管理，提高销售率，控制各成本费用支出，争取把项目的风险减少到最低点。敏感性分析影响本项目财务效益的主要不确定性因素为开发成本售价水平销售税率建设周期的长短。根据市场预测，在项目开发过程中最有可能发生波动变化的是建安工程费和售价水平。因而，本项目敏感性分析针对全部投资的评价指标财务内部收益率财务净现值和投资利润率，分别计算售价上下波动和建安工程费上下波动时，对经济指标影响。计算结果详见敏感性分析表。项目变幅建安成本费标准方案投资利润率变化幅度净现值万元变化幅度项目变幅销售收入标准方案投资利润率变化幅度净现值万元变化幅度售价建安工程费的变动对财务净现值的影响当售价下降时，财务净现值将为。当建安成本上升时，财务净现值将为。由此可见，财务净现值对销售收入更为敏感，必须密切关注售价，控制销售收入，同时要做好成本控制工作，规避项目的不确定因素。售价建安工程费的变动对投资利润率的影响当售价下降时，投资利润率将为基准投资利润率。当建安成本上升时，财务净现值将为基准投资利润率。由此可见，投资利润率对销售收入更为敏感，必须密切关注售价，控制销售收入。风险规避及控制措施风险类型及防范措施成本风险从现时的社会物价情况看，由于能源比较紧张，尤其是电力能源的缺乏，建材价格上涨比较快，但与由于决策和管理的失误导致的成本上升，还是相对较小，换句话说，就是会有较大的公司风险。因此在重要决策上要避免个人说了算，避免主观和舞弊现象的出现。同时，可以与承包商签定有效的承包合同，让承包商承担部分风险。市场风险现在房地产市场竞争激烈，本项目的主要市场风险是销售价格和销售率能不能达到预期既顶的销售目标，达到及时销售回款，保证工程及其他附属设施正常进行。风险控制工期首先要用科学方法来编制工程进度计划，要充分考虑到阜阳地区正常的雨季和其他恶劣天气情况，使工期尽量不受正常的天气环境影响。其次，要在管理上下工夫，要严格按照工程进度计划进行施工，充分发挥监理公司的作用。投资决策上层决策机构的决策水平对本项目的发展起着关键的作用，因此要深入进行市场调查，密切关注市场的动态，根据市场的变化及时作出相应的措施调整，降低决策风险，从而降低投资风险，减少不必要的损失。本项目的监理单位设计单位和施工单位由社会公开招标确定，在确定中标单位时，以贯的业绩和社会声誉为标准，尽量做到公平公正和公开。第五章结论及建议第节结论结论项目的建设正逢淮北市房地产发展高潮前夕，同时项目所处地理位置优越，该区域的房地产发展已经表现出了领袖淮北地产的霸气，已被潜在的消费群所认可。结论通过上述对项目的经济社会和环境效益的分析可知，淮北项目的经济效益市场前景和社会效益是较为可观的，且具备较大的发展潜力。项目所处地点的交通市政及配套设施完善。同时，也是淮北市新政务区所在地，附近项目的经济效益评价指标可知，项目经济效益合理可行。但从盈亏平衡分析中知，本项目的盈亏平衡点在销售率左右，说明项目风险程度合理。从项目的敏感性分析可知，项目的抗风险能力在合理水平内，但对于本项目来说，财务指标对销售收入很敏感，控制并实现预定的销售价格是项目成功的关键。但从目前的形式看，价格走势比较乐观。综上所述，本项目技术上可行，经济上合理，建议组建强有力的班子实施执行。第二节有关补充说明本报告的结论是秉着谨慎与负责的态度，在现有资料基础上进行调查估算分析和预测后得出的。鉴于目前的客观条件和市场的实际情况，我们认为，有必要对报告的有关问题进步作出说明，并提出若干建议说明本报告是建立在最新的市场调研基础上的，各种费用估算及效益评价具有定的权威性和可信性。说明二本报告中的选择的投资计算标准是经过多轮方案比较优化而来的。说明三本报告在测算数据时，方面充分了解了当前宏观和微观的房地产市场和区域市场的现状的基础上，同时对未来市场中短期地演变进行了科学地预测，结合制定出的。为了保证开发的每环节都优质高效，我们拟组建支高素质高水平的营销策划专业队伍来服务本案的全过程，这将大大有利于规避不可预见风险，降低开发成本，同时紧紧地抓住市场机会，增加销售收入，达到项目的投资盈利的目标。万平方米，竣工面积为万平方米。年累计施工面积高达万平方米，竣工面积万平方米。可以看出淮北房地产市场开工面积来看，保持着高速发展的态势。淮北市房地产施工竣工量历史数据比较年年年施工面积单位平方米竣工面积数据来源淮北市统计局发布的统计信息年淮北市各类物业新开工面积情况比较新开工住宅面积新开工商业面积新开工办公楼面积其他新开工住宅面积平方米数据来源淮北市年国民经济和社会发展统计公报淮北房地产市场分析小结自土地实行招标拍卖的几来，淮北的土地供应量成倍增长，土地供应量充足。不管是房地产投资额还是商品房销售总额近年来都保持良好的经济增长态势，房地产各物业的供给略小于需求，供求关系在正常的波动范围内。淮北市统计局现以公布的淮北市年前三季度房地产价格指数来看销售价格指数为，比去年同期增长，可以看出淮北房地产市场依然保持着强劲的增长态势，这种趋势将会在年继续持续下去。同时随着外地投资大鄂不断侵入淮北市场，淮北房地产竞争有望进步加剧。小结地产作为消费和投资热点已经形成，而不是处于形成的过程。近几年，房地产开发投资增量房销售二手房交易都快速增长，房价上涨速度也较大，房地产业已经成为新的经济增长点。在非典时期，尽管其他行业受到很大打击，房地产业依然坚挺，极大地拉动了的增长。房地产消费热点和投资热点旦形成就会持续段时期。源城市带来的经济高速增长的格局近期不会改变，经济高速增长带来人均可支配收入的相应增长，这也意味着老百姓人均可支配收入也会呈总体增长的趋势，消费和投资能力自然也会提高。北人口城市化在快速推进。越来越多的农村人口进入市区，目前淮北每年人口城市化的速度在以上，外来人口的不断涌入，必然增加买房人的数量。④城改造带来再城市化。淮北大规模的老城改造使得许多居民要重新购房，老城改造使得拆迁量增大，住房的需求量也越来越大。价涨幅较大，地价上涨难以控制。按照房地产市场运作的经验，地价每上涨个百分点，房价就会相应上涨个百分点。去年全国地价平均上涨，地价上涨则拉升房价。从发展趋势来看，淮北的地价再涨年也不成问题。万区内道路绿元万室外工程费合计万折合元销售成本计算表序号内容费率金额元每平方米单价备注税费万元总销售额销售费用万元总销售额合计万元效益分析表序号内容金额元销售收入万开发总成本万其中工程成本万销售成本含税金万土地成本万其他成本费用万单位面积成本约元利润税前万毛利润率所得税，万净利润万成本利润率销售均价住宅部分的变化对利润的影响单位元本项目的开发销售价格是按现行淮北楼市的价格计算，按销售均价元计算，所以销售均价的变化直接影响到开发公司的利润，详细分析见下表底商部分略售价利润元成本利率税前说明项目投资预算依据及说明建筑工程费率按安徽省建筑工程单位估价表及当地类似工程概算指标估算项目各项专业收费标准按安徽省建筑业物价收费标准文件及结合当地人民政府的收费标准估算不同年份的价格指数均调整到年的物价水平行业类似工程经验数据其他专业资料职能部门采集说明二投资分摊的原则总原则所有的总投资均应分摊到可销售的面积中去细则按计算投资的各项成本来分摊各项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积比例来分摊各种税费中与工程有关的按同分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊第四章项目财务效益分析第节财务分析财务分析税金计算本项目的税金计算详见销售收入和销售税金表损益表与静态盈利分析本项目的投资利润率为本项目的投资净利润率为以上指标与同类房地产项目相比，可以看出本项目的静态经济效益指标良好，项目可行。第二节项目不确定性分析不确定性分析本项目的不确定因素主要来自以下几个方面建造成本售价开发周期贷款利率等。这些因素受到政治经济社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目的经济目标的实现。盈亏平衡点分析本项目的总投资为万元，销售收入为万元，扣地产市场卖者有定价优势，从种意义上讲具有垄断性。从经济学上来说，房地产市场是个寡占市场，在寡占市场上，开发商必然会有卖家优势，毕竟同个项目只有两三个竞争项目，价格自然会高。地产投资的财富效应。房价上涨，买了房的人得到实惠，发展商有更好的投资回报，政府也得到更多的土地收入和税收，这是种财富效应。这种财富效应，使老百姓进入房地产市场十分踊跃。房价上涨不乏老百姓盲目追捧的因素，有些地方的二手房价高得毫无道理等，这客观上对房价上涨起到了推波助澜的作用。地产的供给品质不断提高，将导致成本增高。随着生活水平的提高，人们对住宅景观配套有了更高的要求，开发商必然会在这些方面投入更大的资金，这也是发展商提高房价的个筹码。第三章项目投资预算第节项目投资预算投资预算本项目占地面积为平方米，总建筑面积为万平方米，其中住宅为平方米，底商为平方米。项目名称金额元备注项目总投资亿元土地成本万建安成本万销售成本及税费万不含所得税其他相关费用万管理费及其他销售收入按容积率计算，则总建筑面积为万，其中住宅约，底商业。销售价格均价住宅元，底商元，销售收入合计，万说明本案的容积率为假定，便于对项目成本进行估算，同时也参考淮北同类项目的容积率因本案的商业部分面积较少，建安成本核算按多层的标准进行成本估算。第二节开发成本及各专项税费汇开发成本及各专项税费汇总名称单项名称金额费率合计元备注土地费购买土地费万亩万折合元二前期费用规划选址意见书元