1、“.....度假及其余消费活动通常以家庭为单位进行。经济实力及消费习惯经济实力不断加强同时，消费态度也日趋理智，在整个家庭有条理理财模式形成并稳定后，媒体或市场营销活动影响而激发冲动型消费行为已基本不存在。但由于处于基本稳定期，具有定社会地位，容易为体现和自身社会地位相对称虚荣心而产生购买行为。财力雄厚人包括上表中阶段人群行为及性格特征拥有最充足时间和精力计划退休后度假生活。回复年轻时代习惯，喜爱与同龄人结伴而行。节奏缓慢配套服务细意周到环境良好乡居式度假生活较为迎合该类人群口味。经济实力及消费习惯虽然逐步进入无收入阶段，但由于多年积蓄及子女在经济上支持，拥有充裕时间和金钱计划去享受退休后悠闲日子。期望可供支配入住时间和其它优惠远比年轻族要多，拥有长时间自住机会度假物业更迎合该类客户需要。另外，随着烟台作为旅游度假目地地位日趋形成，烟台会越来越成为北方银发族养老度假所钟情地方。因此......”。

2、“.....以区域作为划分标准对目标客户层分析以北京为核心三北地区主观影响因素与南方地区人群冷静和精于算计相比，北方人明显更充满豪气与冲动，往往会凭时冲动而决定项投资或项消费。因此，北方地区人群消费阵线更容易攻破，更容易受到激发他们内心欲望产品诱导并产生强烈购买欲望和购买行为。项产品，只要能强烈地刺激他们感官，便会不经推敲琢磨就可赢得他们青睐。客观影响因素以北京为核心北方地区与烟台地区气候上差异较大，令海滨度假对之所产生吸引力大于以上海为主长三角地区。北京人特别喜欢山东海景房。而且，随着北京地区现代化进程不断加快，北京地区集聚着相当部分富裕阶层，就整个市场容量来说，北京地区无疑是最大。在北京地区高档住宅商品价格居高不下情况下高档住宅商品价格普遍高于元平方米，到烟台购旅游度假物业，方面可以满足休闲度假家庭度假和养老度假需要......”。

3、“.....因此，综上分析，本项目目标客户应确定为区域市场应为三北地区目标客户应以养老度假为目富有中老年人和注重生活质量成熟家庭三北地区中小企业具体细分，该项目细分市场应是第类市场以度假休闲为主要目岛外中产阶层在工作地拥有至两套住宅，并有富裕资金享受型市场第二类市场以养老为主要目岛外退休老人子女出资养老型市场第三类市场以不动产投资增值或获取经营收入为主要目投资型市场第四类市场内部接待和员工度假为目岛外机构客户项目建设方案及规划设计定位总体规划设计特色本项目设计主旨是为度假旅游成功人士各国政要会议团队提供个高档休闲度假酒店。本项目设计为幢型分布建筑主楼和部分分散度假单元，楼高层，部分层，主楼用于度假酒店公共配套和普通标间及小套房。型建筑物围合部分，组成开放式水景园林，它承袭了北京风格，以当今国际流行设计理念，融合烟台本土文化特色。规模恢弘大气，制作精致完美。蜿蜒石路......”。

4、“.....变化泳池，叠错式喷泉，户外巴厘岛式，精巧别致灯饰，加上多种罕见植物果树奇花异草，使得整个园林风情万种，美不胜收。别具格开敞式酒店大堂，暖温带风情豪华观海客房，融合出优美海滨度假酒店效果。建筑设计与规划定位标高大多数建筑标高按原地形设计，其主要功能都设计在原地面标高以上，以防范在台风期间洪水侵袭景观与朝向将客房与高效益区域尽可能多设计于有海景位标。建筑主体朝向取最广域海景，顺应夏季主导风向。地形利用充分利用原有起伏地形，再增加些台地，通过园林设计，减少建筑物对人视觉冲击和房间之间对视。规模与设计参见技术经济指标表设计套客房，可容纳余位客人，安排不同布局方式单元，包括分散布置度假单元式总统套房豪华套房普通套房以及位于酒店主楼内小套房和普通标间平方米以上多功能厅......”。

5、“.....建设与装修高标准建设。针对度假酒店项目特点，充分利用线海景资源优势，将其建成全烟台也是全山东最大最好线海景五星级度假酒店，在同类度假酒店中，从规模风格和特色上将充分体现其硬件优势。建筑采用框架结构，酒店主楼内户型以单间为主，配以部分双套间和三套间，分散布置度假单元套房以小独栋围合式和叠拼式为主，配以少量大独栋总统套，以适用不同客户需求。户型面积从到不等。装修按五星级酒店标准装修，配备五星级酒店必备设施用品。可销售部分在销售期间提供不同户型样板房间套。设计意图和要求充分利用阳光，同时以苍翠繁茂园林和水景结合，创造舒适宜人荫凉环境创造个有暖温带滨海气息室内外空间，提供高质量令人身心舒畅停居环境建筑风格园林风格统并相互陪衬，相得益彰......”。

6、“.....如太阳能利用，污水处理系统。本项目房屋造型及格调以休闲度假为原则，体现酒店外观，项目建设密度低，大绿化，充分体现海景最大化和暖温带园林效果。功能分类及户型设置定位功能分类本项目总建筑面积约平方米，其中客房部分平方米，占总建筑面积，公用设施部分包括为平方米，占总建筑面积，包括大堂走廊机电设备房工作间及电梯候梯厅垃圾道烟道和消防楼梯和商务中心会议室餐厅便利店配送中心美容美发中心健身房等。地下室部分平方米，不包含在总建筑面积内，包括停车场仓库等。户型设置建议设置六种销售户型单间双套间三套间叠拼度假单元小独栋围合式度假单元大独栋度假单元。同时可以考虑根据客户需要进行组合或分拆。价格定位该项目价格策略建议采用两极化政策，以利于最大限度地吸纳客户。选择景观及楼层相对较差套房，制订有竞争力起价，并根据质素调整不同套房价格，令景观较好部景色最为秀丽东南端......”。

7、“.....西面不远处为洞标准高尔夫球场，地势北高南低，视野开阔，观海效果极佳，是建设高档休闲度假酒店理想用地。项目提出背景及建设必要性核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,在过去年，随着中国经济持续升温，中国旅游业有了长足增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新增长点，它在扩大开放，带动相关产业发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要作用。在全国旅游发展大形势下，旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产交融中脱颖而出。近几年，随着国内经济好转国家假日经济刺激国人消费观念改变以及旅游综合环境不断改善，使得越来越受到国内及国际关注。与此同时，也因为良好气候和优美自然环境使得内地人特别是东北华北地区人们对到旅游度假充满热情。目前，仅有家三星级传统商务酒店，其他酒店档次参差不齐......”。

8、“.....不能满足日益增长市场需求。在此背景下，我们准备开发建设五星级度假酒店无疑适时而上，具有定建设必要性，方面尽可能提供给市场高品质度假休闲酒店，满足市场需求，另方面也会产生较大经济效益和社会效益。可行性研究依据和范围本报告是基于对市场充分了解和对该项目市场前景有着准确判断而作，具有科学性和前瞻性。本报告在以下部分将着重对本项目市场分析项目定位规划设计定位营销推广策略以及项目财务评价进行研究。主要技术经济指标总占地面积平方米总建筑面积平方米可销售面积平方米，建筑密度容积率绿化率施工进度计划年月日破土动工年月日结构达到正负零年月日结构封顶年月日交付使用第二章市场调研及前景预测产权式酒店概念产权式酒店由时权酒店演变而来。它是由消费者或个人投资者买断酒店客房在特定时间里使用权。首创这概念是瑞士亚力山大奈特。年，法国阿尔卑斯山地区旅游酒店首次进行了真正意义上产权酒店......”。

9、“.....即将酒店客房分割，每间客房作为个带有产权单位，出售给客户。投资者既可长期居住，也可在不住时将客房委托给酒店经营获取回报，同时还可获得酒店赠送定期限免费入住权。产权式酒店是种旅游业和房地产业有效结合投资品种。由于产权式酒店是将建设酒店所需投资和宏大管理体系分解为单体组合，给拥有定闲置资金既想获得较高回报又不想承受投资风险个人或法人提供了机会，所以在全球范围内正快速增长。据国际旅游组织年报告，其增长率达到。到年，已有万个家庭在个国家多个旅游目地购买了时权酒店和产权酒店。美国产权酒店已超过了个。在中国内地，从年开始流行。目前北京青岛北海珠海长春兰州昆明长沙深圳海南等地均有各种规模产权酒店。烟台五星级度假酒店引入产权式酒店模式情况分析市场形势分析客观区域市场分析定位烟台五星级度假酒店是位于山东省级旅游度假区内海岛休闲度假型五星级大苏州园林风格......”。