感系数净利率说明该表敏感系数为时，指基于可行性报告测算的指标。由上表可以看出，销售收入相对于成本更加敏感。当售价下降成本上升超过时，项目的销售净利率低于，项目的投资回报将受到定的影响。第七部分综合分析与建议从以上项目环境市场财务经济分析可看出本项目的投资，正处于上海市嘉定区房地产市场平稳上升时期，各方面的时机都比较成熟，项目抗风险能力较强，且可获得较好的投资回报。对东海别墅的改建，是克服各种劣势条件与周边楼盘竞争并取得成功的关键。亿元。其中包括由元大证券，投资成立的上海大元玻璃有限公司。目前已有美德日十多个国家和地区的近百家企业来园区投资办厂，不少私营大企业也都在此投资。南翔高科技园区位于镇西的是南翔高科技园区，属上海市级工业区。总规划面积为亩，将建成以高新技术为先导，以现代化工业为主，与第三产业和社会公益事业相配套的，与国际经济发展相适应的高水准的工业园区。目前已有美德日十多个国家和地区的近百家企业来园区投资办厂。如在个国家拥有家生产厂家的全球性供应商美国惠亚集团公司，在园区内投资近万美元，建成了上海惠亚电子有限公司。另外美国照明有限公司华新电线电缆有限公司等全球著名企业也都在此投资。嘉定区普陀区闸北区的私营老板是潜在客户。由于本项目至嘉定区普陀区闸北区的交通非常便利道路状况良好，且本项目具有定的性价比优势，故对于投资概念强的私营老板具有吸引力。本市看好南翔镇的发展前景的投资者是潜在客户。项目营销的建议项目需要改建的具体方案外墙面需要清洗窗户更换为档次较高的塑钢窗，并配合外立面的色彩搭配及风格塑造选用塑钢窗的窗框色彩及造型。通过色彩的变化和局部的立面变化增加每幢别墅的可识别性修复每幢别墅的大门，并设计大门造型别墅室内需要清扫部分户型，如户型的结构设计需要整改小区内植被和草坪需要修整小区加设智能化安保系统，并更换物业管理公司小区引入有线电视宽带等配套小