皮鞋奥康鞋店包店个惬意皮具乐在其中袄古黑眼镜原乡人包店贝蒂包店有伊包店让包店古今东西包店柏妮包丽包皮具爱将皮具正典皮具保罗皮具银行个杭州市商业银行小时自助银行中国工商银行建设银行中国银行维修店个配钥匙修理部字牌店家电维修药店个中科灵芝健康服务中心灰指甲手癣脚气杭州武林药店娱乐个奥斯卡电影大世界唱片行小剧场电信通讯个中国铁通浙江公司话机世界手机卖场眼镜店个宝岛眼镜宝丽眼镜学校个安吉路试验学校保险公司个中国平安交通个铁路售票处文印店个佳林文印其它个花果山花店喜洋洋婚纱摄影刘文堂笔店二湖滨商圈业态特征湖滨商圈紧邻西湖，是线三圈市级商业中心的核心区块。以旅游休闲高档购物为主要消费特色，走高档化和国际化的商业路线。它的商业定位起点高国际名品街特色连锁餐饮店休闲消费带。以后，湖滨不仅专注于国内外知名品牌专卖店专业店和特色店的经营，而且将引进老字号茶吧咖啡吧酒吧业以及旅游纪念品古玩字画等，这些行业比较适合湖滨的整体商业业态。现状分析自从西湖南线开通，还有湖滨路商贸旅游特色街和南山路艺术休闲特色街的规划建立，湖滨的商业气氛正悄然改变，走向再度的繁华。在新建的湖滨路旁，元华购物中心解百新世纪银泰利星等高档购物场所纷纷建立，环境优越，又有必胜客蔡家食谱肯德基等店的入驻，购物休闲两相宜。而且，湖滨商圈最独特的点是，它既具有商业氛围，又有着浓郁的艺术气息。在杭州规划的条特色街中，湖滨商贸旅游特色街区被定位为杭州最主要的标志性商业街，集聚国际知名品牌旅游商品高档休闲餐饮等行业，是以露天茶吧西式酒吧咖啡屋娱乐房休闲角和宾馆为主的沿湖休闲观光区。南山路独有的艺术文化品位是其最吸引人的地方，中国美院皮影馆名家作品展示啤酒文化艺术展书画作品展茶吧酒吧咖啡吧美术欣赏，应有尽有，十分具有休闲文化的特色。目前已有多家字苑，南山路上的酒吧咖啡吧也是大特色，德纳咖啡吧八度空间咖啡酒廊卡卡酒吧充满视觉效果。现在，南山路正力求通过突出酒吧茶楼艺术字画中西快餐休闲娱乐四大功能，体现悠然南山艺术情怀的主题，营造满足人们时尚和夜间消费文化休闲需要。平海路将形成以开设中式酒楼国内风味小吃中西快餐店，汇聚中国饮食法国西餐日本料理韩国烧烤等为体的中西风味美食区，延安路则服务于中高档消费层为主体，除现有大型百货店外，到处可见国内知名品牌国际著名品牌，是以专卖店专业店老字号商店高度集聚的时尚购物区。发展规划根据山水风光，历史文化，时尚购物，休闲娱乐，观光旅游融为体的要求，作为市级商业中心的核心区块，湖滨占尽地段及环境之优势，它的商业发展是大气的开放的，市场发展空间非常大。抛开大众化共性产品，做具有独特性的产品经营，湖滨的商铺才能以特色巩固其商业基础，所以，湖滨商圈要积极拓展服务领域，完善服务功能，提升业态品位，将其打造成为领导杭州市场新潮流新方向的现代都市商业圈。随着快速轨道交通建设进程的加快，新侨饭店西侧，湖滨路与吴山路之间还将出现个万平方米以上的地下商业中心，并结合地铁车站的建设，形成条集商贸交通为体的湖滨地下商业街。可以想象，未来的湖滨商圈，是大型百货店国际国内著名品牌专卖店专业店老字号高度集聚的时尚购物区，同时也是茶吧酒吧咖啡屋林立的沿湖休闲观光区。商铺行情湖滨商圈的商铺供出售的量非常少，不少商铺仅出售其经营权，其中有些沿西湖的商铺年的经营权平均每平方米最高售价万元，很多取得经营权的买家多为自营，再出租的很少。虽然价高难求，但有实力的投资者对这里的商铺还是趋之若鹜。湖滨商铺的投资回报率约为。在目前可以购买的商铺中，西湖国贸中心商铺售价达到万元平方米，元华商城商铺售价为万万元平方米，新湖滨景区的商铺般只出售其经营权，拥有此地商铺的人很少再出手转让。之外，还有西湖时代广场时代广场等物业和平海旺角写字楼也可供选择。表东坡路主要商铺走访店类数目店名餐饮店个必胜客神田川斗牛士乔尼亚知味观麦当劳九佰碗锅庄玉麒麟红泥花园大酒店好龙翔大排档望江门平乐面馆新平乐饭店福建沙县小吃拉图法式餐厅罗素欧陆餐厅服装店个锐力体育波特休闲娱乐个芭罗沙酒吧杭州市文化中心东坡大剧院东坡大世界利星购物广场精品店个香港英皇钟表珠宝装修中杭州湖滨国际名品街包括玛丝菲尔烟茶店个龙井专卖东坡烟店吉鸿香烟店银行个中国民生银行自助服务中国银行药店个北京同仁堂表东坡路商铺面积及租金美克美家多平方米万元年宾利汽车多平方米万元年平方米左右多万元年波特多平方米万年平方米平方米多平方米平方米左右平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米玉麒麟平方米平方米平方米三吴山商圈研究吴山商圈概况吴山商圈位于延安南路，北至解放路，紧连湖滨市级商业中心核心区块，南至吴山广场清河坊历史文化特色街区，西至南山路艺术休闲特色街区，依吴山傍西湖，地理优势突出。城市快速路中河路复兴大桥，联系主城与江南城。主干路庆春路解放路西湖大道延安路等次干路平海路浣纱路南山路河坊街万松岭路等。轨道交通三路轨道交通线路号线号线号线经过。吴山商铺研究吴山商圈聚集了元华广场涌金广场清波商厦耀江广场太平洋商业中心吴山广场苏宁连锁店家乐福吴山花鸟小吃城等，是集商务餐饮娱乐大型超市专业市场为体的综合商贸区。吴山商圈商铺面积为万平方米，若加上解百商场，总面积达万平方米。年位于吴山商圈的河坊街于去年月开街，改建后的河坊街体现了清末民初风貌，重在突出文化价值，营造以商业药业建筑等为主体的市文化，保持其中历史的真实性文化的延续性和风貌的整体性。年月，耀江广厦爱情之都婚庆广场隆重招商。商铺概况吴山商圈内的商铺总体来说售价较高供应量不多，总价低则近万元，般都要万元左右，高则近千万元。商铺最重要的价值在于它有优越的地理环境和强大的消费资源，吴山商圈兼具地理环境及旅游交通等优势，今后商铺经营档次的提高和大量人气的聚集又会增加商铺的发展潜力，它依然属于好地段的好商铺，前景看好。租售价格河坊街商铺多为层联售，售价约为万万元平方米，年租金元平方米左右，投资回报率约为。商圈内其他类型商铺出售均价亦在万元平方米左右，投资回报率低于河坊街商铺。比如吴山广场旁华光巷的商铺售价约为万元平方米，高银街的商铺售价约为万元平方米。目前可供选择的有西湖定安名都吴山名楼太平洋商业中心等物业和清河坊街的部分新建商铺以及西湖大道的少量沿街底铺。四目前商圈区及特色商业街综合研究商业地产快速发展的现象，是城市产业化进程的折射。经济发展，人口增加，但是土地有限，这样必然出现城市人口密度增大，些加工工业，如钢铁橡胶厂势必就要迁出城市，这就是二退三进优二兴三策略，二即是第二产业，三即是第三产业，优化第二产业，如服装电子等，而重轻化工业就必须迁出城市迁往郊区。然而，城市人口的增加促使消费必需品的增加，人们多种娱乐休闲消费的需求，以及销售产品也需要展示的空间，促使产生产业集聚效应，如文三路电子信息街手机条街武林路时尚女装街新华路丝绸特色街四季青服装特色街龙翔服饰城等等。经济的发展促使城市化的进程，人口的增多必然导致需求的增加，旺铺热销的现象就是在这样的背景下产生，这完全符合当前经济发展的特征，而按目前的形势，旺铺还将持续热销。杭州商业区的商业发展趋势良好。杭州的零售商业在经营规模经营业态和经营特色等方面都获得了较大地发展，形成了大商场连锁店专业商品市场三足鼎立的格局，并组成了个较为发达的零售网络，从而进步增强了城市服务功能提高了都市的繁华程度。杭州商业业态分明，各具规模，既有大型零售商场各类专营店专卖店，又有连锁超市专业市场，还有主题商业街以及高档宾馆饭店餐饮娱乐业。目前，杭州市区不包括萧山余杭已形成武林商圈湖滨商圈城站商圈吴山商圈等多个商业区各具特色全面开花的局面。目前发达国家人均商业面积为平方米，上海将近平方米，规划将达到平方米，而杭州有平方米。经调研在杭州近年的消费趋势的变化中，的消费者认为变得更加追求时尚，认为更加追求经济，觉得更加追求高档化。从市场角度看杭州商业业态的发展进入转折期，消费市场从过去购物为主转向休闲娱乐等服务为主。杭州人均已突破美元，按国际通行的标准衡量，消费需求在这个阶段出现新转折。杭州的商业服务网点已经呈现总量减少，时尚休闲消费网点增加趋势。据年底统计，市区共有商贸服务网点个，比年减少个。传统的日用百货食品业网点减少，连锁超市便民店美容健身茶楼家政等时尚休闲网点已达余个。所有成功的商圈，最核心的成功点都在于它的市场定位。杭州老牌的这些成功商圈，都是经过时代的发展后由市场的推动而形成的，不乏岁月的积淀，途中也走过不少的弯路，产生过像天工艺苑国际大厦那样逐渐被市场淘汰的失败者。本项目没有这样的时间去经历市场的矫正，惟有从开始就把准市场的脉搏，才能让开发商获取符合投资需求的回报。第二节商铺主要经营范围调查酒店内部员工和酒店住客都对高档工艺品服饰商包类和珠宝首饰类别的商铺比较感兴趣，两者对三类商铺的选择比例都超过。写字楼入住企业相比起来比较偏好服饰商包类，未来商铺可以主要从这三个类别招商。第三节商业项目开发分析总结周围有着成熟的商业环境，开发商铺对未来经营有很大的辅助作用，因此操作商业项目是可行的，接下来需要仔细思考的是究竟商铺体量会有多大。我们走访了武林路和东坡路的沿街小商业，也走访了从庆春路延安路口到河坊街的所有商场，不难发现几乎所有大型商业项目都是失败的，而沿街小型商业是最能聚集人气的并且效益最好的，因此大型商业我们不建议操作，小型商业是最佳选择。第九章项目定位建议第节项目基本指标表项目基本指标占地面积，平方米总建筑面积平方米地上建筑面积平方米地下建筑面积平方米楼层地上层地下层两层车库楼高米左右容积率绿化率左右，其中绿地率左右均价元层高米业态五星级酒店酒店式公寓与产权式酒店复合