生活区的建设发展，方面是东莞城市名片的打造，另方面给东莞颗城市的心,中央生活区未来展望遍地开花到层层推进的开发模式身份的新标识，中央生活区生活二年的变化到五年的呈现，整个城市为你倾斜从影响你的生活，到影响整个城市中央生活区改变城市，改变生活东莞城市发展的新布局域的商业氛围小区规划了集中多功能的购物广场购物公园，在林荫大道西侧设置西餐酒吧街，购物公园内部设置美食街，在居住街坊附近设置菜场等便利性商业服务设施。环卫设施的完善，保持整个区域环境的清洁整齐结合菜场等便利性商业服务设施设置垃圾收集站公共厕所等。东莞中央生活区概况中央生活区主体公共空间与景观设计相互交融，引入五大主题公园，营造社区整体舒适宜居环境和和谐温馨氛围公共空间延续北部行政文化中心区的中轴绿地，引入五大主题公园中央生活区延续北部行政文化中心区的中轴绿地，南部充分考虑与东南部生态型用地的衔接，形成平行于东莞大道的中央绿化休闲带，构筑该地区结构性的主体公共空间，促进中央生活区与周围地区的空间景观沟通和联系，成为城市级别的南北向空间通廊。将社区化服务的概念引入主体公共空间，使中央绿化休闲带成为社区的大会所，安排系列的居住区服务功能和大尺度的园林绿地景观，沿线安排林荫公园体育公园文化公园雕塑公园生态公园个不同主题的公园，强调社区服务的公共性，增加社区居民之间的交流空间利用大规模的主体公共空间作为结构的骨架系统，将居住组团或街坊规模化，并通过设置街坊内的视觉通廊，与主体公共空间相联系，使整个地区成为个完整的城市生活区。通过建筑实现围合中央休闲景观带，展示东莞城市形象中央生活区以结构性的中央休闲绿化带为主体，以规模化的居住街坊为实体两侧围合，建筑高度从中间向两侧逐步升高，这是宏观的景观思路。同时，通过中央休闲绿化带向五环路东莞大道路口的开敞，通过该开口北侧建筑景观的塑造，为人们在从南向北进入东莞新城区的过程中提供个对景景观，展示东莞城市形象。道路景观丰富，富有韵律，使每个建筑都有较好的展示空间中央生活区通过东西向绿地公共空间的设置，中央生活区沿东莞大道的总体轮廓被分为三段在此基础上，结合各街坊布局，通过对建筑密度和高度的局部调整，重复表现高低开敞绿地低高的起伏韵律。四环路作为行政文化中心区与中央生活区之间的条重要道路，也是东西向景观大道。在设计中，将东莞日报报业大厦外经贸大厦工商大厦东莞海关等高层建筑尽量沿街布置，为创造具有定高度的沿街公建带创造条件结合道路和中央绿化休闲带的设置，将沿街建筑分化为三组，使每个建筑都有较好的展示空间。对于南城科技路和五环路，主要通过各街坊沿街建筑高度和密度的变化，体现定的高低起伏和节奏变化。中央生活区板块土地现状分类及规划总指标土地种类面积有证空地亩未办证空地亩居民公寓亩旧村用地亩已建厂区用地亩合计亩规划总指标总用地面积公顷其中居住区用地面积公顷外围城市道路及区域内非居住区用地面积包括北部商业办公区中部山体和宾馆及南部办公区公顷总建筑面积万平方米平均容积率居住相关指标住宅用地面积公顷住宅建筑面积万平方米住宅平均容积率居住户数户居住人数人中央生活区浮出水面，困惑和机遇都是挑战年月底，东莞市出台的东莞市住房建设规划以下简称住房规划，对中央生活区的开发建设排出了时间表区万江中心区和松山湖商务居住区，同时启动东莞水道沿线居住带。东莞楼市的发展进程也从单盘竞争的局面上升板块竞争的态势上，可以认为，中央生活区的启动，将拉开东莞房地产板块竞争的全新格局。在未来的板块竞争格局下，中央生活区具有明显的优势。中央生活区周边的拥有整个城市最成熟最完善的市政配套资源，图书馆少年宫科技馆玉兰大剧院等自然成了中央生活区的配套，板块优势无与伦比。在交通方面，中央生活区南北相邻东莞市的四环路和五环路，东面是东莞大道，都是城市的主要快速干道，便利中央生活区往来镇区和其它城市。在内部环境营造上，规划了五个主题公园和大型购物广场，整体的竞争力显而易见。就板块的综合优势而言，松山湖商务区东莞水道沿线滨江居住带会对中央生活区形成竞争。轻轨沿线居住带板块除交通便利优势外，综合优势不强，故而不在竞争范畴内，万江中心区板块成熟度与中央生活区差距较大，短期内不会有明显竞争。而松山湖商务区，环境优美，规划低密度高档住宅，对高端住宅的客户群体有较强的吸引力，对中央生活区的高端客户会存在直接的竞争东莞水道沿线滨江居住带借江景资源大规模社区等综合优势，会受到城市中有着亲水情节的中高端客户的青睐，对中央生活区的中高端客户群体会产生定的分流。板块的竞争，在有限的市场容量下，演绎无限美好的发展前景。政策变化的困惑行政之手能否托起未来的心中央生活区是整个城市的重点，除了要考虑市场的因素，政策及政府行为的影响也是至关重要的。未来，中央生活区内居住的人群是城市中高端阶层，在住宅需求上，面积会适度放大，故而，现行政策上的三七比例如何适用是个关注的热点话题。在开发建设上，政府的相关扶持力度也会产生较大的影响。深圳宝安中心区的开发建设中，政府系列举措或许会对东莞中央生活区起到借鉴作用。年，深圳启动宝安中心区的开发建设，政府在确定相关市政路网规划后，协同区域开发建设单位进行宝安中心区的宣传工作。第阶段推出深圳西岸的区域推广概念，通过城市发展市政规划企业参与专家论证市民听证等系列举措，使得深圳西岸的区域概念及发展前景深入人心。第二阶段，借助大型市政配套设施宝安体育馆投入使用深圳号地铁线规划宝安大道规划建设大铲岛规划建设等启动第二轮宣传，结合系列深圳西岸楼盘展示，把整个宝安中心区片区推上深圳热点片区的榜首，吸引大量深圳市区内客户到宝安中心区置业。年，政府持续进行深圳西岸的片区炒作，同时提升高度到国际西岸,应该说政府的相关扶持使得宝安中心区的建设发展保持了迅猛的势头，据相关统计数据，在政府大力推广深圳西岸区域下，深圳市内客户以每年的增幅置业宝安中心区宝安区的年度成交总量也跃居深圳六区成交总量之首，同时也成就了批宝安中心区建设的品牌开发企业。东莞中央生活区的开发建设上，政府将采用怎样的扶持方法和力度，除去市场因素，行政之手能否托起明天之心中央生活区建设发展，给东莞颗城市的心从东莞市域四区定位发展来看，莞城是东莞老城区，受各方面因素的局限，发展前景般，万江的长途汽车客运总站地铁及轨道交通总站确定了万江做为东莞城市客运交通的枢纽地位，未来必将演变成东莞城市客运商贸物流的核心区域东城旗峰山下，高尚居住区，成熟的市政商服配套，年年东莞市住房建设的重点区域中央生活区。至此，中央生活区浮出水面，可以看到的是，面临的挑战还是很大的，不管是困惑还是机遇。开发模式的困惑枝独秀还是群芳争艳中央生活区的启动，首先给人个悬念，有消息报道说中央生活区的土地或将整体出让，整片开发,中央生活区总规划建筑面积约万平方米，这样个体量，无论在过去现在还是未来都是东莞超级体量的大盘，中央生活区地段的价值不同般地段，故而整体出让的价格初步估计至少超过个亿，即使是采用滚动开发的模式，开发企业启动的资金量保守估计也要超过亿,这样的超大额土地交易及开发，在整个国内都是引人瞩目。回顾过去，东莞的城市进程及房地产发展过程中有两个项目很值得深味的，个在南城中心区，个在旗峰山下，规模都接近百万，占有绝好的城市及自然资源，历经多年开发，到如今，依然是不温不火。虽然这个结果有着多方面原因，很显然，中央生活区的开发建设是不能重蹈覆辙的。对于企业而言，年开发规模是有限的，特别是在区域市场的开发上，会受到政策扶持力度企业开发能力开发团队资源及市场消化力的多重因素的制约，对于类似中央生活区这样的超级大盘，年时间开发建设周期，能否顺利实现，可以说，整个国内鲜有成功的典范。当然，无容置疑的是，整个地块归拢个或几个企业来开发，相关配套资源的统筹安排中央生活区的整体统性必将大大优于群芳斗艳的局面。而且，在政府相关调度管理上也更具有优势。对于开发企业而言，也可以利用相关土地开发获取最大限度的政府支持，从而获取最优惠的政策扶持。对于中央生活区的开发模式，究竟是枝独秀，还是群芳争艳，最后还是看政府如何协同开发企业共同完成区域的开发和建设。时间进程的困惑五年时间，给东莞城市圆个梦中央生活区的开发时间表是五年，按照东莞三年出规模，五年出新城的战略规划，中央生活区要在五年内开发建设完毕，五年的时间进程，中央生活区能如愿吗东莞的的大社区东泰花园的开发时间年年，历经十年时间，中央生活区体量远超东泰，时间上缩短半，从开发建设层面来讲，五年时间建设万平米的建筑不是大问题。但是，住宅的开发是以销售居住为终结点，五年的时间东莞市场能消化这么大的体量吗年全年东莞市的成交住宅面积仅为万平方米，主城区所占比例不超过六成，其中南城区所占份额仅是主城区的三成不到。中央生活区如此规模体量上市，年内市场恐难消化，这将在客观上制约中央生活区开发的进程。东莞的房地产发展时间相对较短，年成交总量过低也与东莞的城市规模不相匹配。与东莞毗邻的深圳，近三年成交总量近千万平方米，方面得益于城市的经济发展，同时也与深圳近几年进行福田中心区深圳西岸的建设不无关系。即使是与东莞同城市级别的中山市，年成交总量也在四百万平方米以上。用发展的眼光来看，东莞城市的住宅市场年成交总量将会在几年内突破五百万平方米。届时市场强大的消化能力，将会在五年时间，给东莞城市圆个梦。板块竞争的困惑有限的市场容量，无限的发展前景最新公布的东莞市住宅建设规划明确提出十五期间东莞市主城区居住用地规划结构调整为二带二区三片多点的模式。而年年住宅建设规划的重点区域，也集中在轻轨沿线居住带中央生活顷范围内，平均容积率达到