1、“.....且唯有城郊独特地理环境才能满足老年人对居住环境特殊要求。老年公寓开发以中档为主辅之中低档和中高档产品对老年公寓档次之分，现尚无明确界定，但可以肯定郑州市现有多家养老院中绝大多数应界定为低档产品，而绝大多数老年人需求中档产品严重不足。高档产品市场稀缺，有效需求相对较大。低档产品仍有市场，但需要升级换代。总之中档老年公寓建设将成为未来段时间内市场开发主流，而高档公寓低档公寓也将占有席之地。二老年住公寓目标客户需求及应对分析老年公寓目标客户需求特征分析老年住宅内在需求主要从以下表现在以下几个方面老年社会来临我国是世界上老年人口最多增长最快国家之。年代以来，岁以上老年人口平均每年以速度持续增长，目前已经超过亿，占世界老年人口，占全国总人口比重以上，中国已开始进入人口老年型国家行列。专家预计我国到世纪中叶，岁以上老年人将达到亿左右，约占亚洲老年人口总数，约占世界老年人口总数......”。

2、“.....老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有。随着计划生育政策贯彻执行，三口之家单亲家庭甚至单人家庭日益增多，家庭结构将大量出现，加上市场经济条件下竞争日益激烈，子女工作压力大闲暇时间少，外出经商留学人员增加，城市空巢家庭越来越多，传统家庭养老服务功能日益弱化。我国人口现状，成为了老年住宅需求增大内在宏观因素，为老年住宅产品提供巨大市场和广阔发展空间。老年人收入水平随着经济发展，人们生活水平逐步提高已是不言而喻，而随着现阶段高收入人群增加，未来具有高消费能力老年群体将会凸现，另外，随着收入结构多元化，未来老年人收入将不再是过去单退休补贴，投资保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。未来老年人收入水平提高，为老年住宅产品提供了强大消费支持。老年人福利水平随着社会保障制度强制性实施和人们保险意识增强，未来老年人福利水平将会大大提高......”。

3、“.....老年人手中积蓄就可解放出来，寻求更优质生活环境，为老年住宅市场壮大提供了有力保障。老年人居住状况年人口普查资料显示，在老年家庭户中，还有将近家庭人均建筑面积不足平方米或没有住房，有户是合住房，有住房少于间，有老年人居住在层以上楼房其中市占，镇占。给这些家庭高龄老年人生活起居带来很大不便。年北京市老年人基本需求调查中有老年人对目前住房状况表示满意，人不太满意。对住房问题不满意主要是城区老年人。对住房状况不满意主要原因第是房屋使用面积太小其次是因为环境太次是房屋质量和设施差。希望能够改善住房状况老年人主要是居住在城区多子女身体状况较好收入较高和低龄老年人。另外，些标准很低简易楼砌块楼砖拱楼以及设施不全年代久远住宅还不同程度存在。可见，国内老年人居住现状亟待改善。这现状，蕴涵了老年住宅巨大需求......”。

4、“.....而小型核心家庭三口之家比重在不断上升。而且由于计划生育政策实施，目前四二供养关系不断增加，使中间代所承受压力很大，家庭矛盾也随之增加。同时，随着老年人观念变化，不少老年人更加关心生活质量提高，而不愿意和子女同住，独老户比重不断上升。中国老人养儿防老观念正在发生变化。而且老人不同组群选择养老方式又不同。文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有认为老年公寓是理想颐养天年之所。由此可见，随着观念变化，对老年公寓需求是加快增长。子女改善父母居住状况需求子女以为改善父母居住状况为目而选择养老专用老年公寓，成为了老年养老消费主力。年轻辈因为工作缘故，在购房时均尽量选择靠近城市中心，但是这样地方却未必适合老年人居住。随着年龄增大，对生活环境要求逐渐提高，为父母健康长寿考虑......”。

5、“.....空气清新老年公寓以改善父母居住环境是子女养老服务消费主要诱因。在实际访谈中发现，子女为父母选择老年公寓主要是从以下几个方面考虑为父母提供个优质晚年生活维护了老人子女双重尊严老年建筑特殊功能能为老人提供居住安全保障老年住宅社区专业服务，能为父母提供更科学细致照顾，解除了子女们后顾之忧④社区活动可以丰富父母生活。以弥补因为工作繁忙生活紧张而对父母陪护不足歉疚。二老年住宅目标客户消费特征分析老年住宅目标客户群消费有如下特点老年消费是个纯消费阶段，这是老年消费性质特征。绝大多数老年人在退休后就成为纯消费者，部分老年人还可能会再参加段时间社会劳动，但相当部分老年人再就业时间不会很长，般在岁前后还是会真正退回到纯消费人口行列之中。老龄纯消费人口比低龄纯消费人口有着更加漫长纯消费年数，这是老年消费时限特征。按照我国劳动制度，人们满岁后方能就业，这样，低龄人口纯消费年限应以年计......”。

6、“.....我国人口目前平均出生预期寿命为岁，其中男性为岁，女性为岁。按平均预期寿命推算，老年人口纯消费年限为男年，女岁，平均为年，接近低龄纯消费人口消费年限。平均预期寿命是按生命表计算，它概括了总人口中各年龄段死亡概率。而实际上，社会上相当部分老年人在退休以后能够活到岁以上，这样，作为老龄人口纯消费年限就超出了低龄社会阶段按照国际标准，当个国家或地区岁以上人口占总人口或岁以上人口占总人口以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多国家，岁以上老龄人口约为亿，占我国总人口，而且这个数字每年都在以速度增长。我国进入老龄化社会已是不争事实。根据国家有关部门统计预测，到年，老年人将占全国总人口到年，老年人将占全国总人口，届时每三个半人口中就有个老年人口。老年公寓市场潜力巨大年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪十年代末......”。

7、“.....中国老年人消费约每年亿人民币，而且随着老年人消费观念逐步转变，其消费数额还将得到进步增长。由此可见老年人市场是个潜力很大市场，老年人产业，尤其是老年住宅产业是个极待开发产业。老年人养老逐步向集中养老转移受传统观念影响他们认为那些所谓养老院是些没儿没女孤寡老人安身之地，国内老年人养老讲究三代同堂，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平提高和居住观念改变核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，方面下代与老代分居现象不断增加，另方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上分而不离，离而不远特点，因此老年人不堪忍受空巢孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。家庭因素催生老年住宅产生和发展自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，三口之家现已成为社会主力家庭结构。许多独生子女成家之后......”。

8、“.....时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上代沟，由此引起了系列没完没了家庭烦恼及社会问题，老年公寓呼声高涨，呼之欲出。国家省市各级政府鼓励进行老年公寓建设面对我国进入老龄化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。年起各级政府就出台了相关政策，鼓励民间组织企业个人创办养老服务机构。在年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老事，中央领导对此十分重视。近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励从事老年住宅建设。河南省政府更是认识到全国人口第大省老龄化形势严峻性......”。

9、“.....上世纪九十年代初，在当时上海商品房积压量高达上千万平方米情况下，中高档老年公寓直供不应求，排队预订场面时有发生。九十年代中期，北京些机构在吸取上海老年公寓差，再次是房屋质量和设施差。希望能够改善住房状况老年人主要是居住在城区多子女身体状况较好收入较高和低龄老年人。另外，些标准很低简易楼砌块楼砖拱楼以及设施不全年代久远住宅还不同程度存在。可见，国内老年人居住现状亟待改善。这现状，蕴涵了老年住宅巨大需求。老年住宅外在需求主要包括以下两方面老年住宅外在需求包括以下两个部分社会居住观念改变中国养儿防老三四代同堂观念和家庭组合在不断发生变化，而小型核心家庭三口之家比重在不断上升。而且由于计划生育政策实施，目前四二供养关系不断增加，使中间代所承受压力很大，家庭矛盾也随之增加。同时，随着老年人观念变化，不少老年人更加关心生活质量提高，而不愿意和子女同住，独老户比重不断上升......”。