，楼设有各种小型超市，理发店及小型健身室。小高层建于小区正门后，占地面积平方米，高层住宅位于小高层旁侧，占地面积平方米，其后设有喷泉及休息场所，喷泉西侧设有秋千及各种运动机械，以使小区居民生活充实丰富，住宅楼东侧设有售后服务部，方便解决居民遇到问题，每栋住宅楼前设有保安站，整个小区外围围墙合理布置。住宅楼统格式及颜色，以便达到完美统效果，小型超市，理发店及小型健身室格调与居住区略有差异，以达到协调效果。住宅楼大多为三室厅，其余为四室厅两室厅，各室均设有书房，燃气及下水管道均连通有序布置，各个房间均设窗通风。第七章节能节水保护我国是个水资源短缺国家，又是个人口众多国家，根据相关规定，固定资产投资工程项目设计和建议，应当遵循合理用能标准和节能设计规范，住宅建筑为建设部指定要求采用节能技术建筑物之。此住宅建筑给排水节能采用下列方式利用太阳能用作住宅热水加热。适当调整楼群布置和朝有关建议本项目关键是各年度预期销售收入能否实现。若销售进度能加快，则项目投资更有保障，财务收益状况会明显好于评估结果，反之也亦然。因此，项目主办者对此应给予足够关注和重视，建立支良好销售队伍，加强促销手段，并根据销售情况适时调整工程进度和售价。本项目可销售买家中有是拆迁用房，主要面对益华集团其它开发项目拆迁对象。这部分销售收入受到其它开发项目进展情况而影响，对此应给予关注，并相应调整各期拆迁房所占比例和进度，如当拆迁房对象确有保证时，在前期可适当增加拆迁房比例，加快进度，以取得更好经济效益。按现行规定，对拆迁房可以享受安居工程有关优惠条件，项目主办者应尽力争取。本项目销售在很大程度上取决于东四环路及周围地区建设，尤其是东四环路建设速度，项目主办者对此应给予密切关注，适时调整工程进度与售价。本报告在测算过程中，选用贷款年利率为。如使用商业性贷款，则其年利率会更高些，从而增大项目融资费用，加大整个项目开发成本，使经济效益降低，因此建议项目主办者，应力争获得政策性贷款，以减少项目融资费用，争取更好投资效益。建筑工程不可预见因素很多，工期质量成本原材料供应等都会影响到项目总体目标实现。因此在工程实施进程中，要加强施工管理，施行工程监理制。还应制定材料采购供应计划，落实资金供应计划，以确保项目顺利进行。千伏变电站以千伏架空线石佛营路供电，由于该变电站已满载，毛纺厂居住区拟由规划建设星火千伏变电站供电。毛纺厂用电负荷较大，应安排座占地平方米千伏开闭站，由此分别引出双路千伏电缆向住宅和公建供电。电讯现状毛纺厂有远离此地呼家楼电话局提供服务，该局容量已满，无力为新建住宅区提供通信服务。按电信发展总体规划方案要求，石佛营地区应由开发单位无偿提供土地，新建个万门电话局所，占地面积平方米，建筑面积平方米，初装容量万门。第六章建设方案及总图布置本项目设计应采用总承包制，小区集中规划，统设计。施工采用监理制，采用公开招标形式选择工程承包商，以使项目工期成本质量得以确保。工程应达到优良工程水准。总图布置本着科学规范原则，为小区居民提供方便，切从小区居民要求做起，各项建筑布局美观合理，方便居民生活。总建筑面积平方米，其中小区住宅建筑面积为平方米，绿化带围绕小区四布置，占地平方米。小区主第章项目总论项目背景随着北京城市化进程加快城市社会经济发展和产业结构优化，城市用地功能需作进步调整。为此拟建住宅楼毛纺厂居住区。项目名称北京市毛纺厂居住区项目承办单位北京益华集团房地产开发部项目拟建地区地点拟建毛纺厂居住区位于朝阳区东八里庄，地块北临六里屯路，南至朝阳北路，西起星火路，东到规划中石佛营东路。本项目总占地面积，其中规划用地面积。详见表所示。项目用地面积及其分布用地单位规划用地面积可开发用地面积益华五建核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,合计二项目现状特点特点项目用地内现状建筑主要是厂房仓库和住宅，将来都要予以拆除，但由于生产水泥制部销售收入均用于项目投资。因此，售价与销售进度是本项目能否达到预期效益关键。本项目各类物业预期售价是在多方考征收所得税税率为，以销售利润为基数征收。北京市现已开征土地增值税。该税按开发项目销售利润水平以累进税率征收，对以内开发利润，免征土地增值税。根据测算，本项目不需缴纳土地增值税。三利润分配开发项目税后利润等于销售收入扣除投资成本销售费用和有关税金。预计本项目总税后利润为万元人民币。详见表项目损益表。表项目损益表序开发经营期号项目合计项目收入销售收入商品住宅拆迁楼可售配套公建地区公建出租收入经营成本销售成本经营税费销售税费营业税及附加交易管理费及印花税销售费用财务费用土地增值税开发利润所得额所得税税后利润应付利润归还垫支利润及净投资回收未分配利润注投资回收主要用于后续投资和偿还贷款本息，税后利润部分用于后续开发投资和归还贷款本息，在投资回收不再用于后续投资和还本付息时归还。七项目经济效益评价现金流量分析本报告从全部资金自有资金两方面编制了现金流量表，主要评价指标如下全部资金评价指标财务内部收益率财务净现值万元人民币静态投资回收期年动态投资回收期年详见表项目全部资金现金流量表。表项目全部资金现金流量表序开发经营期号项目合计现金流入销售收入小计现金流出固定资产投资经营资金开发总投资销售费用经营税费土地增值税所得税小计净现金流量累计净现金流量现值系数净现值累计净现值万元计算指标静态投资回收期年动态投资回收期年自有资金评价指标财务内部收益率财务净现值万元人民币静态投资回收期年动态投资回收期年详见表项目自有资金现金流量表。表项目自配套公建地区商服建筑设计指标总建筑面积平方米其中新建住宅建筑面积平方米配套绿化平方米建筑高度米其中多层住宅米高层住宅米地区商服米配套绿化米中小学米建筑层数板式层，塔式层三市政建设条件道路交通系统在毛纺厂居住区四周道路中，星火路已修好，六里屯路和朝阳北路都定过线，只有石佛营东路有待定线。规划中将东八里庄小区北侧园星路东延，横穿居住区与石佛营东路相交，此路段将居住区分成南北两个小区，亦有待定线。为加强小区间联系，居住区内部规划了半环加十字形道路系统即由星火路向东再向南，穿过园星路，再向西回到星火路半环路和贯穿南北东西十字型路。市政设施现状北京毛纺厂原有较完善市政设施。为解决北京市热力公司在东郊地区建设供热厂用电需要，北京市供电局提出结合供热厂投产，建设座千伏变电站星火变电站。站址拟选在京包铁路西侧，姚家园路北侧，建成后将由该变电站向毛纺厂住宅区供电。随着周围地区开发建设，该地段市政设施地下管线将得到进步改善，为本项目建成后使用提供理想市政条件。其中上水毛纺厂原有上水条件满足供应。雨水沿区内管线通入市政干线。合流污水沿区内管线送入市政干线。煤气用地西侧星火路南侧朝阳北路有新建中压使用期尽可能缩短。对建筑进行防噪音设计。使用先进外墙维护材料和新型门窗材料处理窗户不大采光通风效果也不错因素。外墙采用保温措施达到节能效果。设置住宅新风系统，成本不高还能达到呼吸新鲜空气效果。室内安装纯净水系统，可省钱又能喝到纯净水。设置雨水收集系统，收集到雨水可以用于绿化灌溉，很大程度减少传统水源用水量。室外园林绿化不仅可以满足绿色建筑评价标准中控制项，般项等要求，还能调节小区温度和湿度。高层住宅采用节能电梯。各个住宅室内采用节水便器，节水龙头，节能灯，太阳能灯具，节能水泵，节能空调设备。房屋严格按照国家规定建材标准进行设计采购和施工，均采用绿色建材。各个房屋采用全装修住宅。第八章环境保护与安全卫生此次建设对工程安全环保尤为重视，本着安全第预防为主方针，充分调动员工安全意识，确保安全环保施工管理目标实现，保障工程施工安全，维护人民生命及财产安全，明确各方责任，并制定了安全生产责任书。工程在施工过程中，建设单位监理单位均在现场设有专人，对现场施工安全和环保随时进行检查和指导。从安全方案，措施，进场材料，员工教育到现场操作及各施工段安全防护重点等各工序进行全面系统和细致检查和验收。本工程在安全施工过程中，严格按照了施工组织设计和分部分项工程安全施工措施及安全技术交底组织施工，并严格执行质量管理体系和环境职业健康安全体系文件运行，严格执行三检验制度，确保工程施工安全有序进行。为加强工程安全环保控制，项目安全员施工员技术员等随时到现场进行检查和指导，坚持每道工序每个环节安全环保维护措施不放过，使主体结构工程顺利按期完工，取得了较好安全施工和环保效果。本工程严格按照建筑施工现场环境与卫生标准建筑施工安全检查标准执行，形成强制性条文记录份，且全部符合质量验收规范要求。工程安全及环保自评检查验收依据施工合同工程设计图纸，工程技术联系单建筑施工安全检查标准建筑施工现场环境与卫生标准施工企业安全生产评价标准等，各项工序均严格按照标准执行。第九章项目实施进度安排由于该项目规模较大，因此应考虑采用滚动开发分期建设方式，这样既可以使项目迅速启动，又可以按照市场需求变化情