1、“.....其操作应当说是非常可行的。 返租营销与自售营销的对比分析 返租营销方式 首先分析目标客户群是哪些，在返租方式情况下，我们的目标客 户群是针对投资客户，投资客户是深圳最多的类阶级中产阶级， 他们购铺所看重的是获取投资高回报及铺位具有可见的升值空间，因 而具有稳定的回报与升值就成为他们闲余资金的避风港，在我们销售 的彩福世纪商城客户中，购买返租铺位客户都是冲着年返租每年 租金收益而来，对于的租金回报来讲，高于存款利息近倍， 而且又有国有房地产公司的兑现保障，因而购铺风险较其他投资品种 低，客户购铺对于他们来说只需支付的首期款......”。

2、“.....年后的商铺用于出租或转让均有更大收益， 当然这也是客户对宏观经济执续向好有信心的表现。 事实上，返租回报在深圳商铺销售中已成为共同的营销手法，只 是返租年限长短不同，但让客户能获取稳定租金收益及保持信心购铺 已成为共识。 对于开发商而言，返租回报也是有利的，这是因为首先可极大刺激客户购铺欲望，促进销售以利于回笼资金，便于后续项目的滚 动开发。作为房地产开发公司，销售楼宇才是其工作重心，资金有效 回收项目所在的吉华路为布吉的交 通主干道，并且是布吉镇和深圳特区之间的通道，是进特区的必由之 路，是布吉车流量最大的地方......”。

3、“.....但布吉镇交通 个特点就是摩托车多，随时可以上下，巨大的车流量在定条件下 是可以转化为人流量的。 未来的火车客运站又给本项目带来滚滚客流以往的经验告 诉我们，火车站总是人流量最大的地方，罗湖商业城的兴起即说明了 切。 综上所述，本项目的成功是有着巨大消费力支撑的。 三商铺购买主力分析 使用商铺的常常不是商铺的买家 在我司销售的商铺项目中，通常购买商铺的并不都是用于自用， 商铺自买自用的比例在东门仅为，在国贸华强北的商铺中也 以租赁为主，在我司销售的彩福世纪商城中近的客户购铺用于 出租，因而在销售商铺物业时......”。

4、“.....这主 要源于，作于商铺经营者资金周转率是其商业运营的关键，保持个 良好的资金周转才能使经营活动持续下去，因而许多商家只租不买， 如肯德基麦当劳华润沃尔玛等连锁商业都没有购买商铺的惯例。 真正的主流购铺群是投资者 投资者购买商铺通常基于自身有部分闲钱但又不多，而去投资 大的事业又不够，钱拿去炒股自己又不在行并且风险又大，放在银行 利息又太低，购买住宅物业出租又担心房价下跌且收租繁琐，相比之 下，投资自己看好的商铺物业既可以享受开发商提供的返租回报又可 以坐等商铺的升值以获取差价......”。

5、“.....对商城会产生和带来巨大的商业价值，同时提升了商城在区域中的商业价值含量，科学合理的配合宣 传将为物业带来无穷的增值潜力，以下我们对商家进驻所带来的机会 点进行论证。 大型商家的进驻印证了此商城的区域位臵属于商业发达地 段。 通过我们在销售彩福世纪商城及新佳百货的引进中发现， 并不是所有的裙楼都是适宜经营商来，而且深圳市区的几大百货 商家更加对商业的造址慎之又慎，他们考虑的主要因素为地段 消费能力可经营面积等，因而大型商家的进驻可充分说明此商 城具有地段优势，消费力资源及规模满足需要......”。

6、“.....同时带来了商家自身的品牌 价值与经营管理理念，他们对本商业区的商业格局将起到引导消 费的作用，目前本项目区域与布吉镇传统的商业繁华地段尚有距 离，但如果能引进此二家大商家，他们将引导本区域的消费人流， 也就是起到改变区域商业中心的作用，因而，本项目的商业价值 含量随之增加。 大商家的进驻可适当提高商铺的售价 在彩福商城的广告推广中，经常提到新佳百货，特别是响 亮的广告语与新佳起赚钱，它表明商家的进驻也带动了商 业的价格......”。

7、“..... 发展商对返租承诺的确定及新手法 项目周边的消费人流对本项目商业的支撑力分析 购买商铺的客户群体分析 大型商场进驻将对本项目商业带来的机会点分析 布吉火车站的兴建对本项目商业带来的机会点分析 结论 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 策划说明 在组织此报告以前，我司结合了项目的些实际情况，综合了项 目目前些综合性因素而成 对于布吉中心广场，只考虑二三四层返租，五层自营出 售。 布吉中心广场二四层裙楼为天虹商场或沃尔玛经营百货 类超市......”。

8、“..... 投资分析中的利率按现行银行活期利率计。 在进行资金预算时，我们只按营销利润进行核算而忽略项目 的成本预算。 策划的主体思路是体现贵我双方的会议精神。发展商提供返租的资金预算及可行性论证发展 商对返租承诺的确定及补偿手法 对于发展商提供返租的方案，当然在操作手法上会有些难度，但 结合我司多年的营销经验，其操作应当说是非常可行的。 返租营销与自售营销的对比分析 返租营销方式 首先分析目标客户群是哪些，在返租方式情况下，我们的目标客 户群是针对投资客户，投资客户是深圳最多的类阶级中产阶级......”。

9、“.....因 而具有稳定的回报与升值就成为他们闲余资金的避风港，在我们销售 的彩福世纪商城客户中，购买返租铺位客户都是冲着年返租每年 租金收益而来，对于的租金回报来讲，高于存款利息近倍， 而且又有国有房地产公司的兑现保障，因而购铺风险较其他投资品种 低，客户购铺对于他们来说只需支付的首期款，其余的供铺款 可用返租租金冲抵，年后的商铺用于出租或转让均有更大收益， 当然这也是客户对宏观经济执续向好有信心的表现。 事实上，返租回报在深圳商铺销售中已成为共同的营销手法，只 是返租年限长短不同......”。