餐厅办公金沙湾购物广场西湖三路总高层建筑面积万服装鞋类皮具化妆品金饰超市家电品牌电器灯饰儿童娱乐城美食广场龙升市场龙升路农副产品肉菜市场商场停车场街铺柜台个层售价元未来商业供给商场名称位置规模功能分布价格元租金元月出租率大华名店城红棉路总高层服饰钟表眼镜皮具男装品牌女装西餐厅酒吧休闲装运动装汇联商业步行街新桥路占地万建筑面积万分区经营男装女装童装精品店鞋金银珠宝音像制品电器通讯书城眼镜特色食品本项目周边商业供给分析项目位置规模间隔价格元租金元月租售情况聚龙湾三期裙楼裕兴路裙楼共层，第层用于办公，第层约万，对外销售招商层铺位共约间，面积，以为主层整体对外招商层街铺层内铺未定年年中层推出约间铺，已售出间，年年中计划推出层其它内铺，目前尚未经营聚龙湾期裙楼裕兴路共间街铺，约开间进深已全部售完，在经营装饰设计餐饮美容等，有少量铺位转租金沙湾花园街铺裕兴路沿裕兴路共间街铺，约开间进深已全部售完，在经营装饰材料施行社建材售楼处地产中介食杂店，铺面有较多的二手转让华毅花园街铺裕兴路共间街铺，约开间进深早期后期早期低价已全部售完，因面积较大进深大，后期二手转让困难，经营不理想结论老城区商业以传统商业为主，满足日常生活消费，住宅底层街铺大量存在，同时，近年出现大华广场富昇百货等大型商业。西湖区商业主要是以批发为主的大商业流通形式存在，如西湖服装批发市场五金电子批发市场以及金沙湾购物广场等。新城区目前商业面积供给较充足，销售情况较好，但商业气氛不浓，裕兴路龙升市场龙城路等生意清淡。主要购物行为在本地完成，区域外购物比例较低。餐饮业不发达，餐饮休闲娱乐场所较少。在繁华区域主要是老城区，商铺投资意识强。集中购物餐饮娱乐休闲于体的综合性商场易被消费者认同。市场需求分析住宅需求客户本地消化为主，中高档客户集中在本地生意人企业主企事业单位中高层官员少量港人及周边村镇客户置业驱动因素居住环境价格配套设施物业管理户型面积要求以房房为主，房，复式房房，叠拼可承受价位单价元以上为中高档，普通置业者只能接受元以下总价平面住宅万元以下复式万元叠拼万元独立别墅万元以下喜欢的楼盘规模中大规模社区，良好的物业管理小区配套需求会所运动设施教育商业距工作地的时间分钟以内商业需求购买商铺对外出租获取得稳定收益的投资者购买或求租商铺用于自营的个体商户购买或求租大面积商铺用于经营的大型商家五项目发展定位项目分析优势项目所处新城区是城镇发展方向开发建设热点，具区位优势地块南侧及西侧临靠东江及金沙公园，景观资源优势突出裕兴路连接东桥及南二桥，交通便捷劣势项目土地成本较高项目地块容积率不大于，规划限制目前周边生活配套设施不足机会石龙镇经济发展迅速石龙镇人均存款万元，市场需求具备增长条件新城区是目前房地产开发热点区域，发展前景看好石龙镇房地产市场初步形成，低密度中高档产品供给少，销售快威胁石龙镇人均低，有效购买不足石龙房地产市场是属封闭型，需求以本地人为主石龙镇规划人口总量少，增长慢，市场难以产生突变周边延续开发中大规模楼盘，中高档产品竞争激烈单产品的年消化量较低毗邻镇吸引分流部分高端客户新城区商业面积供给较多发展战略项目发展总战略差异化产品泛客户定位分战略战略最大限度利用公园和东江景观，以项目优势形成本地顶级江景园林社区战略走差异化竞争，发挥低密度住宅产品特色与优势，提高素质以提高性价比战略控制单产品开发量，通过丰富产品类型降低开发风险控制商业供给，以街铺形式开发战略本地中高档客户的泛定位形象定位项目形象定位代表城镇发展和区域形象的顶级低密度江景园林社区产品定位根据市场分析和项目发展战略，本项目以产品组合方式进行开发不仅可以避免开发单产品市场容量有限和量大销售周期长的风险，而且可实现更高的利润和利润率。项目开发方案项目建筑面积销售均价元联排别墅叠拼别墅多层住宅商业，其中沿公园沿裕兴路会所，总建筑面积，项目建筑红线用地面积综合容积率图开发方案规划示意图规划布局联排别墅沿江布置，综合考虑江景与朝向南向叠拼别墅与多层住宅呈坡度布置，以最大限度利用项目销售回款表。销售利润通过对项目在计算期内的测算分析，项目的税后利润为元，成本利润率为。详见附表项目损益表。项目财务分析财务内部收益率内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于时的折现率。它反映项目所用资金的盈利率，是考核项目盈利功能的主要动态指标。当大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。由前表计算可得，该项目在设定条件下内部收益率为。财务净现值净现值是按设定得贴现率将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和，它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于的项目可以接受。项目在计算期内的累计净现值元。动态投资回收期动态回收期是指项目以净收益抵偿全部投资所需要的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。该项目的动态回收期年。详见附表现金流量表。贷款偿还期根据项目资金来源与运用分析以及资金筹措计划，假设本项目申请，万元贷款额度，贷款偿还期限为年每笔，万元贷款实际偿还期为年。详见附表资金来源与运用附表贷款偿还期测算表。项目不确定性分析项目盈亏平衡分析假定本项目投资不变，且售价和销售回款计划如前所设，则保本销售价格联排别墅，元平方米叠拼别墅，元平方米多层住宅，元平方米商业沿公园，元平方米沿裕兴路，元平方米保本销售率联排叠拼别墅多层住宅商业销售价格变化的不确定性分析通过销售价格的变动分析变化幅度，销售价格是影响项目税后利润的主要因素。工程成本变化的不确定性分析工程成本变化变化幅度对项目税后利润也较为敏感，控制工程成本是争取利润的有效手段。详见附表敏感性分析表。九结论风险及建议项目市场条件石龙镇的房地产市场初步形成，市场消化以本地人为主，区域特征明显新城区是目前石龙镇房地产的开发热点区域，也是城镇建设的主要方向，本项目具有区位优势和突出的景观资源优势目前市场上住宅产品供给的类型丰富，但价格两极分化，大面积高价位独立别墅销售缓慢，但中高档的联排别墅叠拼别墅供给量少，且销售速度快未来年内市场以小高层高层住宅竞争为主，结合本项目地块规划指标，本项目推出多层将有较强的市场竞争力。新城区商业面积供给较多，因此本项目利用位置优势，控制开发量，开发适合投资经营的商业街铺，迅速实现消化。经济分析结论根据对整个项目进行的经济测算，预计的销售价格销售率的条件下，项目经济指标如下项目总投资元项目销售收入元别墅住宅销售率商业销售率税后利润元成本利润率财务内部收益率财务净现值元动态投资回收期年贷款偿还期年项目另有的别墅和住宅作为企业留存资产，可在后期根据市场情况进行销售。通过敏感性分析，销售收入及工程成本对项目税后利润影响较大，其中销售收入的影响更为敏感。在假定的销售价格销售率成立的条件下，本项目具备良好的可行性。风险及建议石龙镇房地产市场规模小，且属于封闭型市场，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏本地块土地成本较高，需要严格控制工程成本和管理成本。充分利用地块位置优势和景观资源与知名专业设计公司中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。附表中价格单位均为人民币元世联地产顾问深圳有限公司年月日观沿裕兴路和公园方向布置商业街铺户型定位结合市场分析以及项目初步的规划布局建筑面积，初步确定本项目的户型面积如下住宅总计有套，多层以房厅房厅为主，辅以少量复式少量联排别墅沿江布置以提高物业价值和景观资源利用，叠拼别墅占有较大比例符合市场需求商业以街铺形式开发，进深米，临街面宽初步确定为米，适合投资经营。物业类型户型面积套数套占总户数的比例联排别墅叠拼别墅复式房厅房厅小计商业街铺，商业街铺多层叠拼层联排会所客户定位联排叠拼多层外地人外地人六项目开发建设及经营的组织实施计划有关工程计划说明建设期项目开发时间以同类建筑工程平均合理开发时间预计，不包含任何具体及特殊情况。本项目总建筑面积平方米，考虑施工进度预计建设期为前期个月，施工期个月，建设期共年。建设期的安排根据项目规模，在资金到位合理的施工条件下拟定。确定建设期为前期工作从年月至年月，工程施工从年月开始，至年月工程全部竣工。联排叠拼多层商业企事业单位高层高级技术人员本地经营者联排叠拼多层商业企业主生意人政府高层生意人企事业中高管理层本地投资者核心客户重要客户游离客户销售期根据同类项目的般销售期确定，本项目销售期预计为年，从地上主体结构部分施工达到预售条件封顶后即从年月初开始，至年月底结束。施工进度表详见附表施工进度表。七项目总投资估算资金筹措计划投资计划项目总投资估算项目总投资估算表序号项目名称金额元比例土地成本前期工程费建安工程费不可预见费管理费销售费用财务费用其他费用合计土地成本根据委托方提供的资料显示，本项目土地使用补偿费为人民币元。前期工程费前期工程费主要包括项目前期规划设计勘测费用等，费用确定主要参考近期东莞市建筑工程概预算和区域同类房地产开发项目的实际情况，经估算为人民币元。建筑安装工程费参考东莞市建筑工程概预算和区域同类房地产开发项目的实际建造成本取定，经估算为人民币元。详见附表项目开发成本估算表。不可预见费不可预见费按第项之和的计取，经估算为人民币元。管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发