的核心位置，也就是说项目将在大深圳的核心地带对整个大深圳展开辐射，这对本项目来说无疑是非常有利的另外，博深高速建成后，企石的地位优势将更为明显，如果能争取在企石设立个博深高速东莞出口，这对本项目而言更是锦上添花，项目总体方向为度假酒店，同时也注重商务与娱乐。从地理位置来看，项目做成纯粹商务酒店没有便利性优势，而且以项目所在地为核心在分钟车程的区域内，包含了周边地区众多的商务酒店，竞争十分激烈，以本方向为思路，可以有效避开这种竞争另外，随着东部工业园的开发，项目周边的企业数量将越来越多，酒店的商务及娱乐的需求量也会随之增长，从既有经验来看，商务与娱乐是东莞酒店市场的重要收入来源，所以不可忽视这些市场的需求量同时，项目虽然具备定的度假环境，但相对纯粹旅游胜地的旅游资源文化底蕴生态环境休闲配套等而言，两者之间还有相当大的差距，而且东莞在工业化过程中环境污染问题本来就严重，所以走纯粹的度假酒店的路子也是行不通的最后，东莞是改革开放后经济发展最为成功的城市之，其成果和经验为全国乃至世界所关注，每年都有众多的政府企业考察团前来学习考察，这部分客户同时也具有旅游度假会议等需要，本项目位于郊区，在私密和安全上将能更好地满足该类客户的需求综合考虑，我们还是不能忽略商务与娱乐的存在但是在项目的整体规划设计过程中，我们将会充分考虑商务娱乐与度假功能的相互影响，绿色生态自然是人的需求发展到定阶段后的必然选择，酒店也是如此，无论是度假酒店还是商务酒店，注重酒店内外自然生态环境的营造，体现人与自然的和谐，将是种潮流。本项目本身就具备天然的绿色自然生态环境，再经过营造，这些条件将会有力地保证本项目在未来的经营中不落人后，东丫湖是个人工湖，在企石本地人文历史底蕴的依托下，从酒店的建筑及园林艺术等方面多加考虑，将更有利于提升酒店的文化内涵。东莞现有酒店的设计基本上都是以欧陆风格或东南亚风格为主题，三正汇景凤凰庭御景湾均以东南亚风格为主，其他都是欧陆风格。为使项目不入俗套，独树帜，可以考虑走差异化道路，选择岭南古典园林及建筑为主题风格，从企石和周边几个镇区来看，东丫湖片区是唯拥有稀缺性水域资源的地方。对东丫湖的整体规划及生态环境的营造以及通过酒店群落的度假酒店区商务酒店区娱乐区错位布局，有效规避了项目现有劣势视野景观的工业厂房烟囱及东部工业园未来发展的水气污染的负面影响，解决了单体酒店无法解决的度假会议商务娱乐等活动之间的矛盾，使各种不同需求同时得到满足而且，从片区运营的角度来看，营造生态植物公园与水上乐园的东部旅游景点，对提升东部城市品位区域城市化的发展有着无与伦比的好处另外，东部地区尤其是东部工业园区的发展必将催生个庞大的游乐消费群体，这足以保证项目的正常运营。项目档次定位项目定位白金五星级，从东莞其他镇区酒店营运经验来看，就企石以及周边地区的社会经济条件以及其自然人文政治等资源而言，它们完全有能力支撑个五星级大酒店的正常运作并盈利，到目前为止，企石周围镇区基本上都拥有本地的五星级大酒店，企石属于中部塌陷地区，兴建座五星级大酒店能弥补这个缺憾，如果兴建座五星级大酒店，不仅可以弥补这种塌陷，而且可以把外出其他镇区消费的客人留在企石，为企石镇创造价值如果兴建座低于五星级的酒店，则不仅很难抵挡住周围镇区其他酒店的竞争，而且也不能保证能有效地参与本镇酒店市场的竞争，就项目地块综合素质而言，座低于五星级的酒店与该地的环境极不相称，这不仅会削弱地块本身的利用价值，更重要的是，它还会破坏项目地块所在片区的可持续开发和利用。项目客户群定位属性具体描述年龄岁籍贯欧美东南亚港澳台本土东莞深圳广州职业外企高管与所有者及其业务伙伴私企老板公务员文化层次以大专和本科学历者为主高中和研究生学历次之经济能力月收入在万左右者为主其他收入层次者次之消费时关注因素保健休闲安全保密主要消费项目娱乐康体餐饮商务相关服务消费目的商务需要释放工作压力项目技术指标定位土建园林等技术指标定位序号名称面积用地面积建筑总面积建筑占地客房楼综合楼卡拉夜总会水疗别墅员工宿舍园林绿地连廊道路停车场机电设备类技术指标定位序号名称数量供电双回供电发电机供水日用水量吨空调主机冷吨蒸汽锅炉吨电话总机门六，项目投资估算项目投资估算项目投资概况本项目总投资金额个亿，初步规划建设期两年，经营期十年。为了减轻项目开发对融资的压力，同时也为了减轻项目开发的风险，我司拟定向银行融通部分资金作为本项目的投入。项目投资估算表项目投资估算表序号用途建筑面积工程单价合计元万元总用地面积，建筑总面积各种税费办证费勘察设计监理，土建，园林绿化，给排水，空调，强电弱电，消防，厨房洗衣房游泳池设备室内装饰包括家具餐厅用具用品厨房用具用品客房用具用品制服设计营销试营业费用不可预见费，项目投资七，项目施工计划项目现场项目四至，项目东至为水坝，坝外是些厂房和工业建筑，层高都比较低之后，每年的税前税后利润都相当可观，其他如所得税营业税等的及时上缴也得到了保证，具体情况详见损益估算。项目财务现金流量计算对本项目的财务分析评价均依据国家相关规定同时结合项目实际情况进行的。具体情况详见现金流量表。项目投资回收期计算表初步拟定项目建设期为两年，经营期十年，从项目动工开始到正式经营每年的投资回收情况见投资回收期计算表。项目投资收益率计算表计算表明，本项目投资收益情况是有利于项目开发的，具体计算详见投资收益率计算表。项目财务内部收益率计算表经科学计算，本项目的盈利能力比较强，完全能满足最低要求，具体情况详见财务内部收益率计算表。项目敏感性分析经过计算，我们对影响本项目财务效益的几种主要因素都做了敏感性分析，分析结果详见敏感性分析表。九，项目风险分析系统风险本项目的系统风险主要来自企石镇及其周边镇区的宏观经济运行所产生的不确定性。虽然从整个东莞市来说，其宏观经济运行情况是令人乐观的，但是从前面的聚类分析我们也看到，企石和周边几个镇的情况并不是那么乐观，这些镇区整体发展水平在整个东莞市来说都处于相对较低的位置上。所幸的是，东莞市政府在这个地区设立了个东部工业园，所以本项目的系统风险主要就产生与此。市场风险东莞酒店林立，竞争激烈程度异于般。虽然企石地处东莞欠发达的东部地区，可是酒店市场的竞争程度也非同小可。来自周边大小酒店的竞争将是本项目必须面临的最直接的压力。财务风险从财务角度看，通过静态和动态分析，在考虑各种因素上下浮动的情况下，本项目将来的财务状况仍然能够保持良好，这说明本项目抵抗财务风险的能力也是非常强的。其他风险除了上述三种主要风险之外，另外的如经营风险技术风险等等也是本项目所需要认真考虑的对象。酒店不同于其他的房地产产品，它在建造经营等过程中对技术的要求远远超过般的房地产产品对各种技术的要求与此同时，酒店正式投入运营之后的经营管理风险更是我们必须认真对待的东西。十，结论本项目是我司在房地产行业实行多元化发展的第步，它对我司与企石镇的发展都具有非常重要的意义。，如前所述，东莞的宏观经济情况有利于本项目的开展。以东莞亿的基数年，加上高达的增长速度，它完全能够支撑本酒店完工后东莞酒店市场的正常运作与盈利，整个东莞酒店市场竞争虽然激烈，可是企石属于东部塌陷地区就酒店市场而言，相对来说竞争激烈程度并不是太高，发展空间还比较丰裕，这也给本项目的开展提供了可能，本项目建成之后，能够给当地政府带来亿的直接税收收入，而年企石镇全年的才亿。可见本项目的社会经济效益之巨大同时也能给我司带来可观的利润。从财务和社会角度来看，都不失可行性。，本项目的主要风险来自东部工业园园区经济发展的不确定性，市场竞争风险并没有达到令人生畏的程度。十五规划已经确定了东部工业园为未来东莞重点发展地区之，所以这个系统风险的不可控性也会大大降低而且本项目定位于度假加商务，这也将大大提高本项目抵御市场风险的能力。，本项目所在地地质为冲积地，工程结构为多层框架结构，有半地下室，市政各项配套都可以解决，所以，从工程技术方面来看，本项目不存在技术上的不可行。综上所述，本项目回报比较理想，社会效益巨大，各种都在可以接受的范围之内，是个综合素质比较高的优质工程。，项目南至为水库，水库水面面积亩，正常蓄水位为米，库容万立方米，最高水位米，库容万立方米，项目西至是东平快速公路，现场到公路已经连通，进出都比较方便，项目北靠山体，山体坡度和高度均不高项目现场，项目施工地已经实现三通平，各种必要条件均已配备齐全，项目背靠山体，地基土质适合施工开展。由于本项目主体建筑楼层不高，加上现场条件好，基本上不存在施工困难，所以非常有利于项目的进行。项目工程计划鉴于上述条件，我司将按照已有计划展开本项目，详见工程进度图附表八，项目投资分析项目投资分析项目投资分析资料的预测和选定本可行性研究所使用的资料和基本条件，是根据东莞市市面上同类酒店的实际经营情况作参考来确定的。营业收入的测算标准客房营业收入本酒店有各类客房间，东莞市市面上同类型酒店的房租般每天在元之间如御景湾酒店塘厦三正半山酒店喜来登大酒店等，本研究报告适当降低标准，按客房每天每间元计算。根据东莞地区的客房情况，开房率按的标准计算，房租每年递增。饮食营业收入本酒店有人的宴会厅和间中西餐厅包房。东莞市同类酒店的饮食服务收入般为客房收入的倍，本研究报告适当降低标准，选定饮食服务收入与客房收入的比例为。康体与娱乐营业收入本酒店康体与娱乐设施包括卡拉歌舞厅健身及桑拿浴桌球麻将等项目，包房为间，桑拿房为间。根据东莞市同类型酒店的营业资料，康乐与娱乐营业收入