1、“.....实行货币分配，市区住房制度改革进入了实质性阶段，有好大 部分单位，为搭上房改末班车，纷纷突击购房分房二是当时我国为应对亚洲金融 危机，而采取了积极的财政政策，发行特别国债，定向用于基础设施建设，其中包括用 于经济适用住宅建设三是在九十年代中后期逐步兴起的私营房地产企业，也对市区房 地产业起了推波助澜的作用。这阶段，市区先后开发了以快阁苑龙洲花园 环城河整治城市广场袍江工业区房地产为代表的建设项目，使市区房地产业再次步 入高速发展阶段，呈现出异常繁荣的景象。其中前四年是投资高速增长期，年 年，市区房地产投资额年平均增长速度达到虽然年后，房地产投资增幅有 所回落，但商品房住宅销售势头依然旺盛，从年，市区房地产实际销售面积 年平均增长了，其中年的销售面积达到了万平方米，超过了 年年这四年的销售面积总和。 调控调整阶段年，约年。年开始......”。

2、“.....陆续推出了以规范房地形成了从环线二环线到三环线逐步延伸的边缘化开发趋势，并形成了东南西北四 个不同方位上的六大居住板块。城南是开发较早的居住区域，随着人文公园的开发，城 南新住宅区的外围环境得到了明显的改善城西经过前几年的开发，胜利西路的延伸以 及绍兴县柯桥新县城的崛起，吸引了众多开发商和购房者的关注，同时，随着新轮越 州新城城市发展规划的明确，城西的发展方向已经比较明确，围绕青甸湖的中高档住 宅用地将会陆续推出而以袍江开发区为代表的城北板块，在经过前几年的冷寂之后， 已经开始明显升温城东则是人们目光的聚焦点，迪荡新城的开发建设将使其成为绍兴 未来又个理想的居住区而城北的镜湖新区，由于规划上将成为今后绍兴市级行政办 公中心和生态居住区，通过市政府对镜湖新区较大力度的开发和宣传，目前以大滩区块 为代表的镜湖新区已经成为绍兴高档住宅开发的代表区块。 从总体上说......”。

3、“..... 高档楼盘主要分布在大滩迪荡新城带，价位般在每平方米多元中 档楼盘以城西城南开发的楼盘为主，价位般在每平方米元之间相对 价位较低的低档楼盘主要位于袍江生态园区等区块，价位大约在每平方米 多元。 四绍兴市区住宅需求市场现状及特点 绍兴住宅消费市场向来都是个相对封闭的市场，由于绍兴本土文化沉淀十分浓 厚地方主义和观念较强，外地人在绍兴较难融入当地生活，而绍兴大部分的大型企业 主要集中于绍兴县的柯桥，因此，直以来，绍兴市区住宅市场的消费人群主要以本地 人为主，而本地消费群体中又以新婚人群和乡镇进城人群为主的刚性购房群体为主，由 于居民直以来的投资渠道主要为居民储蓄和稳健型的金融产品，因此绍兴房地产市场 投资性购房比例相对较低。与浙江省内大部分的经济发达城市相比，绍兴人在住宅消费方面的观念远远落后于其经济发展和居民收入水平。 但是，进入年以来......”。

4、“.....随着绍兴房地产市 场整体开发水平的提高，全国范围内房价的快速上涨，绍兴当地住宅消费者的消费热情 和潜力正在得到前所未有的激发。投资性购房比例快速增加，新开楼盘销售火暴，房 难求，而这些房源又以极快的速度进入二级市场并以每套加价数万元甚至数十万万元的 幅度快速转手获利，这种巨大的赚钱效应充分激发了市场的人气并反过来推动新楼盘的 销售。与此同时，绍兴快速增长的地方经济更促进了大批人加入到改善型购房的队伍 中来，加上近几年开始的全国性的婴儿潮效应更进步刺激了婚房市场的需求，多 种因素集中在起，绍兴住宅消费市场迅速膨胀并极大了推动了房地产市场的整体发 展。 绍兴住宅市场经过了几轮的宏观调控，从供需关系和市场运行特征来看，目前已经 进入了个新的快速发展时期。随着大量外来品牌开发企业的进入以及消费者购房观念 的改变，绍兴房地产市场正面临着个前所未有的发展机遇......”。

5、“.....作为个经济发达人均收入水平领先的城市来说，市 场需求旦被充分激发，其潜力是不可忽视的。 五项目市场可行性分析的结论 通过对外滩号地块以及绍兴住宅市场的调查和分析，现得出以下结论 绍兴住宅市场进入了新轮的快速发展期，强大的购房需求和购买力将对绍兴住 宅市场发展形成有力的支撑 随着老城区用地日益紧张以及房价的快速上涨，周边区域板块将迎来巨大的发展 机遇，而板块之间的竞争将日益激烈 随着越来越多的国内品牌开发商进入绍兴市场，本地房地产业整体上将面临重新 洗牌，土地储备和品牌实力将成为今后企业的核心竞争力 绍兴市新轮城市规划以向西和向北发展的主要方向将对未来几年土地供应 和城市发展形成巨大影响，镜湖板块因其地理位置的优越性以及在整个绍兴城市规划中 的重要性，而成为绍兴房地产行业的下个热点，在其崛起的过程中影响整个绍兴房地 产业的格局......”。

6、“.....整个区域东至绍三线南至萧甬铁路北至 柯袍线，距杭甬高速接口处公里，距萧山国际机场公里。镜湖新区位于绍兴大城 市越城柯桥袍江杭州湾绍兴工业新城区四大城市组团的中心，是绍兴大城市的绿 心。行政区划平方公里，核心区块城市绿心开发建设面积平方公里。 地块描述东南部由镜湖湿地水域环抱而成，西至城市交通主干解放大道，北抵凤 林西路，与城市各标志性建筑距离如下表 城市广场 洋江路号地 块 新市政府 绍兴火车站 奥林匹克中心 城际高铁柯桥站 镜湖高教园区 大滩水上公园 绍兴中镜湖校区 客运中心 人民医院 昌安实验学校第部分项目简介 项目建设概况 开发建设项目前言 拟建设投资的绍兴镜湖新区洋江西路号地块项目通过对政策市场以及行业等基 础参数的剖析，结合对项目地理特征文化内涵等相关元素的解读......”。

7、“.....对项目区位环境进行反复的分析比较，根据目前房地产市场 现状与发展趋势，选择在镜湖新区洋江西路号地块投资建设精品住宅小区，结合项目 地块处于镜湖城市湿地公园的优越条件为项目的开发带来不可多得的机遇。 二建设项目基本概况 项目名称绍兴镜湖新区洋江西路号地块 建设地点绍兴市镜湖新区洋江西路 建设单位绍兴海星置业有限公司 企业性质有限责任公司 经营范围房地产开发经营 注册资金万元 法人代表张铮 地址绍兴市镜湖新区东浦镇炬星村 联系方式 开发商简介绍兴海星置业有限公司系由股东海亮地产近控股集团有限公司浙江 巨星控股集团有限公司共同出资组建的股份制有限责任公司，于是年月日取 得绍兴市工商行政管理局核发的企业法人营业执照，注册资本万元，公司坚持以 市场为导向，开发为重点，经营为龙头，质量为根本的开发理念和经营方针，尊崇诚 信品质责任拼搏的企业精神，全力打造海星品牌......”。

8、“.....经绍兴市规划国土局批准， 用地性质为居住商业办公。 三承担可行性研究工作单位及相关成员 项目的可行性研究工作由开发商海星置业有限公司承担并享有最终解释权，可 行性研究报告编制过程严格按照建设部省建设厅市建设局国土资源局等相关政府 部门文件。 四可行性研究报告编制依据 国家计委建设部建设项目经济评价方法与参数 建设部房地产开发项目经济评价方法 政府主管部门批准的资源报告国土开发规划交通路网规划和工业基地规划 有关的经济法规及工程技术方面法规标准和规范等政府主管部门规定用于项目评价的参数和指标。 有关市场需求调查分析和预测资料等 五可行性研究报告研究范围 研究范围主要包括住宅市场分析及营销战略，建设规模及功能，工程建设方案， 投资估算与资金筹措，项目经济效益评价，银行贷款评价等......”。

9、“.....符合国家城镇住宅开发建设产业政策。 项目选址适宜，定位准确，设计合理，售价适中，符合市场需求。从财务分析 结果表明，本项目在计算期内预计经营收入万元，开发总投资万元，可 获得投资利润万元，投资收益率为，缴纳所得税万元，扣除所得 税后净利润为万元，项目盈利能力很强本项目具有较强的抗风险能力，且从技 术方面看亦充分具备可行性。 项目综合评价结论本项目具有良好的经济效益社会效益和环境效益，本项 目可行。 第二部分项目背景和发展概况 项目建设背景 年，绍兴大城市发展战略纲要出台，确定了越城柯桥袍江三大组团和 镜湖城市绿心的大城市格局。年市政府确定了越州新城建设的发展目标和总体 框架。这对于加快建成绍兴大城市，扩大城市规模，强化中心城市功能......”。