1、见下表成本项目单位成本成本总额权重 土地获得价款 二开发前期准备费 三主体建筑工程费 四主体安装工程费 五社区管网工程费 六园林环境费 七配套设施费 八开发间接费 开发成本合计 九期间费用 项目总投资 利润测算 核心指标 项目指标值 核心指标 内部收益率 销售净利率 参考指标 单位面积净利 销售毛利率 资金峰值比例 地价支付贴现比 年上半年下半年 各期支付地价现值之和地价总额 各年资金占用回报率 项目净利润销售面积 项目利润销售收入 资金峰值项目总投资 计算式 使累计净现值为零的贴现率 项目净利润销售收入 利润实现节点如下 本项目分期开发，五年内售罄，每期工期约至个月。 序 号年上半年下半年上半年下半年上半年下半年年 结算面积 营业收入 销售成本 项目利润 期间费用 税前利润 单位税前利润 税后利润 单位毛利元 单位净利元 项目合计 利润体现 二税务分析 税项税率依据预计税额万元 营业税金及附加 土地增值税 企业所得税 合计 应交营业税金及附加为万元 企业所得税按计算，高达万元 土地增值税按营业收入缴交，则应交万元。 三开工及销售安排施工安排 本项目分期开发，每期施工工期为至个月，至 年月全部竣工。 上半年下半年上半年下半年上半年下半年合计 期 二期 三期 四期 五期 六期 合计 销售进度安排 各期开工后至个月内即能达到预售要求，计划每期销售周期。
2、 合同约束规定万元的违约金。 三规划要点 风险原土地使用权人因与政府间关系问题，长期未能取得规 划许可证，致使泌冲岗地块至今没有规划要点。 族 其他客户 在广州自有生意的外户籍人士 产品定位 大型综合性生态园林小区，产品形式包括 多层住宅 情景洋房 价格定位 参考楼盘 结合考虑以下因素 多层洋房联排别墅 凤凰城增城新塘公里含花园 南国奥林匹克番禺南村公里 华南新城番禺南村公里 星河湾番禺南村公里 雅居乐花园番禺南村公里 江南世家南湖路公里 颐和山庄南湖路公里 锦绣香江番禺南村公里 城西花园金沙洲与本案同片区 富力半岛花园增槎路与本案相邻片区 本案黄岐公里 园景元平方米望江元 价格元平方米 项目位置距新旧中轴线项目所拥有的独特的环境资源品质 充分考虑区域特征地处南海行政区的负面因素影响，社会整 体关注度低于广州东南部郊区 首期以多层住宅为主，以较低价格入市，突出强调成交速度与 成交量，为项目成功做好铺垫 充分考虑目标客户承受能力与接受度。 最终确定综合均价元平方米，具体安排如下 上半年下半年上半年下半年上半年下半年年合计 多层住宅 情景洋房 商业， 销售均价 总价方面 第五部分投资收益分析 本项目可实现利润总额万元，单位税前利润元平方米， 建筑形式 面积平方米平方米平方米平方米平方米 总价万万万万万 年成月供 年成月供 情景洋房多层住宅净利润万元，单位净利润元平方米。各项经济指标均超 过集。
3、限公司。 土地使用期限年月日至年月日止，共七 十年，至今已过近年。 欠债败诉，法院强制拍卖广州市中级法院委托佛山市南海海兴 拍卖行和南海市土地交易中心联合拍卖 二合作方式 联合竞买由万科与南桂公司联合竞买本项目地块。投资及收 益的分配比例为南桂公司，万科。 付款安排 确认书鉴证之日起十五日内支付乙方应付总额的含乙 方支付首期成交价款 确认书鉴证之日起第个月内，支付乙方应付总额的 确认书鉴证之日起第个月内，支付乙方应付总额的。 但按本协议的规定，甲方将其权益转让给乙方的土地使用权过户手续 完成后，甲方未付款项由乙方按照本协议规定承担，甲方已付拍卖价 款计入其转让给乙方的权益转让款。 二权益转让联合竞买成功后，南桂公司将其在本项目地块中拥有的的权益转让给万科，并取得权益转让款。 权益转让总价 按照拍卖地块拍卖成交后由政府主管部门确认的实际土地面积及按 每亩人民币，元为标准计算的总额，扣除实际拍卖成交价及 的税费含拍卖手续费契税和至乙方单方取得拍卖地块国 有土地使用证之日止政府收取的其他税费，含拍卖佣金后剩 下的余额部分全部税费明细 序号税种税率 营业税 堤围费营业税 教育费附加营业税 城建税营业税 土地增值税成交价 契税成交价 登记评估费评估价 所得税成交价 合计 税基 成交价 甲方参与联合竞买，按本协议规定已支付的拍卖价款。 权益转让方式 优选直接转让方式 联合竞买成功后，南桂公司负责向执行法院及有关政府部门申 。
4、关于新项目的要求。见下图 经济指标 平均售价测算 住宅均价元平方米 商业面积元平方米。 综合均价元平方米 形式面积比例单价销售额 多层住宅 情景洋房， 商业， 合计 费用测算 管理费用按直接成本的计提，销售费用按销售收入计提且开盘前发生的部分资本化，资金利息按资金流量测得并已资本化，开发间 接费中已包含按照建安成本计提的物业基金 物业补亏项下预计万元 住户大巴和引进公交万元 物业补亏按建筑面积元平方米月计提两年万元 费用明细表 成本项目单位成本成本总额权重 开发间接费 工程管理费 资本化利息 营销费用 物业补亏 物业基金 管理费用 销售费用 地价与容积率 按万元亩计，地价万元，税费拍卖佣金由合作方包干。亩 建筑密度 单位地价元楼面地价元 按总占地面积按净占地面积 按计容积率建筑 面积按总建筑面积按可售建筑面积 合计 拆迁补偿费 红线外市政设施费 合作款项 政府收益金万元亩 市政配套费 其中土地出让金 计划拍得价，万 元亩 政府地价及市政配套费 平米 地价万 土地协议中的 地价 其他相关成本合计说明 总建筑面积平米规划容积率 计容积率建筑面积 平米 不计容积率建筑 面积 总占地面积平米建筑用地净地平米 说明红线外市政设施费预计万元 高压线迁移万元 连接广州的米宽道路建设万元 现有道路维护万元 成本水平 项目总投资万元，单位投资元，开发成本 万元，单位开发成本元。
5、南桂公司与万科双方共同成立开发拍卖地块的项目公司南 海万科房地产有限公司暂定名，南桂公司占股权，万 科占股权。南桂公司将其的股权转让给万科下属公司。 付款安排 第次付款本协议第六条所述的商品住宅用地土地使用年限变更的申请以及第十五条所述的规划设计要点获得政府 主管部门批准后，支付转让总价的 第二次付款项目公司营业执照取得后，支付转让总价的 第三次付款甲方持有的项目公司股权转让给乙方的 转让协议签署并公证后，支付转让总价的 第四次付款项目公司股权转让的工商变更登记完成后， 支付转让总价的 第五次付款在第四次付款完成后的次月，开始支付转让 总价另外的款项，付款期为个月，分次等额支付，每 末支付次。 乙方每支付笔款项的同时，甲方应向乙方提供相应金额的可以列入 开发成本的合法票据。每次付款至少间隔半个月。 三市政配套及土地使用期限起算日期的变更 万科向南海市黄岐区政府支付费用，由黄岐区政府完成项目地块的市 政配套，并负责向有关政府主管部门申请将项目地块土地使用权的起 始时间重新起算。详细见附件 二风险分析竞买实现 风险泌冲岗地块估价较低，可能吸引较多竞争对手，抬高成 交价格。 防范 合作方负责协调法院与拍卖行，缩短拍卖公告期 抬高拍卖保证金金额，减少潜在的竞争者 制定最高拍卖价格。 二权益转让 风险合作方在联合竞买成功后至将其权益转让给万科 之前，可能出现将其权益另行处置给出价更高者。 防范 拍卖完成后，全部法律原始文件由我方保管。
6、州市绿色 学校之称，是广州市青少年社会实践基地和军训定点基地，校内设施齐全环境幽雅，可考虑联合办班。 黄岐高级中学泌 冲第二小学 广州现代俊慧学校广州 中学生劳动技术学校 医疗现地块附近有简陋的泌冲卫生所，五公里外有规模较大的 区级医院南海黄岐医院。进入广州老三区后则可享受广州 市优越的医疗条件。 公交系统南海市内有路公共汽车通达距小区西部约米远 的泌冲，广州市内 路公共汽车路过小区南部的沙贝加油站距小区约米。发展商 尚须开设住户大巴或购 买公交线路以方便住户出行。 第二部分法律及政策性风险分析 土地使用权现状土地使用权人广东南海南兴工贸有限公司。 土地使用期限年月日至年月日止，共七 十年，至今已过近年。 欠债败诉，法院强制拍卖广州市中级法院委托佛山市南海海兴 拍卖行和南海市土地交易中心联合拍卖 二合作方式 联合竞买由万科与南桂公司联合竞买本项目地块。投资及收 益的分配比例为南桂公司，万科。 付款安排 确认书鉴证之日起十五日内支付乙方应付总额的含乙 方支付首期成交价款 确认书鉴证之日起第个月内，支付乙方应付总额的 确认书鉴证之日起第个月内，支付乙方应付总额的。 但按本协议的规定，甲方将其权益转让给乙方的土地使用权过户手续 完成后，甲方未付款项由乙方按照本协议规定承担，甲方已付拍卖价 款计入其转让给乙方的权益转让款。 二权益转让联合竞买成功后，南桂公。
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万科南海市黄岐区泌冲岗项目投资立项申请报告.doc