计土地增值税免征，故在盈亏平衡点时四项税费可按销售收入的计收。故在盈亏平衡点时销售收入为总投资万元那么当销售进度达到，，本项目全部投资及贷款本息均可收回。社会效益和影响分析本项目依托当地的客家文化，以自身的自然景观环境资源中档的价位中高档的规划设计完善的住宅社区形象极高的性价比等来吸引市场关注，充分结合中国传统的邻里文化深圳的移民文化龙岗当地的客家文化，刺激买家购买欲望，引导龙岗房地产市场的居住革命。九可行性研究结论与建议拟建方案的结论性意见结合本项目的优势和劣势及龙岗的房地产市场特点，因此本项目拟定位为龙岗罕有的超值高尚健康休闲度假风情社区，依托当地的客家文化，以自身的自然景观环境资源中档的价位中高档的规划设计完善的住宅社区形象进入市场，通过以上的层层分析，锦龙名苑的建设是符合市场的要求，能满足广大人民对改善居住环境的需求，同时能为市场提供有效的供给。项目所带来的社会效益和经济效益是令人满意的，根据项目特点及其发展的潜力看，符合开发公司的开发经营战略。项目主要问题的解决办法和建议锦龙名苑地处龙岗镇南联龙溪村，离中心城区较远，项目附近目前没有形成居家氛围，人气不足，周边现有建筑多为自建房，形象差，档次较低，项目本身地块较小，难以形成规模，规划有难度，加上目前龙岗房地产市场竞争激烈，近几年市场存量较大，附近的鹏达花园九州家园等项目规模大，配套齐全，对本项目具有定的影响。这些都是本项目开发时将要遇到的问题，针对以上问题，本项目的需要转换这些劣势，规划设计中充分体现低容积率优势，加大绿化率及增加小区主题景观，提升建筑品质，加强产品自身特色设计及小区配套功能完善，同时加强小区物业管理与周边区域形成档次与形象差别，营造幽静安全居住氛围。总的来说，本项目走中档精品路线是唯选择，但只有树立较高的物业形象，增加产品附加值，提高价格性价比，才可以增强客户对本项目的认知度，最终使项目销售取得理想的效果。项目风险及防范建议本项目在地理位置建设规模市场影响力等方面与龙岗中心城的高档产品有定差距，如果直接进高端市场，需要面临市场考验，有定的风险，但是如果选择好入市时机，走产品差异化，利用品牌优势及专业优势，从建筑外观户型设计园林景观等方面塑造差异化产品，同时控制成本，提高价格竞争力。十附表项目工程计划横道图评估附表项目开发成本估算表评估附表项目销售收入与经营税金及附加估算表评估附表项目投资计划估算表评估附表项目资金来源与运用表评估附表项目损益及利润分配表评估附表现金流量表全部投资评估附表借款偿还期测算表评估附表项目敏感性分析表项目工程计划横道图评估附表项目开发成本估算表评估附表序号项目投资年份年年年年合计总投资支出合计土地费用其中土地出让金征地费城市建设配套费拆迁建设配套费二前期工程费其中规划勘测设计费可行性研究费三通平费三房屋开发费其中建安工程费附属工程费室外工程费四其它费用五销售费用六管理费用七财务费用八不可预见费九税费项目开发成本期间费用结转经营成本项目投资计划估算表评估附表金额万元序号项目投资年份年年年年合计总投资来源合计银行贷款其它负债预收租售收入企业自有资金来源与运用表评估附表单位万元序号项目经营期合计年年年年资金来源经营活动产生的现金来源其中预售收入销售收入出租收入筹资活动产生的现金来源其中自有资金预收收入银行借款其它负债其他来源上年盈余资金合计二资金运用建设投资支出经营期营业成本销售费用经营税金及附加管理费用财务费用所得税盈余公积应付利润其它偿还借款及盈余资金其中偿还借款款盈余资金合计项目损益及利润分配表评估附表单位万元序号项目年年年经营收入减经营成本销售费用经营税金及附加二经营利润减包括其他费用财务费用三营业利润减税前弥补以前年度亏损四利润总额减所得税五净利润加年初未分配利润上年利润调整可供分配利润加盈余公积补亏减提取盈余公积其中公益金应付利润年末未分配利润经营净利率说明外币收入的折合为人民币计算。股份制或中外合资企业的表式可参照财政部有关会计报表格式进行调整。现金流量表全部投资评估附表单位万元序号项目经营期合计年年年年现金流入预售收入销售收入出租收入其它现金流出建设期开发成本经营期当期发生营业成本销售费用财务费用经营税金及附加所得税其它净现金流量累计净现金流量净现值累计净现值财务净现值财务内部收益率财务投资回收期动态年自年初起计借款偿还期测算表评估附表单位万元序号项目年年年人民币人民币人民币资金来源盈余资金年初还贷资金结余用于还贷资金来源年初项目借款余额本年增加额本年还本额年末项目借款余额当年偿债保证比年末还贷资金结余项目借款偿还期年自年月初起计项目借款偿还综合保证比项目敏感性分析表评估附表敏感因素变化幅度敏感因素分析结果租售价格元租售量项目总投资万元财务净现值万元内部收益率动态投资回收期年偿债保证比基本方案多层住宅元小高层住宅元商业元不变价格下降多层住宅元小高层住宅元商业元不变不变总投资增加不变不变项目销售收入与经营税金及附加估算表评估附表单位建筑面积平方米销售收入万元销售期间年年合计销售计划类别多层住宅小高层住宅商业多层住宅小高层住宅商业多层住宅小高层住宅商业数量百分比收款计划百分比销售收入百分比销售收入销售收入经营税金及附加其中营业税城市维护建设税教育费附加印花税土地增值费按揭业务来说，三房的已经明显减少，而四五房面积在平方米以上的目前需求较多。可以看出中心城同档次同价位同风格同户型同开发理念楼盘较多，导致同质竞争非常激烈。而户型面积以平方米为主的中高档现代时尚简约风格楼盘却是中心城的市场缺口。宏观市场与本项目发展借鉴深圳是个新兴的现代化城市，历史文化的缺失是个较大的遗憾，而龙岗这个山清水秀的地方，曾经是客家人迁徙繁衍的地方，它培育出了令世人瞩目的客家名居为代表的客家文化，是深圳地域传统文化的精华其文化龙岗的定位，突出龙文化广场文化的特色，将龙岗区的城市形象定位提升到个较高的层次，体现了地域文化的独特性。龙岗是深圳面积最大的个区，也是目前深圳土地储备最丰富的个区，这独特的优势使龙岗拥有了地产开发尤其是大盘开发的先决条件，综观几年龙岗房地产市场，我们可以得出龙岗目前的总体市场特征市场供大于求，但有效需求不对称住宅市场大部分产品同质化严重，园林无突破，建筑无特点，户型少创新高端物业市场供给不足，真正豪宅难负其名中档物业市场竞争激烈，产品同质化严重，客户选择余地大。结合目前龙岗区的总体特征，我们对本项目的发展应当慎重拒绝走低端产品，避免与中档产品正面交锋，走中高端客户群体确立产品差异化优势，以市场为导向，提倡产品创新，提高综合性价比，重规划重设计回避价格竞争，走中高档产品平民化消费路线④建筑规划布局及建筑设计与当地传统客家文化有机融合，提高项目附加值强调健康生态安全实用特色，家家拥有阳光权，户户均可观山看月结合当地消费文化，立足于龙岗镇面向中心城争取客户。区域市场分析区域市场界定龙岗区去年住宅用地出让占全市最高，远高于其它区域。显示出该区域近几年在深圳住宅市场上的份量加重。龙岗区住宅市场销售主力区域是布吉，约占全区的，中心城约占，其它区域较少。龙岗区市场供应量居高不下，但销售量的增长速度略高于供应量，预计年市场存量会逐渐回落。④龙岗楼盘目前外销量极小，不足，主要还是靠当地及周边附近客户。高档楼盘客户来源较广泛，可以吸引周边城镇及企业消费者中低档楼盘仅能吸引当地消费者。供给分析龙岗中心城及龙岗镇在建在售楼盘占地规模超过万平方米，建筑规模超过万平方米。龙岗近几年已售套数超过套龙岗中心城及龙岗镇现住人口约万人，在建项目待售套数超过套。龙岗区楼盘基本上以多层为主，小高层为辅，高层较少。并且主力户型为三房二厅，其次为二房二厅，同类户型面积偏大。④龙岗区目前楼盘开发主要在龙岗中心城，分布较集中于吉祥中路和龙福路带，并有向西北方向拓展趋势，其它地区如龙岗镇楼盘档次低数量少。龙岗中心城产品供应单，中低档次为主，楼盘同质化现象严重。需求分析按去年约余套的需求量，龙岗在建项目中的余套房全部售完需年左右时间。龙岗中心城消费群体购买力比较强的包括当地政府官员高级公务员银行证券人士私营的企业主本地农民，他们多为本地常住人口，以二次置业行为或多次置业行为居多，其次为机关单位工作人员工厂中低管理者技术专业人员以及小生意人。竞争分析龙岗房地产市场主要分布在布吉和龙岗中心城两个区域，其中布吉约占左右。目前龙岗市场现状是供大于求，且有效需求不对称，中心城许多楼盘已是现楼，但空置现象严重，而且中心城供应产品定位单，楼盘质素不高，同质化现象严重，主要表现在建筑风格布局营销推广物业管理户型结构等方面。由于龙岗经济的决定和人民生活条件的限制，加上龙岗的楼盘外销量小，因此整个龙岗区整体需求不足，导致多数楼盘进行分期开发，周期就拉长，以至影响销售进度。在龙岗目前以开发的楼盘来看，除碧湖花园新亚洲花园等少数楼盘的发展商综合开发水平较高，大多为当地企业，没有品牌效应，进而对外地置业者没有引起足够的兴趣。典型物业调查新亚洲花园是深圳目前开发最大的楼盘，占地多万平方米，总开发量为多万平方米，位于第二通道边上，属龙岗中心区。整个小区环境优雅，布局新颖，此盘是个以小中高层为住的大型楼盘。计划分五期开发，目前已开发至第二期。据了解目前第二期的发售量已经完成左右，销售均价为元左右。欧景城是个以中高层为主的楼盘，位于龙岗镇中心城内。占地面积为平方米，总开发面积为平方米，是由深圳市宇宏投资发展有限公司深圳市铭兴实业发展有限公司深圳市中圳房地产发展有限公司三家联合开发。该楼盘总户数达户，主力户型为房厅，绿